수원지방법원 2024타경73655. 경기도 오산시 원동 로얄프라자 1층 106호 근린시설입니다. 현재 소유자는 이성진·차승현으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2024.01.29. 안양북부새마을금고 근저당권 156,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2024.06.14. 임의경매개시결정과 2024.08.13. 주식회사삼호저축은행의 가압류 5,510,364원이 붙었으나 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건은 과거 등기 이력이 매우 복잡하지만, 2024.01.29. 공매를 원인으로 소유권이 이성진·차승현에게 이전되면서 종전 압류·가압류·근저당권 다수가 말소됐습니다. 따라서 현재 입찰자가 볼 핵심은 과거 이력의 숫자보다 현재 살아 있는 권리와 실제 이용 상태입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경73655 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 경기대로 105, 1층106호 (원동,로얄프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(소매점) · 공실 |
| 소유자 | 이성진 2분의 1 · 차승현 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 145,600,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 청구액 | 600,663,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수권리 없음
임차인 신고 없음. 임대관계는 미상으로 조사됐으나 임차인 목록에는 등재된 임차인이 없고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없습니다. 현재 말소기준은 2024.01.29. 안양북부새마을금고 근저당권 156,000,000원이며, 이후 경매개시결정과 주식회사삼호저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 근거는 없다
감정가는 208,000,000원, 현재 최저매각가는 145,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만 동일 상가의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 145,600,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
특히 주거용 아파트와 달리 근린생활시설은 공실 여부, 상권, 전용면적, 점포 노출도, 집합건물 내 위치와 실제 사용 형태에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 감정평가상 대상 건물은 원동초등학교 남동측 인근 노변상가지대에 위치하고, 주변은 주상복합건물·음식점·근린상가·아파트 등이 혼재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,838,400원 |
| 2. 근저당 · 안양북부새마을금고 | 156,000,000원 | 142,761,600원 |
| 3. 가압류 · 주식회사삼호저축은행 | 5,510,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 161,510,364원 중 142,761,600원이 배당되고 18,748,764원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원동초등학교 남동측 인근. 주상복합건물·음식점·근린상가·아파트 등이 혼재하는 노변상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 25미터, 남측·서측 약 12미터 포장도로와 접해 도로상태는 무난한 편입니다.
- 토지. 토지면적 1,485.8㎡ · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 공시지가 2,328,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공실. 감정 기준시점 현재 근린생활시설은 공실 상태로 조사됐습니다.
- 위반건축물. 감정평가 자료에 복층 소매점의 위반건축물 등재가 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 208,000,000원과 최저가 145,600,000원만 보고 싸다고 판단하지 말고 인근 상가 매매사례를 직접 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 위반건축물 등재 범위와 시정 가능성, 원상회복 의무 및 실제 이용 제한을 건축물대장과 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실·임대성. 현재 공실인 만큼 예상 임대료·관리비·공실기간을 확인해 실제 수익성을 계산해야 합니다.
- 구분건물 현황. 감정평가상 일부 호실은 공부상 구분돼 있으나 현황상 벽체 구분 없이 일괄 사용된 상태가 기재돼 있으므로 현장 경계와 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매공고와 2024.01.29. 공매 소유권이전 이력을 원본 등기와 함께 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수권리도 없지만, 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건과 가격은 별개”
이 사건의 권리구조는 현재 기준 비교적 명확합니다. 2024.01.29. 안양북부새마을금고 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고와 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 근린시설 경매에서 권리만 깨끗하다고 투자가 끝나는 것은 아닙니다. 이 물건은 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 공실 상태와 위반건축물 등재가 확인됩니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·임대성·위반건축물 검증 없이는 적극 평가하기 어려운 물건입니다.
