수원지방법원 2024타경73655. 경기도 오산시 원동 806-5, 경기대로 105에 있는 로얄프라자 1층 근린시설입니다. 등기상 현재 공유자는 이성진과 차승현으로, 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 2023년 12월 공매로 소유권이 이전됐고, 같은 날 안양북부새마을금고의 채권최고액 540,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해당 근저당권을 바탕으로 임의경매가 개시됐으며, 채권이 양도되어 엠씨아이대부주식회사로 근저당권 이전등기가 이루어진 상태입니다.
이번 물건의 특징은 단순히 가격이 절반 수준으로 내려왔다는 사실보다 여러 구분점포를 일괄로 매각하고 있다는 점입니다. 감정평가상 1층 제103호 외 3개 호실이 조사 대상이며, 목록 1~3은 등기와 건축물대장상 각각 구분건물이지만 실제로는 벽체 구분 없이 일괄로 사용되는 구조입니다. 목록 4는 복층 형태로 위반건축물에 등재돼 있습니다. 따라서 제103호 한 호실만의 가치로 접근하거나, 감정가 할인율을 곧바로 수익률로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73655 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 806-5 로얄프라자, 경기대로 105, 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(소매점) · 1층 상가 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 감정평가상 제103호 외 3개 호실 |
| 현황 | 목록 1~3 벽체 미분리 · 목록 4 복층 위반건축물 · 감정평가 당시 공실 |
| 소유자 | 이성진(2분의 1), 차승현(2분의 1) · 2023.12.08 공매 취득 |
| 감정가 | 733,000,000원 |
| 최저매각가 | 359,170,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 안양북부새마을금고 · 등기상 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전 |
| 청구액 | 600,663,100원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각물건명세서 | 명시된 인수권리 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 과거 압류는 재확인
말소기준권리는 2023.12.08 설정된 을구 12번 근저당권입니다. 설정 당시 근저당권자는 안양북부새마을금고이며 채권최고액은 540,000,000원입니다. 제104호와 제105호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 임경호의 근저당권과 삼호저축은행의 지분 가압류는 이번 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024.10.25에는 을구 12번 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 근저당권부채권에 대해 느티나무제삼차유한회사 명의의 근질권이 설정됐습니다. 이는 기존 근저당권에 연결된 권리변동이므로 채권최고액 540,000,000원을 별도의 근저당 채무처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당 수령권자와 근질권의 처리관계는 최신 채권신고 및 배당관계 서류에서 확인해야 합니다.
② 점유·건축 현황 — 상가의 실질 리스크
신고된 임차인은 없습니다. 감정평가 당시 이용상태 역시 목록 1~3 및 목록 4 모두 공실로 조사됐습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있으므로, 현재도 공실인지, 별도의 임대차나 실제 점유가 존재하는지는 현장조사와 최신 매각물건명세서로 확인해야 합니다. 대항력 임차인이 없다고 최종 확정할 수 있는 자료만으로 보기는 어렵습니다.
| 확인 항목 | 조사 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 | 신고 임차인 없음 · 임대관계 미상 | 추가 확인 |
| 점유 상태 | 감정평가 당시 공실 | 현황 재확인 |
| 목록 1~3 | 벽체 구분 없는 일괄 사용 구조 | 구분·복원 검토 |
| 목록 4 | 소매점 복층 · 위반건축물 등재 | 시정 여부 확인 |
| 매수인 인수 | 명세서상 명시 인수권리 없음 | 예상 0원 |
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
감정가는 733,000,000원이고, 현재 최저매각가는 359,170,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 최저가가 감정가의 49% 수준으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건은 일반 아파트가 아닌 공실 상태의 1층 근린상가 일괄매각입니다.
비교 가능한 최근 상가 실거래가와 임대료·수익률은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 주변 시세보다 낮은지, 감정가 대비 할인 폭이 실제로 투자수익을 보장할 만한지는 판단할 수 없습니다. 특히 벽체가 분리되지 않은 구조와 위반건축물 문제는 향후 임대 가능성과 재매각 가치에 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 359,170,000원 | 49% | 212,968,744원 |
| 3회 유찰 시 | 251,418,999원 | 34% | 319,211,231원 |
| 4회 유찰 시 | 175,993,299원 | 24% | 393,580,971원 |
④ 예상배당표 (매각가 359,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,828,380원 |
| 1. 을구 12 근저당 · 안양북부새마을금고 | 540,000,000원 | 353,341,620원 |
| 2. 을구 13 근저당 · 임경호 | 20,800,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 30 가압류 · 주식회사삼호저축은행 | 5,510,364원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 566,310,364원 | 353,341,620원 |
| 미배당 채권액 | — | 212,968,744원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
집행비용 5,828,380원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준의 단순 시뮬레이션이며, 실제 확정 채권액, 채권양도, 근질권 및 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수금액과 다릅니다.
