서울남부지방법원 2025타경10281. 마곡동 엠코지니어스타 제2층 제에이-206호로, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 감정가는 615,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 492,000,000원입니다. 권리분석의 기준이 되는 등기는 2023.05.15 설정된 안양농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,380,000,000원입니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸하고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정 역시 모두 소멸 대상으로 정리되어 있습니다.
점유 임차인은 임호준 1명입니다. 보증금 25,000,000원, 차임 1,500,000원이며 2024.06.25 전입했습니다. 전입일이 말소기준일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2025.07.22 배당요구는 접수했지만 확정일자는 확인되지 않고 우선변제 여부도 확인되지 않아, 우선변제권 자체는 미상으로 보는 것이 정확합니다. 보증기관 대위·승계 건도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10281 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제2층 제에이-206호 |
| 용도 | 대지 · 감정 이용상태 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층/지상14층 · 사용승인일 2015.08.28 |
| 소유자 | 손재순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 615,000,000원 / 492,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 1,207,910,449원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 토지 | 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대소각 · 3,555.2㎡ |
| 공시지가 | 12,110,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 수산업협동조합중앙회·북서울농업협동조합·하나은행·남서울농업협동조합·서울금남새마을금고· 동작신용협동조합 근저당권 등은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 안양농업협동조합 근저당권 이후에는 농협은행·신용보증기금·서울신용보증재단· 소상공인시장진흥공단의 가압류, 강서구 압류 및 경매개시결정이 있으나 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 차임 | 전입 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임호준 | 206호 전부 | 25,000,000원 | 1,500,000원 | 2024.06.25 | 2025.07.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리 설정일인 2023.05.15보다 뒤인 2024.06.25이므로 임차보증금 25,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 배당요구는 2025.07.22 접수했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 또한 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰이지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 615,000,000원, 현재 최저매각가는 492,000,000원으로 1회 유찰된 회차입니다. 제공된 회차 시나리오는 현재 80%, 2회 유찰 시 64%, 3회 유찰 시 51% 구간을 제시합니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 데이터가 없으므로 492,000,000원이 시세 대비 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 492,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,320,000원 |
| 2. 근저당 · 안양농업협동조합 | 1,380,000,000원 | 484,680,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 22,014,486원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 25,374,818원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 2,905,115원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울신용보증재단 | 22,948,442원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 73,119,828원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,526,362,689원, 총 예상배당은 484,680,000원이며 미배당액은 1,041,682,689원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양천향교역 남서측 인근으로 업무시설, 교육연구시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트단지가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 9호선 양천향교역이 소재해 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층/지상14층 건물로 사용승인일은 2015.08.28이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 도로. 동측 약 30m 내외, 서측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 도시개발구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 실거래 비교자료가 없어 감정가와 유찰률만으로 적정 입찰가를 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 임호준이 206호 전부를 점유하고 있으므로 낙찰 후 현실적인 인도·명도 상황을 확인해야 합니다.
- 임차권 서류 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 확정일자가 확인되지 않으므로 배당 관련 원문을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 엠코지니어스타 제에이-207호를 공동담보로 기재하고 있으므로 배당관계 원문 확인이 필요합니다.
- 세금·배당 원문 확인. 강서구 압류가 있고 배당 시나리오에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원문으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 제2종근린생활시설(일반음식점) 이용 상태인 점을 전제로 사용·임대 계획을 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 판단 보류
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2023.05.15 안양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 임호준의 전입일은 2024.06.25로 뒤에 위치합니다. 따라서 임차인은 대항력이 없고, 이후의 가압류·압류 역시 매각으로 소멸하여 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 615,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 492,000,000원이 되었지만, 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 이를 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 게다가 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용되는 물건인 만큼 입찰 전 실제 상업용 거래가격과 임대조건을 확인하는 과정이 필요합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 추가 검증 전까지 보류입니다.
