서울남부지방법원 2025타경10281. 마곡동 엠코지니어스타 제2층 A-207호입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 손재순이며, 현재 권리분석의 기준점은 2023.05.15. 설정된 안양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,380,000,000원, 채무자는 손재순이고 A-206호와 공동담보로 설정되어 있습니다.
말소기준 뒤에는 서울신용보증재단·농협은행·신용보증기금·소상공인시장진흥공단의 가압류와 안양농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 최저매각가는 716,800,000원이고, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 707,232,000원이 안양농업협동조합에 배당되며 후순위 채권에는 배당재원이 남지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10281 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제2층 제에이-207호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 손재순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 896,000,000원 / 716,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권 / 청구액 | 안양농업협동조합 / 1,207,910,449원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.15. 안양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,380,000,000원 |
| 공동담보 | 엠코지니어스타 제2층 제에이-206호 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.05.15. 안양농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 수산업협동조합중앙회·북서울농업협동조합·하나은행·남서울농업협동조합· 서울금남새마을금고·동작신용협동조합의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 남은 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 — 대항력은 없지만 호수 불일치 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임호준 | 206호 전부 | 2024.06.25 | 25,000,000원 | 1,500,000원 | 2025.07.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임호준의 전입일은 2024.06.25.로 말소기준권리인 2023.05.15. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금은 25,000,000원, 월세는 1,500,000원이고 2025.07.22. 배당요구가 접수됐습니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 896,000,000원, 현재 최저매각가는 716,800,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 80% 회차입니다. 다음 시나리오는 573,440,000원, 그 다음은 458,752,000원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다. 특히 감정 이용상태가 일반음식점인 제2종근린생활시설인 만큼 가격 판단은 실제 임대수익·공실·상가 거래가격 확인과 함께 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 716,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,568,000원 |
| 2. 근저당 · 안양농업협동조합 | 1,380,000,000원 | 707,232,000원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 22,068,678원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 22,014,486원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 25,374,818원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 2,905,115원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 73,119,828원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 1,525,482,925원, 채권자 예상배당은 707,232,000원, 미배당은 818,250,925원입니다. 신청채권자 안양농업협동조합의 청구액 1,207,910,449원도 전액 충족되지 않습니다. 제공 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양천향교역 남서측 인근으로 업무시설·교육연구시설·근린생활시설·오피스텔·아파트단지가 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상14층 건물이며 사용승인일은 2015.08.28.입니다.
- 도로. 동측 약 30m 내외, 서측 약 10m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등이며 공시지가는 12,110,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등 토지이용 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당없으며 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 207호와 206호 점유기재 대조. 사건 목적물은 A-207호, 임호준의 점유부분은 206호 전부입니다. 실제 출입문·점유자·영업공간을 현장에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 안양농업협동조합 근저당권은 A-206호와 공동담보입니다. 등기 원본에서 공동담보목록을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 716,800,000원은 감정가의 80%이지만 실거래 비교수치가 없어 시세 할인 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 임차관계 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고 점유자료에는 206호 임호준이 확인됩니다. 본건 207호의 실제 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격과 점유는 확인형”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 2023.05.15. 안양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임호준 역시 2024.06.25. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건의 실무상 핵심은 따로 있습니다. 목적물은 A-207호인데 점유기재는 “206호 전부”이고, 말소기준 근저당권도 A-206호와 공동담보입니다. 여기에 비교 가능한 실거래 가격 수치가 제시되어 있지 않아, 1회 유찰 후 716,800,000원이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다. 결론적으로 권리 소멸 구조는 양호하지만, 점유호수와 가격 검증을 마치기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
