인천지방법원 2025타경510239. 인천 서구 신현동의 통칭 ‘서보빌라’ 다세대 물건입니다. 감정가 85,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 29,155,000원, 감정가의 34.3% 수준입니다. 등기상 현재 소유자는 신현동지역주택조합설립추진위원회이고, 2023.03.27 거래가 71,760,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.12.04 접수된 이현민 등 채권자의 가압류 87,300,000원입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 최신 실거래이자 최근 12개월 평균은 2025.08의 45,000,000원이고, 현재 최저가는 그 가격의 64.8%입니다. 하지만 이 물건은 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다. 현황조사·매각물건명세서에 이명주 씨가 확인되고 전입일이 2019.06.07로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 승계액 역시 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 신현동 189-12 시동 4층401호 · 통칭 ‘서보빌라’ |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 39.87㎡ · 1991.09.12 준공 |
| 소유자 | 신현동지역주택조합설립추진위원회 (2023.03.27 거래가 71,760,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 29,155,000원 (3회 유찰 · 34.3%) |
| 사건 청구금액 | 93,040,273원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기상 과거 국민은행 계열 근저당, 한국양봉농업협동조합 근저당, 대한주택공사 전세권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024.12.04 갑구 9번 가압류이고, 2025.06.26에는 이 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 승계액은 산정 불가
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명주 | 2019.06.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 전입일만으로는 보증금 규모와 실제 승계액을 알 수 없습니다. 특히 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위·우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 할인은 확인되지만, 하락 추세를 먼저 본다
서보빌라(189-12)는 10세대 규모이고, 비교 가능한 실거래는 3건입니다. 전체 평균 거래가는 60,826,666원이지만 2023년·2022년 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래인 2025.08 거래가는 45,000,000원, 최근 12개월 평균도 45,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -34.5%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 39.14㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2023.03 | 39.87㎡ | 4 | 71,760,000원 |
| 2022.11 | 39.87㎡ | 3 | 65,720,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 45,000,000원 |
현재 최저가 29,155,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 45,000,000원의 64.8%입니다. 따라서 표면 가격 자체에는 할인 폭이 존재합니다. 다만 이 수치를 곧바로 ‘실질취득가가 시세보다 싸다’고 해석하면 안 됩니다. 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상이라, 승계액이 발생하면 실질취득가는 최저가보다 올라가기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 924,790원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 이현민 | 87,300,000원 | 28,230,210원 |
| 3. 갑구 10번 가압류 · 이현민 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 계산에서는 가압류 채권 87,300,000원 중 28,230,210원이 배당되고 59,069,790원이 미배당으로 남습니다. 이 표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 임차인 이명주의 보증금·확정일자·배당요구가 미상인 상태이므로 이를 근거로 실제 임차보증금 승계가 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 가격 — 내려가도 임차인 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 가압류 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34%) | 29,155,000원 | 28,230,210원 | 59,069,790원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 20,408,500원 | 19,641,147원 | 67,658,853원 |
| 5회 유찰 시 (17%) | 14,285,950원 | 13,628,803원 | 73,671,197원 |
추가 유찰되면 입찰 최저가는 더 낮아지지만, 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 가격 하락만으로 권리위험이 해소되지 않습니다. 특히 선순위 임차보증금이 존재해 미배당분이 매수인에게 승계되는 경우에는 낙찰가만 낮아지고 실질 부담은 그만큼 늘 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 인천신현북초등학교 서측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 토지는 258.0㎡, 평지의 사다리형이며 북측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,197,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 10세대 소규모 빌라이고 비교 실거래가 3건입니다. 최근 가격 추세 -34.5%, 경매 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%여서 아파트형 대단지보다 보수적인 환금성 평가가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 이명주 씨의 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가에 승계 예상액을 더해 최근 거래 45,000,000원과 비교해야 합니다. 현재는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 60,826,666원보다 최신·최근12개월 45,000,000원을 기준으로 응찰가를 잡아야 합니다.
- 감정 대상 일치 여부. 감정요항표의 “2층 201호” 기재와 사건 대상 “4층 401호”가 상충하므로 원본 감정서·등기·건축물 현황을 대조하세요.
- 소규모 빌라 환금성. 10세대, 최근 거래 3건, 평균 유찰 3.0회라는 특성을 감안해 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 예상배당표의 매수인 인수 0원은 미상 임차보증금을 확정 반영한 결과가 아닙니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 먼저 확인할 것은 보증금
감정가 85,000,000원에서 3회 유찰돼 29,155,000원까지 내려왔고, 최신 거래 및 최근 12개월 평균 45,000,000원의 64.8%라는 점만 보면 가격 매력은 분명합니다. 그러나 이 사건에는 2019.06.07 전입한 실제 임차인 1명이 있고, 그 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 말소기준 가압류는 2024.12.04이므로 전입 시점이 더 앞섭니다.
따라서 결론은 단순합니다. 표면 가격은 낮지만 실질취득가는 아직 미정입니다. 여기에 최근 가격 추세 -34.5%, 평균 유찰 3.0회, 10세대 소규모 빌라라는 환금성 조건, 감정요항표의 호수 기재 불일치까지 겹칩니다. 보증금이 크지 않고 승계가 없다는 것이 확인되면 29,155,000원의 가격 할인은 의미가 생기지만, 그 확인 전에는 ‘최근 시세보다 싸다’는 결론을 실질취득 기준으로 확정할 수 없습니다. 권리 확인 전 보류, 보증금 확인 후 가격 재평가가 이 사건의 핵심입니다.
