수원지방법원 2024타경73655. 경기도 오산시 원동 로얄프라자 1층 106호 근린시설입니다. 현재 등기상 소유자는 이성진·차승현으로 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 2024년 1월 29일 공매로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 안양북부새마을금고 명의로 채권최고액 156,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 임의경매가 개시됐고, 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며 그 피담보채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐습니다.

표면상 가장 눈에 들어오는 숫자는 49%입니다. 감정가에서 크게 할인된 최저매각가이기 때문입니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업용 소매점입니다. 공실 여부, 독립된 점포로서의 이용 가능성, 위반건축물 문제, 임대수익과 향후 매각 가능성을 함께 검토해야 합니다. 무엇보다 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 경매에서 무엇이 소멸하나

권리분석의 기준점은 2024년 1월 29일 설정된 안양북부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고, 이 근저당권은 현재 경매에서 말소기준권리로 작용합니다. 이후 발생한 임의경매개시결정과 주식회사삼호저축은행의 지분 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

눈여겨볼 부분은 과거 압류입니다. 2023년 삼척시·구리시의 압류 등은 말소기준권리보다 날짜가 앞서지만, 2024년 1월 29일 공매에 따른 갑구 24번 말소 기재에 포함돼 있습니다. 따라서 단순히 설정일이 빠르다는 이유로 현재 매수인의 인수권리라고 판단해서는 안 됩니다. 다만 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 실제 말소 상태를 다시 대조해야 합니다.

② 점유·이용상태 — 공실이지만 확인할 문제가 있다

감정평가상 대상 근린생활시설은 공실 상태로 조사됐습니다. 확인된 임차인은 0명이며, 임차보증금 인수액도 산정되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현재까지 공실이 유지되는지, 별도 점유자나 임대차가 존재하는지 확인해야 합니다.

이 위험은 근저당권처럼 매각으로 말소되는 권리 문제가 아닙니다. 실제로 상가를 사용하거나 임대하고 다시 매도할 때의 경제적·물리적 부담입니다. 낙찰가가 낮아도 별도의 정비비용이나 사용상 제약이 발생하면 기대한 투자수익이 줄어들 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세와는 별개

현재 최저매각가는 101,920,000원입니다. 감정가 208,000,000원의 49%로, 두 차례 유찰된 결과입니다. 예상되는 매수인 권리 인수액이 0원이므로 권리 인수만 반영한 실질취득 기준액은 101,920,000원입니다. 다만 취득세·명도·정비·관리비 등 별도의 비용은 포함하지 않은 금액입니다.

후속 회차는 추가 유찰을 가정한 가격 시나리오입니다. 실제 매각 결과나 향후 일정이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 101,920,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,226,880원을 제외한 99,693,120원이 근저당권 채권에 배당되는 구조입니다. 주식회사삼호저축은행의 가압류채권에는 배당금이 없고, 소유자 잔여금도 없습니다. 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 미배당 합계는 61,817,244원입니다.

이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액을 뜻하며 낙찰자가 추가로 부담하는 금액이 아닙니다. 또한 경매 청구금액 600,663,100원은 배당표에 사용된 근저당권 채권최고액 156,000,000원과 차이가 큽니다. 청구금액의 구성과 실제 배당 요구액, 담보채권 및 근질권 관계는 반드시 최신 사건 기록으로 확인해야 합니다.

집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 채권 확정액·집행비용·당해세·법정 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권 양수인 및 근질권자의 실제 배당 관계도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 원동 소재 원동초등학교 남동측 인근입니다. 주상복합건물·음식점·근린상가·아파트 등이 혼재하는 노변 상가지대로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 도로. 동측 약 25m, 남측 및 서측 약 12m의 포장도로에 접합니다. 도로 조건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 5층 건물로, 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·스프링클러·옥내소화전 설비가 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역 등으로 지정돼 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다. 공시지가 자료상 금액은 2,328,000원/㎡입니다. 실제 거래 시 적용되는 규제와 허가 요건은 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 위험. 감정서상 벽체 구분 없는 일괄 이용 및 복층 위반건축물 등재 사실이 확인됩니다. 본건의 구체적인 해당 범위와 적법한 사용 조건을 확인해야 합니다.
• 환금성. 노변 상가의 접근성은 갖추고 있으나, 공실과 사용상 제약이 존재할 수 있습니다. 임대료·공실 지속기간·비교 거래가격이 확인되지 않은 상태이므로 환금성이 높다고 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 위반건축물 범위 확인. 집합건축물대장과 감정평가서의 일련번호를 대조해 106호의 위반건축물 해당 여부와 구체적인 위반 부분, 행정조치 및 원상복구 가능성을 확인하세요.
• 점포 독립성 확인. 벽체 구분 없이 사용된 구분점포와 관련해 106호의 실제 경계·출입 동선·설비 분리·독립 이용 가능성을 확인하세요.
• 임대차·점유 재확인. 감정 당시 공실이더라도 현재 점유 상황이 달라질 수 있습니다. 임대관계 미상 부분과 명세서·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
• 근저당권 승계 확인. 안양북부새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 느티나무제삼차유한회사의 근질권 관계를 최신 등기부에서 확인하세요.
• 과거 공매와 압류 확인. 한국자산관리공사 관련 공매공고 및 말소 이력이 있습니다. 기존 공매의 종결·취소 내역과 압류 말소 상태, 현재 경매 진행에 영향을 주는 절차가 있는지 대조하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 대비 49%라는 비율 대신 인근 유사 상가 거래가격·실제 임대 가능 금액·공실 비용·건축물 정비비용을 반영해 응찰 상한을 산정하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 71,344,000원, 4회 유찰 시 49,940,800원이라는 가격 시나리오도 있으나 가격 하락만으로 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
• 기타 비용. 체납 관리비, 취득 관련 비용, 시설 정비비용 및 점유 정리 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 실제 현장 상태를 최종 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 건 정상적으로 쓸 수 있는가

이 물건의 매력은 분명합니다. 감정가 208,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저매각가가 101,920,000원으로 내려왔고, 명세서상 인수권리가 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 등기상 권리 문제만 보면 접근 가능한 유형입니다.

하지만 상가의 가치는 감정가 대비 할인율만으로 결정되지 않습니다. 공실인 근린시설이라는 점, 감정서상 점포 통합 이용과 복층 위반건축물 문제, 독립적 사용 가능성을 확인해야 한다는 점이 함께 존재합니다. 실거래 시세가 없는 상태에서는 현재 최저가가 적정한지, 추가 유찰을 기다리는 편이 경제적으로 유리한지도 확정할 수 없습니다.

결론은 권리 부담은 낮지만, 가격과 물건 상태의 검증이 선행돼야 하는 조건부 검토 대상입니다. 위반건축물 문제와 점포 이용 가능성이 명확하게 확인되고, 실제 상가 시세에 비해 충분한 안전마진이 입증될 때 비로소 입찰을 고려할 수 있습니다. 현재는 권리 검토 가능·가격 매력 판정 보류가 적절합니다.