수원지방법원 2024타경82307. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 제1층 L106호입니다. 경매 기본분류는 대지로 표시되어 있으나, 등기 대상은 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 2019년 사용승인을 받은 지하 1층·지상 10층 건물의 1층 호실로, 주변에는 근린생활시설과 업무시설, 지식산업센터, 주거시설이 혼재합니다.

소유자 황한나는 2023년 2월 21일 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 910,910,016원입니다. 같은 날 안양농업협동조합이 채권최고액 684,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 후포수산업협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 선순위 근저당권자인 안양농업협동조합이 임의경매를 신청한 사건으로, 신청채권액은 587,860,887원입니다.

중요한 점은 채권의 규모가 크다는 사실과 낙찰자가 그 채무를 승계한다는 사실은 다르다는 것입니다. 후순위 근저당권과 압류는 매각으로 소멸할 예정이고, 배당에서 채권을 전액 회수하지 못하는 금융기관이 있더라도 그 미배당액이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023년 2월 21일 설정된 안양농업협동조합 근저당권입니다. 후포수산업협동조합의 근저당권은 그 이후인 2023년 3월 16일 설정됐고, 두 건의 임의경매개시결정과 국가·용인시 압류 역시 말소기준권리 이후에 등기됐습니다. 따라서 등기상 해당 담보권과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 아시아신탁주식회사 및 신한자산신탁주식회사를 거친 신탁등기 이력도 있으나, 관련 신탁등기는 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 현재 권리분석에서는 기존 신탁관계의 잔존 여부보다 말소기준권리, 후순위 권리의 소멸, 실제 임차·점유 현황을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인이 중요

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인된 임차인은 실제 임차인 1명, 김주량입니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 2,000,000원이며, 신고된 전입일은 2024년 7월 16일입니다. 이는 말소기준권리 설정일인 2023년 2월 21일보다 늦어 대항력 없음으로 조사됐습니다.

임차보증금 30,000,000원은 확인된 권리관계상 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 임차인의 구체적인 배당 가능성은 단정하지 않습니다. 배당을 받지 못하는 금액이 발생하더라도 그 사실만으로 대항력 없는 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 실거래 검증 없이 8.44억의 저렴함을 단정할 수 없다

현재 신건 최저매각가는 844,000,000원으로 감정가와 같습니다. 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세가 확인되지 않으므로, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

등기부에 기재된 과거 거래가액 910,910,016원은 2023년 취득 당시의 거래정보입니다. 이를 현재 시세로 대체하거나 최저매각가와 단순 비교해 가격 메리트가 확보됐다고 해석해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설의 가치는 실제 이용상태, 임대수요, 공실 기간, 주변 상권과 개별 호실의 접근성 등에 영향을 받습니다.

④ 예상배당표 (매각가 844,000,000원 가정)

근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용은 10,840,000원으로 가정했으며, 실제 확정채권액·이자·조세 우선배당·임차인 최우선변제 여부는 반영되지 않았습니다. 따라서 표의 금액은 실제 배당결과와 달라질 수 있습니다.

추정 배당에서 안양농업협동조합은 채권최고액 기준 684,000,000원을 배당받고, 후포수산업협동조합은 채권최고액 720,000,000원 중 149,160,000원만 배당받는 것으로 계산됩니다. 이 경우 채권최고액 기준 총 미배당액은 570,840,000원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

감정가 844,000,000원을 기준으로 현재 회차와 향후 유찰 가정을 비교하면 다음과 같습니다. 아래 가격은 가정 시나리오이며 향후 실제 최저매각가격이나 매각기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

최저매각가가 낮아질수록 예상 미배당액이 커지는 반면, 매수인의 권리상 인수액은 모든 가정에서 0원입니다. 다만 이는 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 계산입니다.

신청채권자 안양농업협동조합의 청구액은 587,860,887원이며, 현재 회차 및 1회 유찰 가정에서는 계산상 신청채권 충족으로 표시됩니다. 반면 2회 유찰 가정에서는 예상 배당액이 532,358,400원으로 신청채권 충족에 미치지 못합니다. 실제 배당순위와 확정채권액에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 기흥구 농서동 서천고등학교 남측 인근에 위치합니다. 근린생활시설·업무시설·지식산업센터·오피스텔·아파트·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2019년 4월 2일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 대상 건물 부지는 남측·북측·동측에서 폭 약 15m 내외 포장도로와 접합니다. 개별 호실의 가시성과 접근성은 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 농서동 455, 455-1, 455-2의 3필지 일단지로, 지형은 대체로 평탄한 사다리형이며 공장(지식산업센터) 및 지원시설 등의 건부지로 이용됩니다. 토지면적은 5,785.4㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등입니다. 토지이용계획에는 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있으므로 실제 적용 범위와 거래 절차를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,554,000원/㎡로 기재되어 있으며, 이는 개별 상가 호실의 시장가격을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시돼 있습니다.
• 환금성. 주변에 다양한 업무·상업·주거시설이 혼재하지만, 거래 사례와 실제 공실·임대수요가 확인되지 않아 해당 호실의 환금성을 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 동일 건물의 1층 상가 및 인근 유사 근린생활시설 실거래를 확인해 최저매각가 844,000,000원의 적정성을 따져야 합니다.
• 실제 점유 확인. 김주량의 임차인 조사 기록과 감정평가서상 공실 기재가 일치하지 않으므로 현장 점유 및 임대차 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 임대차 재검증. 보증금 30,000,000원, 월차임 2,000,000원, 전입일 2024.07.16을 기준으로 임대차 원본, 사업자등록 및 인도 관계, 확정일자, 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 근저당권 말소. 안양농업협동조합과 후포수산업협동조합의 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 최신 등기사항을 확인해야 합니다.
• 조세 채권. 기흥세무서장 및 기흥구청장 관련 압류의 체납세액, 법정기일과 교부청구 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보. 후포수산업협동조합 근저당권에는 같은 건물 제1층 L103호 공동담보가 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권액을 확인해야 합니다.
• 관리비·공실 비용. 미납 공용관리비, 장기간 공실에 따른 고정비, 설비 유지비 등 낙찰 이후 발생 가능한 비용을 점검해야 합니다.
• 수익성 검토. 조사상 월차임 2,000,000원을 현재 확정 임대수익으로 가정해서는 안 됩니다. 계약 존속과 실제 입금 내역을 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 1층 L106호의 출입 동선, 노출도, 내부 상태, 실제 영업 가능성을 직접 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 가격은 아직 미검증”

이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2023년 2월 21일 안양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김주량도 대항력이 없는 것으로 조사돼 매수인 권리상 인수액은 0원입니다.

그러나 이번 물건은 주거용 아파트가 아닌 1층 근린생활시설입니다. 감정평가상 공실과 임차인 조사 내용이 함께 존재하며, 현재 시세를 직접 비교할 실거래 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 844,000,000원의 신건 최저가가 시장가격 대비 적정한지 판단하기 어렵습니다.

신건 기준 채권최고액 대비 미배당액은 570,840,000원으로 추정되지만, 이는 매수인 인수금액이 아닙니다. 판단의 핵심은 금융기관의 미회수 채권보다 실제 점유상태, 상가의 수익성, 적정 매입가격 및 향후 환금성입니다.

결론은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 판단은 보류입니다. 감정가 전액을 기준으로 하는 신건 입찰보다는 실거래 비교와 현장 점유 확인을 선행하고, 유찰 시나리오 역시 시장가격을 검증한 뒤 활용하는 접근이 합리적입니다.