수원지방법원 2024타경82307. 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘106호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)이고, 건물은 2019.04.02 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물입니다. 현재 소유자는 황한나이며, 2023.02.21 소유권을 이전받을 당시 등기 거래가액은 910,910,016원입니다.
권리분석의 중심은 같은 날 설정된 안양농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액 684,000,000원의 이 근저당이 말소기준이 되고, 이후 후포수산업협동조합 근저당, 경매개시결정과 국가·용인시 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 임차인 김주량 역시 말소기준보다 뒤인 2024.07.16 전입해 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경82307 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층엘106호 (농서동,프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상10층 · 2019.04.02 사용승인 · 제1층 제엘106호 |
| 소유자 | 황한나 (2023.02.21 소유권이전 · 거래가액 910,910,016원) |
| 감정가 / 최저가 | 844,000,000원 / 844,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양농업협동조합 / 587,860,887원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023.02.21 안양농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 황한나 앞으로 소유권이 이전됐고, 이후 2023.03.16 후포수산업협동조합 근저당 720,000,000원이 추가됐습니다. 2024.08.02 안양농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.05.15 국가 압류, 2025.07.22 울진후포수산업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.10.21 용인시 압류는 모두 말소기준 뒤에 위치하며 데이터상 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주량 | 프리미엄원？캐슬 기흥서천 1충 L106호 43.5700㎡ | 2024.07.16 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김주량의 전입일 2024.07.16은 말소기준일 2023.02.21보다 뒤입니다. 따라서 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요한 부분이지만, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 검증 — 2023년 거래가액은 참고선일 뿐
이 호실의 2023.02.09 매매에 따른 등기 거래가액은 910,910,016원이고, 현재 감정가·최저매각가는 844,000,000원입니다. 현재 최저가는 과거 등기 거래가액의 약 92.7% 수준으로 66,910,016원 낮습니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 2023년 등기 거래가액 | 910,910,016원 | 2023.02.09 매매 |
| 감정가 | 844,000,000원 | 현재 신건 기준가 |
| 최저매각가 | 844,000,000원 | 0회 유찰 |
| 1회 유찰 시 | 675,200,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 540,160,000원 | 감정가 64% |
③ 예상배당표 (매각가 844,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,840,000원 |
| 2. 근저당 · 안양농업협동조합 | 684,000,000원 | 684,000,000원 |
| 3. 근저당 · 후포수산업협동조합 | 720,000,000원 | 149,160,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,404,000,000원이고 예상 채권자 배당액은 833,160,000원, 미배당은 570,840,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.3% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서천고등학교 남측 인근이며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측·북측·동측으로 노폭 약 15m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 3필지 일단지의 사다리형 평탄지이며 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 5,785.4㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구· 가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 중로2류와 완충녹지에 접합니다. 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다. 위반건축물 표기도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 재확인. 감정 이용상태는 현황 공실이지만 현황조사·매각물건명세서에는 김주량 임차인이 확인됩니다. 실제 점유 상태와 인도 상대방을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 김주량 전입 2024.07.16은 말소기준 2023.02.21 이후로, 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 우선변제 확인. 보증금은 30,000,000원이고 월세는 2,000,000원입니다. 확정일자·우선변제 여부와 배당요구 여부는 원본 명세서와 배당요구 자료에서 대조할 필요가 있습니다.
- 현재 가격 검증. 2023년 등기 거래가액 910,910,016원만으로 2026년 신건가 844,000,000원이 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 호실의 현재 거래·임대 수준을 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국가와 용인시 압류가 존재하고 예상배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 매각물건명세서와 관련 세금 자료를 확인해야 합니다.
- 유찰 시 권리 변화. 1회 유찰 675,200,000원, 2회 유찰 540,160,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권자 미배당은 각각 737,952,000원, 871,641,600원으로 증가합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현재 시장 확인 후 결정
이 사건은 말소기준이 명확하고, 실제 임차인 1명의 전입도 말소기준보다 뒤여서 매수인 인수 0원으로 정리되는 구조입니다. 후순위 근저당과 압류 역시 매각으로 소멸하므로 권리 자체의 복잡도는 높지 않습니다.
다만 신건 844,000,000원이 적정한지는 별개의 문제입니다. 같은 호실의 2023년 등기 거래가액 910,910,016원보다 낮지만, 과거 거래 한 건과 현재 입찰가를 단순 비교해 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하지 않습니다. 감정평가상 근린생활시설·현황 공실이고, 임차인 자료도 별도로 존재하는 만큼 실제 점유상태와 현재 임대·매매 가능 가격을 함께 확인하는 것이 입찰 판단의 마지막 관문입니다. 권리 안전성은 양호, 신건 가격 평가는 보수적으로.