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 353,341,620원이 선순위 근저당권 배당에 사용됩니다. 후순위 임경호 근저당권과 삼호저축은행 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 채권자 전체 예상 미배당은 212,968,744원이지만, 후순위 담보권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 전제에서는 이 부족액을 낙찰자가 별도로 갚는 것이 아닙니다.
신청채권자의 청구액은 600,663,100원으로, 등기상 근저당 채권최고액 540,000,000원과 다릅니다. 청구액 전체가 담보권의 우선배당 대상이라는 뜻은 아니며, 배당표상 금액도 실제 확정 배당액이 아닙니다. 공동담보 물건 사이의 배당관계와 현재 근저당권자를 기준으로 한 실제 배당순위를 따로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 원동 소재 원동초등학교 남동측 인근입니다. 주상복합건물, 음식점, 근린상가, 아파트 등이 혼재하는 노변상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 약 25m, 남측·서측 약 12m 포장도로와 접하며 도로상태와 대중교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.
- 건축·설비. 철근콘크리트조 5층 건물 내 1층 상가입니다. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러, 옥내소화전 등의 설비가 조사됐습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역 등으로 표시되며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되어 있습니다. 공시지가는 2,328,000원/㎡입니다. 개별 규제와 거래허가 대상 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 상가 활용. 감정평가상 소매점으로 이용되는 근린생활시설이나, 실제 조사 시점에는 공실이었습니다. 목록 1~3이 벽체로 구분되지 않아 분할 임대와 개별 호실 활용 시 비용이나 절차상의 제약이 있는지 확인이 필요합니다.
- 환금성. 상가의 재매각 가능성은 유동인구, 임차 수요, 공실 기간, 임대수익과 법적 이용상태에 좌우됩니다. 최근 실거래 비교와 임대수익 자료가 확인되지 않아 현재 가격대의 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 원본. 제103호 외 3개 호실의 매각목록·전유부분·대지권·호별 면적과 도면을 확인하세요. 표기된 103호만 매각되는 것으로 오해해서는 안 됩니다.
- 위반건축물 시정 가능성. 목록 4 복층의 위반 내용, 시정명령과 이행강제금 여부, 원상복구 범위 및 비용을 관할 관청과 건축물대장으로 확인하세요.
- 벽체 미분리 상태. 목록 1~3의 구분소유 상태와 실제 공간구조가 다릅니다. 호실별 독립 사용·임대, 원상복구 및 건축·소방 관련 절차를 검토하세요.
- 실제 임대차·점유. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현재 공실 여부와 실제 점유자, 미확인 임대차의 존재 가능성을 현장과 최신 명세서에서 확인하세요.
- 근저당 양도·공동담보. 안양북부새마을금고의 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근질권도 설정돼 있습니다. 공동담보 범위와 최신 권리관계를 대조하고 동일 채권이 중복 산정되지 않도록 하세요.
- 압류·공매 이력. 삼척시·구리시 압류의 2023.12.08 말소등기 및 한국자산관리공사 공매공고 부기등기를 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 실거래·임대수익 조사. 감정가의 49%라는 할인율만으로 입찰가를 결정하지 마세요. 주변 1층 상가 거래가격과 실제 임대 가능한 면적, 공실률, 예상 임대료·관리비·수선비 등을 조사해야 합니다.
- 토지이용 규제. 토지거래허가구역과 지구단위계획 등 규제가 실제 취득·이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담, 재산 관련 세금 및 별도 시설관리 비용을 확인하세요. 배당 미지급 채권과 낙찰자의 관리비 부담은 서로 다른 문제입니다.
- 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 매각목록과 기일 변경 여부를 입찰 전에 최종 확인하세요.
맺으며 — “반값 상가가 반드시 싼 상가는 아니다”
오산 로얄프라자 1층 근린시설은 733,000,000원에서 359,170,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 말소기준 근저당권과 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없습니다. 과거 압류 말소와 공매공고 이력만 원본으로 정리된다면 등기상 권리관계 자체가 가장 큰 장애물은 아닐 수 있습니다.
그러나 감정가 대비 할인율과 실제 상가의 투자 가치는 전혀 별개입니다. 제103호 외 3개 호실을 함께 매각하고, 목록 1~3은 벽체 없이 일괄 사용되며, 목록 4에는 복층 위반건축물 문제가 있습니다. 감정평가 당시 공실이었고 객관적인 최근 시세 및 임대수익 비교도 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건의 결론은 권리상 예상 인수액은 0원이지만, 가격과 상가 활용 가능성은 보수적으로 검토해야 한다는 것입니다. 먼저 매각 범위와 건축물 위반사항을 확정하고, 임대수익 및 실거래 시세를 검증한 후 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 권리는 검토 가능, 가격 매력은 아직 미확인. 이 상가의 승부처는 감정가 대비 할인 폭이 아니라 취득 이후 적법하게 활용해 수익을 낼 수 있는지에 달려 있습니다.
