* 조사된 임차관계가 401호에 미치고 선순위 대항력이 확인될 경우에는 실질취득 구조가 달라질 수 있습니다.
의정부지방법원 2025타경62576. 파주시 금촌동 ‘꿈의 유치원’ 제1동 4층 401호로, 공부상 용도는 교육연구시설 또는 학원입니다. 감정가 102,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 34,990,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 주거상품이 아니고 동일 용도 실거래도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
등기 연혁도 단순하지 않습니다. 2009년 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당 2건과 조산영 근저당은 각각 2009년과 2015년에 말소됐습니다. 현재 등기에서 확인되는 최초 담보권은 2020.04.23 중소기업은행 근저당이며, 채권최고액은 2024.02.06 480,000,000원으로 변경됐습니다. 따라서 2009년 말소된 근저당을 선순위로 잡은 배당 가정은 실제 등기 순서와 맞는지 반드시 재산정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62576 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 424-6 꿈의 유치원 제1동 4층 401호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공부상 교육연구시설(학원) |
| 소유자 | 박창순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 34,990,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 418,888,351원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 명세서상 인수권리 | 해당 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 2009년 권리는 이미 말소됐다
2024.01.19 설정된 의정부농업협동조합 근저당 432,000,000원과 2025.03.12 임의경매개시결정은 2020년 중소기업은행 근저당보다 뒤에 있습니다. 한편 2022년 광주은행 가압류 500,000,000원은 2022.09.29 취소결정으로 이미 말소됐습니다. 여러 담보권에는 1층·2층·3층 등 다른 호실과의 공동담보 표시가 있어 실제 배당액은 다른 공동담보 물건의 매각·배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 그러나 401호 점유 여부가 불명확
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박현주 | 1층 및 2층 전부 · 꿈의 유치원 | 50,000,000원 / 2,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 사람은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 다만 경매 대상은 4층 401호인데 점유 부분은 1층 및 2층 전부로 기재돼 있어, 이 임대차가 401호에 직접 영향을 주는지는 현재 기록만으로 확정하기 어렵습니다. 대항요건 취득일, 확정일자, 배당요구 여부도 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 ‘있다’고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 감정가의 34%지만 시세 할인은 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 34,990,000원으로 감정가 102,000,000원의 34.3%입니다. 이후 유찰 시나리오는 24,493,000원(감정가 24%)과 17,145,100원(감정가 17%)입니다. 그러나 이 물건은 공부상 교육연구시설로, 동일 용도·유사 규모의 확인된 실거래 표본이 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 비교할 기준이 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,029,820원 |
| 2. 수산업협동조합중앙회 근저당 | 569,400,000원 | 33,960,180원 |
| 3. 조산영 근저당 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 수산업협동조합중앙회 근저당 | 390,000,000원 | 0원 |
| 5. 중소기업은행 근저당 | 600,000,000원 | 0원 |
| 6. 광주은행 가압류 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 의정부농업협동조합 근저당 | 432,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,621,400,000원 중 채권자 배당은 33,960,180원, 미배당은 2,587,439,820원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 매수인 인수는 0원으로 반영됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 교육연구시설 또는 학원입니다. 일반 주거용이 아니므로 사용 목적과 교육환경 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 입지. 금신초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 금촌역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 지상 4층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 세장형 토지의 교육연구시설 건부지로 이용 중이며 남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이고, 교육환경보호구역과 상대보호구역에 해당하므로 실제 영업·시설 이용 가능 범위를 교육지원청에 재확인해야 합니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지의 지목은 등기상 ‘전’으로 표시돼 있으나, 토지대장상 2009.02.17 ‘대’로 변경된 사항이 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 특수용도 교육시설이고 동일 용도 실거래 비교가 어려워, 아파트보다 매수층과 대출 가능 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 현장점유 확인. 조사된 임차인은 1층 및 2층 전부를 사용한다고 기재돼 있습니다. 4층 401호의 실제 점유자, 출입 상태, 사용 용도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차 원본 확인. 박현주의 임대차계약서, 대항요건 취득일, 확정일자, 배당요구 여부와 임대차 목적물 표시가 401호를 포함하는지 확인해야 합니다.
- 말소기준 재산정. 2009년 근저당 말소 기록을 반영해 2020년 중소기업은행 근저당이 현존 최초 담보권인지 최신 등기부에서 확정해야 합니다.
- 배당표 재작성. 말소된 수협·조산영 근저당과 광주은행 가압류가 배당 가정에 포함된 이유를 확인하고, 중소기업은행 채권최고액 변경 480,000,000원을 반영해야 합니다.
- 공동담보 확인. 1층·2층·3층 등 다른 호실과 공동담보 관계가 있어 각 물건의 매각 결과와 배당 충당 순서에 따라 잔존채권이 달라질 수 있습니다.
- 용도·인허가 확인. 교육연구시설·학원으로 계속 사용할 수 있는지, 교육환경보호구역 내 업종 제한과 시설 기준을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가 할인율이 아니라 인근 교육시설·근린시설의 실제 매매·임대 사례와 예상 공실기간을 기준으로 응찰 상한을 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘무엇을 사는지’가 먼저다
이 물건의 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 확인된 실거래가 없고, 용도는 일반 주거가 아닌 교육연구시설입니다. 세 차례 유찰됐다는 사실까지 고려하면 34,990,000원이라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
권리관계에서는 두 가지 확인이 핵심입니다. 첫째, 2009년 근저당들은 이미 말소됐으므로 현존 최초 담보권인 2020년 중소기업은행 근저당을 기준으로 권리와 배당을 다시 정리해야 합니다. 둘째, 보증금 50,000,000원의 박현주 임차관계가 1·2층에만 해당하는지, 4층 401호에도 미치는지를 확인해야 합니다. 만약 401호에 대한 선순위 대항력이 확인된다면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득은 약 50,000,000원 수준으로 고정될 수 있습니다.
가격은 검증 불가, 점유는 미상, 배당순위는 재산정 필요. 현재 단계에서는 낮은 최저가를 장점으로 보기보다 원본과 현장을 맞추는 실사가 선행돼야 하는 물건입니다.
