의정부지방법원 2025타경62576. 파주시 금촌동 ‘꿈의 유치원’ 제1동 1층 101호로, 공부상 용도는 교육연구시설 또는 학원입니다. 감정가는 487,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 최저매각가가 167,040,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 34.3%로 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 말소기준권리의 재정리, 임차인의 대항요건, 그리고 교육연구시설의 낮은 환금성입니다.
등기부에는 2009년 수산업협동조합중앙회 근저당이 가장 먼저 등장하지만, 해당 근저당들은 2015.02.17 해지를 원인으로 말소됐습니다. 조산영의 2009년 근저당도 2009.03.17 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름상 실제 말소기준은 2020.04.23 중소기업은행 근저당으로 보는 것이 타당합니다. 이 근저당은 최초 채권최고액 600,000,000원에서 2024.02.06 480,000,000원으로 변경됐고, 중소기업은행이 청구액 418,888,351원으로 임의경매를 신청했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62576 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 424-6 꿈의 유치원 제1동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 정담길 112 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공부상 교육연구시설(학원) 및 교육연구시설 |
| 소유자 | 박창순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 167,040,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 418,888,351원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 실제 말소기준은 2020년 중소기업은행
현존 권리 중 가장 빠른 담보권은 2020.04.23 설정된 중소기업은행 근저당입니다. 이후 설정된 의정부농업협동조합 근저당 432,000,000원과 2025.03.12 임의경매개시결정은 정상적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 별도로 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 명세서상 인수 없음, 그러나 대항력은 미상
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현주 | 1층 및 2층 전부 · 꿈의 유치원 | 50,000,000원 월 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 명세서상 없음* |
실제 임차인은 박현주 1명입니다. 보증금은 50,000,000원, 월차임은 2,000,000원이며, 점유 부분은 “1층 및 2층 전부”로 기재돼 있습니다. 전입일 또는 대항요건 성립일, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
명세서 기재와 현재 배당 시뮬레이션만 따르면 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 박현주의 대항요건이 2020.04.23 중소기업은행 근저당보다 앞서 성립했고 보증금을 배당받지 못하는 구조라면, 보증금 50,000,000원 범위에서 인수 문제가 생길 수 있습니다. 이 경우 최저가 기준 실질취득비용은 167,040,000원에 인수액이 더해져 최대 217,040,000원까지 검토해야 합니다. 이는 대항력 성립과 미배당을 전제로 한 위험 시나리오이며, 현재 확정된 인수액이라는 뜻은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
감정가 487,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 167,040,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 교육연구시설이고, 동일 용도·규모의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
현재 임대차상 월차임은 2,000,000원이지만 점유 범위가 1층과 2층 전부로 표시돼 있어 이 차임 전부를 101호의 수익으로 볼 수 없습니다. 임대차계약서에서 각 호별 보증금·차임 배분이 확인되기 전까지는 예상수익률 계산도 보류하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,138,560원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 418,888,351원 | 163,901,440원 |
| 2. 근저당 · 의정부농업협동조합 | 432,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
2009년 수산업협동조합중앙회·조산영 근저당은 이미 말소된 권리이므로 현재 배당순위에서 제외했습니다. 위 표는 현존 등기 흐름을 기준으로 재정리한 것으로, 임차인의 대항력·우선변제, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 금신초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 교육연구시설(학원) 및 교육연구시설이며, 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 지상 4층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 세장형 토지의 교육연구시설 건부지로 이용 중이며 남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·소로2류 접합 지역이며, 가축사육 전부제한구역, 교육환경보호구역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서의 대지권 목적 토지는 지목이 전으로 표시돼 있으나, 토지대장상 2009.02.17 지목이 대로 변경됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 박현주의 계약일, 대항요건 성립일, 확정일자, 배당요구 여부, 계약기간을 원본으로 확인하세요.
- 점유 호수 구분. “1층 및 2층 전부”가 101호와 201호를 함께 의미하는지, 보증금 50,000,000원과 월차임 2,000,000원이 각 호에 어떻게 배분되는지 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2009년 수협·조산영 근저당의 말소사항과 2020년 중소기업은행 근저당의 변경등기를 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 교육시설 인허가. 교육환경보호구역·상대보호구역 규제와 예정 업종의 허가 가능성을 관계기관에 확인하세요.
- 현재 영업·명도. 꿈의 유치원 운영 여부, 시설물 소유관계, 원상복구 범위, 인도명령 또는 명도협의 가능성을 현장에서 점검하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 비율만 보지 말고, 인근 교육연구시설·학원· 근린시설의 실제 매매 및 임대사례를 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비, 당해세, 체납 공과금과 소방·시설 유지비를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 건축물대장을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “34% 할인보다 임차인 한 줄이 더 중요하다”
이 물건은 감정가 487,000,000원에서 167,040,000원까지 내려와 외형상 할인 폭이 큽니다. 그러나 교육연구시설은 표준화된 시세와 매수층이 제한되고, 세 차례 유찰된 이력 자체가 환금성 경고로 작용합니다. 더 중요한 것은 박현주의 임대차입니다. 명세서상 인수권리는 없지만 대항요건과 우선변제 여부가 확인되지 않고, 보증금과 차임이 1층·2층 전체에 걸쳐 있어 본건에 귀속되는 금액도 불명확합니다.
등기 권리는 2009년 말소된 담보권을 제외하고 2020년 중소기업은행 근저당을 기준으로 다시 정리해야 합니다. 그 기준에서는 후순위 담보권이 매각으로 소멸해 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 다만 임차인의 선순위성이 확인될 경우 실질취득비용은 최저가를 넘어설 수 있습니다. 가격은 싸 보이지만 권리와 수익은 아직 확정되지 않은 물건. 임대차 원본과 점유범위가 확인되기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
