인천지방법원 2025타경1128. 사건표기는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 대상은 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 4층 409호로, 기준시점 현재 공사가 중단된 공실 상태입니다. 건물은 철골철근콘크리트조 철골철근콘크리트 경사지붕 12층 건물이며, 사용승인을 받지 못해 건축물대장이 존재하지 않는 미사용승인 건물로 평가됐습니다.
이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 부분은 낙찰가가 아닙니다. 매각물건명세서 비고상 “건물만 매각”이고 대지권은 미등기입니다. 여기에 현황조사에서는 건물에 ‘유치권 행사 중’ 안내물이 여러 건 부착돼 있고, 현재 경매신청인인 농업회사법인 다인 주식회사가 유치권 행사로 점유 중인 것으로 조사됐습니다. 그 외 점유자는 확인되지 않았지만, 점유 자체가 불분명하고 다른 점유자의 유치권 성립 여부도 불분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 264-4 4층 409호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 공사중단 · 공실 |
| 건물상태 | 철골철근콘크리트조 12층 건물 · 미사용승인 · 건축물대장 부존재 |
| 소유자 | 이하희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 35,529,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업회사법인 다인 주식회사 / 140,504,109원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리됐지만 현재 위험은 ‘점유·유치권’
등기상 과거 가처분·보전처분·가압류·종전 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.05.30 강제경매개시결정입니다. 등기부만 보면 현재 별도 근저당이나 압류는 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 점유관계는 미상
임차인으로 확인된 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대차관계는 미상이며, 현황조사에서는 경매신청인 외의 점유자가 확인되지 않았으나 점유상태가 불분명한 것으로 조사됐습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 수도, 반대로 점유·임차 위험이 완전히 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 — 5회 유찰, 그러나 시세 메리트로 읽으면 안 된다
감정가는 302,000,000원, 현재 최저매각가는 35,529,000원으로 감정가의 11.76% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 24,870,300원, 7회 유찰 시 17,409,210원입니다.
다만 동일 물건의 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 거래 표본이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 하락률만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 건물만 매각, 미준공·미사용승인, 공사중단, 유치권 점유 불명이라는 요소가 동시에 있어 통상적인 완성 건물과 같은 방식으로 가격을 비교하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,039,522원 |
| 경매개시결정 · 농업회사법인 다인 주식회사 | 140,504,109원 | 34,489,478원 |
| 미배당 | - | 106,014,631원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 140,504,109원 중 34,489,478원이 배당되고 106,014,631원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 물건 자체의 핵심 리스크
- 건물만 매각. 대지권이 미등기이고 최저매각가격도 건물만 평가한 금액입니다.
- 미사용승인. 사용승인을 받지 못한 미준공 건물이며 건축물대장이 존재하지 않습니다.
- 공사중단. 기준시점 현재 근린생활시설로서 공사가 중단돼 있고 공실 상태입니다.
- 유치권. 건물에 ‘유치권 행사 중’ 안내물이 여러 건 부착돼 있고, 경매신청인이 유치권 행사로 점유 중입니다.
- 점유 불명. 경매신청인 외 점유자는 확인되지 않았으나 점유가 불분명하고, 다른 점유자의 유치권 성립 여부도 불분명합니다.
- 반복 유찰. 현재 5회 유찰 상태로 최저매각가는 감정가의 11.76%까지 하락했습니다.
⑥ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천지방법원 북서측 인근이며 광대로변을 따라 근린생활시설과 업무시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 한나루로 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 토지. 11필지 일단의 가각정리된 가장형 토지로, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 광대로, 남서측 소로, 북동측 및 남동측 세로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 대표 토지정보. 토지면적 616㎡, 공시지가 4,416,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인. 건물만 매각되는 구조이므로 토지 사용권원과 대지권 귀속을 등기·매각조건 원본으로 확인해야 합니다.
- 유치권 실사. 농업회사법인 다인 주식회사의 점유 경위와 피담보채권, 점유의 계속성, 다른 점유자 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미준공 상태 확인. 사용승인 가능성, 잔여 공사 범위, 건축물대장 생성 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대차관계가 미상이고 점유도 불분명하므로 현황조사 이후 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 11.76%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 권리·점유·공사 리스크를 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 먼저 확인할 것이 많다”
이 사건은 감정가 302,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 35,529,000원까지 내려왔습니다. 하지만 가격 하락폭만 보고 접근하기에는 위험요소가 많습니다. 대지권 미등기 상태의 건물만 매각, 미사용승인·미준공, 공사중단, 유치권 행사 점유, 불분명한 추가 점유 가능성이 한 물건에 겹쳐 있습니다.
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 이는 어디까지나 배당표상 계산입니다. 유치권과 점유 문제가 실제로 성립하면 낙찰 후 처리 부담은 별개의 문제가 됩니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가의 11.76%’라는 숫자보다 토지권원·사용승인·점유·유치권을 확인할 수 있는가가 입찰 여부를 결정하는 핵심입니다.
