36,000,000원
인천지방법원 2025타경1128. 학익동 264-4 소재 12층 건물 내 4층 408호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정평가 기준시점 현재 공사가 중단된 공실이고, 집합건축물대장상 사용승인을 받지 못해 건축물대장도 존재하지 않습니다. 이번 경매는 대지권까지 함께 사는 구조가 아니라 건물만 매각하는 사건이며, 최저매각가격 역시 건물만 평가한 금액입니다.
가격만 보면 극단적인 저가로 보입니다. 감정가 306,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가는 36,000,000원, 감정가의 11.76%입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 이 가격을 정상적인 완성 건물의 시장가격과 비교해 ‘싸다’고 판단할 근거가 없습니다. 오히려 미사용승인·공사중단·대지권 미등기·유치권 불명확이라는 물건 자체의 구조가 가격 하락의 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 4층 408호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설 · 현재 공사중단·공실 |
| 소유자 | 이하희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 36,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업회사법인 다인 주식회사 / 140,504,109원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 대지권 미등기 · 최저매각가격은 건물만 평가한 금액 |
| 건축 상태 | 미사용승인 건물 · 건축물대장 부존재 · 공사중단 상태 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원과 물건 위험은 별개
현재 등기부상 소유자는 이하희이고, 을구 근저당은 없습니다. 과거 하나파트너주식회사 소유 당시 설정됐던 가처분, 보전처분, 가압류와 2021년 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.05.30. 농업회사법인 다인 주식사의 강제경매개시결정이며, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 점유·유치권 — 가장 중요한 확인 지점
임차인으로 특정된 사람은 없습니다. 다만 감정평가에는 각 호의 임대차관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 ‘임차인 없음’과 ‘점유 위험 없음’을 같은 뜻으로 볼 수 없습니다.
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차관계 | 각 호 임대차관계 미상 | 점유관계 추가 확인 필요 |
| 경매신청인 | 농업회사법인 다인 주식회사가 유치권행사로 점유 중 | 유치권 관련 확인 필수 |
| 기타 점유자 | 현황조사서상 확인되지 않아 점유가 불분명 | 유치권 성립 여부 불분명 |
③ 가격 — 88% 할인처럼 보여도 정상 시세 비교가 어렵다
감정가는 306,000,000원이고 현재 최저매각가는 36,000,000원입니다. 5회 유찰 후 감정가의 11.76% 수준까지 내려왔습니다. 이후 시나리오상 6회 유찰 시 25,200,000원, 7회 유찰 시 17,640,000원입니다.
그러나 실거래 자료가 없고, 무엇보다 본건이 건물만 매각되는 미사용승인 공사중단 건물이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 토지 지분이나 대지권까지 함께 확보되는 정상적인 집합건물 매매와 취득 구조가 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,048,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 140,504,109원 | 34,952,000원 |
| 미배당 | - | 105,552,109원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 36,000,000원 가정 시 집행비용 1,048,000원과 신청채권자 34,952,000원이 배당되고, 신청채권에는 105,552,109원의 미배당이 남습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 인천지방법원 북서측 인근으로, 광대로변을 따라 각종 근린생활시설 및 업무시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 한나루로 변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 기준시점 현재 공사중단으로 공실 상태입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 철골철근콘크리트 경사지붕 12층 건물 내 4층 408호이며, 공동 위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등을 갖추었으나 공사가 중단된 상태입니다.
- 토지. 11필지 일단의 가각정리된 가장형 토지로 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 대표지번 학익동 264-4의 토지면적은 616.0㎡, 공시지가는 4,416,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 광대로, 남서측 소로, 북동측 및 남동측 세로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권부터 확인. 이번 경매는 건물만 매각되고 대지권이 미등기입니다. 낙찰 후 토지에 대한 사용·점유 관계와 대지권 취득 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 미사용승인 상태 확인. 사용승인을 받지 못했고 건축물대장이 존재하지 않으며 공사가 중단돼 있습니다. 사용승인 및 공사 재개와 관련된 법률·행정·비용 문제를 사전에 확인해야 합니다.
- 유치권 현장 확인. ‘유치권 행사 중’ 안내물이 여러 건 부착되어 있고 경매신청인이 유치권행사로 점유 중입니다. 경매신청인 외 점유자와 유치권 주장 주체·채권·점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 임대차·점유 확인. 임대차관계는 미상입니다. 특정 임차인이 확인되지 않았다는 사실만으로 점유자가 없다고 단정하지 마십시오.
- 가격은 마지막에 판단. 감정가의 11.76%라는 숫자를 먼저 볼 것이 아니라 건물만 매각되는 권리구조와 미준공 상태, 대지 사용관계, 유치권 문제를 확인한 뒤 실제 취득가치를 판단해야 합니다.
맺으며 — “3,600만원”보다 먼저 봐야 할 것
이 사건은 최저가가 감정가 306,000,000원에서 36,000,000원까지 떨어진 5회 유찰 물건입니다. 하지만 낮은 가격만으로 매력도를 판단하기에는 구조적 변수가 너무 많습니다. 건물만 매각되고 대지권은 미등기이며, 건물은 사용승인을 받지 못한 채 공사가 중단되어 건축물대장도 없습니다. 여기에 현황조사에서 유치권 안내물이 여러 건 확인됐고, 경매신청인 외 점유자의 존재 및 유치권 성립 여부도 불분명합니다.
등기·배당만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 등기부보다 대지권·미준공·점유·유치권의 실체 확인입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 정상 시장가보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “가격은 매우 낮지만, 그 할인율만으로 접근하면 안 되는 고위험 확인형 물건”입니다.
