수원지방법원 2024타경82307. 사건 소재지는 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘103호로 기재되어 있습니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)이며, 2019.04.02. 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 현재 소유자는 황한나이고, 2023.03.16. 거래가액 953,399,328원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 후포수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 기흥세무서장 압류, 임의경매개시결정, 용인시 압류는 모두 말소기준 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경82307 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘103호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 황한나 · 2023.03.16. 소유권이전 · 거래가액 953,399,328원 |
| 감정가 / 최저가 | 963,000,000원 / 963,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.03.16. 후포수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 청구액 | 587,860,887원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
2023.03.16. 후포수산업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.05.15. 국가 압류, 2025.07.22. 울진후포수산업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.12.16. 용인시 압류는 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 조사 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주량 | 프리미엄원희캐슬 기흥서천 1층 L106호 43.5700㎡ | 2024.07.16 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
김주량의 전입일은 2024.07.16.으로 말소기준권리인 2023.03.16.보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입관계만 놓고 보면 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 기재되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 963,000,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 963,000,000원입니다. 다만 비교할 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 자료가 없어 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 963,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,030,000원 |
| 2. 근저당 · 후포수산업협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 230,970,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 720,000,000원이 전액 배당되고 230,970,000원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 농서동 서천고등학교 남측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·지식산업센터·오피스텔·아파트·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 감정 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형이며 남측·북측·동측으로 약 15m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 토지지표. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 원본 대조. 사건 소재지 엘103호와 임차인·공동담보 기재 엘106호의 관계를 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 호별배치도로 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 감정평가는 현황 공실이라고 하나 임차인 조사에는 김주량이 기재되어 있으므로 실제 매각대상 호실의 현장 점유를 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 김주량은 전입일상 대항력은 없지만 확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 963,000,000원을 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 인근 동일·유사 근린생활시설의 매매·임대 자료를 따로 검토해야 합니다.
- 공실 비용. 감정상 현황 공실이므로 취득 후 임차인 확보 전까지의 관리비·보유비용과 상가 공실 리스크를 반영해야 합니다.
- 원본 권리 확인. 국세·지방세 압류와 실제 배당액, 당해세 및 최우선변제 발생 여부를 매각기일 전 최신 서류에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 확인해야 할 대상이 분명하다
이 사건의 권리구조만 보면 말소기준은 명확하고, 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 조사 임차인의 전입도 기준권리 이후여서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 곧바로 ‘안전하고 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
첫째, 사건 주소는 엘103호인데 임차인과 공동담보 기재에 엘106호가 등장합니다. 둘째, 감정 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)이고 비교 가능한 실거래 자료가 없어 963,000,000원의 신건 가격이 시장 대비 유리한지 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0원, 가격 평가는 보류, 호수·점유 원본 대조 필수”입니다.
