수원지방법원 2024타경73655. 오산시 원동 로얄프라자 1층 103호 근린시설입니다. 감정가 733,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 513,100,000원입니다. 등기상 핵심은 2023년 12월 8일 설정된 안양북부새마을금고 채권최고액 540,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 임경호 근저당, 현 경매개시결정, 삼호저축은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 흐름을 단순히 “근저당 하나”로만 보면 안 됩니다. 말소기준 근저당권은 2024년 10월 25일 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정됐습니다. 또한 이 근저당은 로얄프라자 104호·105호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고 역시 목록1~3을 일괄매각하고, 벽체 구분 없이 일괄로 사용 중이라고 적고 있어 개별 호실만 떼어 보는 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73655 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 경기대로 105, 1층103호 (원동,로얄프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(소매점) · 공실 |
| 소유자 | 이성진 2분의 1 · 차승현 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 733,000,000원 / 513,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 600,663,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 목록1~3은 벽체 구분 없이 일괄로 사용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.12.08 설정된 안양북부새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 삼척시·구리시 압류 등은 2023.12.08 공매 과정에서 등기말소된 것으로 기록되어 있어 현재 매수인이 이어받는 권리로 남아 있지 않습니다. 말소기준 이후의 임경호 근저당, 현 경매개시결정, 삼호저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 513,100,000원으로 감정가 733,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다. 특히 근린시설은 현재 공실이고, 목록1~3이 벽체 구분 없이 사용되는 형태라 실제 임대·매매 경쟁력은 현장 상태와 일괄매각 범위를 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 513,100,000원 | 505,569,000원 | 60,741,364원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 359,170,000원 | 353,341,620원 | 212,968,744원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 251,418,999원 | 247,099,133원 | 319,211,231원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 60,741,364원에서 212,968,744원, 319,211,231원으로 커지지만, 이 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 이 사건의 가격 판단은 “얼마나 유찰됐는가”보다 “그 가격이 실제 근린시설 시장가치보다 낮은가”를 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 513,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,531,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 안양북부새마을금고 | 540,000,000원 | 505,569,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 임경호 | 20,800,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 30번 가압류 · 주식회사삼호저축은행 | 5,510,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,531,000원을 제외한 505,569,000원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 가압류에는 배당이 없습니다. 채권자 총 미배당은 60,741,364원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호 1~3은 근린생활시설(소매점)로서 벽체 구분 없이 일괄 형태이며 현재 공실상태입니다.
- 입지. 오산시 원동 원동초등학교 남동측 인근으로, 주상복합건물·음식점·근린상가·아파트가 혼재하는 노변상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 25미터, 남측·서측 약 12미터 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며, 공시지가는 2,328,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 집합건축물대장과 등기상 구분건물로 각각 등재돼 있으나, 현황상 일련번호 1~3은 벽체 구분 없이 사용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서 비고는 목록1~3 일괄매각과 벽체 구분 없는 사용상태를 명시합니다. 실제 경계와 출입구, 설비 공유 상태를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계. 말소기준 근저당은 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정됐습니다. 배당요구와 채권양도 관계를 최신 서류에서 대조해야 합니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당은 104호·105호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 일괄매각 범위와 공동담보 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기 이력이 있어 현 경매와 교차 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·임대. 감정 당시 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 매각기일 전 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격. 현재 최저가는 감정가 733,000,000원의 70%인 513,100,000원입니다. 비교 시세를 확인하기 전에는 ‘저가 낙찰’로 판단하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 물건 자체는 단순하지 않다
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.12.08의 540,000,000원 근저당이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며 예상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자판단은 여기서 끝나지 않습니다. 대상은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고 현재 공실입니다. 목록1~3은 벽체 구분 없이 일괄로 사용되고 있으며, 말소기준 근저당은 다른 호실과 공동담보로 묶여 있고 공매공고 이력도 있습니다. 무엇보다 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실 외에 시장가격을 검증할 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0원은 합격, 가격과 물리적 일괄매각 구조는 추가 검증”입니다.
