27,783,000원
인천지방법원 2025타경510239. 인천 서구 신현동의 통칭 ‘경성빌라’ 2층 201호, 다세대주택입니다. 감정가는 81,000,000원이지만 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 27,783,000원까지 내려왔습니다. 가격표만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차인 권리입니다. 현황조사상 이명주가 2019.06.07 전입했고, 이는 말소기준권리인 2024.12.04 가압류보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
등기상 현재 말소기준은 2024.12.04 접수된 가압류이고, 그 뒤 2025.06.26 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인의 전입은 말소기준보다 약 5년 앞서 있어 별도로 봐야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려갈수록 무조건 싸진다고 볼 수 없으며, 실제 인수되는 미배당 보증금이 있다면 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510239 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 신현동 114-12 2층 201호 · 새오개로95번길 1-1 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 36.32㎡ · 3층 건물 중 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인 | 1991.07.03 |
| 소유자 | 신현동지역주택조합설립추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 27,783,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 93,040,273원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 권리분석의 기준점은 2024.12.04 가압류입니다. 청구금액은 87,300,000원이고 이현민 43,700,000원, 정지선 43,600,000원으로 기재되어 있습니다. 이후 2025.06.26 강제경매개시결정이 접수됐으며 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행 근저당과 유준화 근저당, 2017년 압류는 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 승부처
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이명주 | 2019.06.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사되어 있습니다. 전입은 선순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당계산에서 임차인 인수가 0원으로 잡혀 있더라도 이를 실제 매수인 부담 0원으로 받아들이면 안 됩니다. 보증금이 얼마인지 확인되기 전에는 실질취득액 자체가 미정입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래시점이 오래됐다
비교 가능한 36.32㎡ 거래표본은 3건이며, 평균은 104,333,333원, 최저 103,000,000원, 최고 107,000,000원입니다. 현재 최저가 27,783,000원은 이 평균의 26.6%입니다. 다만 개별 거래월이 2021.09~2021.12에 집중돼 있고 최신 거래도 2021.12의 103,000,000원이므로, 이 수치를 2026년 현재 시세로 그대로 적용하기에는 거래시점 차이가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 36.32㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2021.12 | 36.32㎡ | 2 | 103,000,000원 |
| 2021.09 | 36.32㎡ | 3 | 107,000,000원 |
| 평균 | 36.32㎡ | 3건 | 104,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 27,783,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 900,094원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 이현민 | 87,300,000원 | 26,882,906원 |
| 3. 갑구 9번 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 가압류 미배당 | - | 60,417,094원 |
현재 계산에서는 매각대금 27,783,000원 전액이 집행비용과 가압류 배당으로 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 임차인의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험은 그대로
| 회차 | 최저가 | 가압류 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 · 감정가 34% | 27,783,000원 | 26,882,906원 | 60,417,094원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 19,448,100원 | 18,698,034원 | 68,601,966원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 13,613,670원 | 12,968,624원 | 74,331,376원 |
회차가 진행될수록 명목 최저가는 27,783,000원에서 19,448,100원, 13,613,670원으로 내려갑니다. 하지만 선순위 전입 임차인의 보증금이 인수 대상이라면 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어날 수 있어 실질취득비용이 같은 폭으로 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수보다 임차보증금 확인이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천신현북초등학교 서측 인근이며 공동주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 2층 201호이며 사용승인은 1991.07.03입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,147,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 규모. 경성빌라(114-12)는 총 8세대이며, 비교 가능한 36.32㎡ 거래는 3건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이명주의 보증금이 얼마인지 확인하는 것이 최우선입니다. 현재 실질취득액 산정의 핵심 빈칸입니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당과 매수인 인수범위가 달라질 수 있습니다.
- 전입·점유 일치 확인. 2019.06.07 전입 사실과 현재 실제 점유 상태를 원본 현황조사 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가의 34%, 비교평균의 26.6%라는 숫자만으로 저가매수라고 결론내리지 마세요. 실질취득액은 아직 미상입니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래가 2021.09~2021.12에 집중되어 있어 현재 가격 판단에는 추가적인 최신 거래 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 선순위 임차인이 먼저다”
이 물건은 감정가 81,000,000원에서 3회 유찰돼 27,783,000원까지 내려왔고, 과거 36.32㎡ 거래평균 104,333,333원과 비교하면 숫자상으로는 큰 폭의 할인입니다. 그러나 권리분석에서는 그 할인율보다 2019.06.07 선순위 전입 임차인이 먼저입니다. 보증금과 확정일자가 미상이어서 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액도 미상입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 명확합니다. 가격은 낮지만 실질취득비용은 아직 모른다. 보증금과 배당관계를 확인한 뒤에야 27,783,000원이 정말 싼 가격인지 판단할 수 있습니다.
