수원지방법원 2025타경54248. 수원시 권선구 고색동 디에이치테크타워 5층 509호입니다. 등기상 정영훈 씨가 2017.11.28. 매매를 원인으로 2018.07.24. 소유권을 이전받았고, 거래가액은 99,171,818원입니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 87,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
이후 국민건강보험공단 압류와 경기신용보증재단 가압류가 있었지만 두 권리 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 2025.02.03. 등기됐고 채권자는 유에스제십사차유동화전문 유한회사이며, 양도인은 주식회사신한은행으로 기재돼 있습니다. 경매신청 청구액은 164,430,638원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54248 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 1094 디에이치테크타워 5층 509호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 산업로 180 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 의원 · 현황 오피스텔 1개호 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제509호 |
| 소유자 | 정영훈 · 거래가액 99,171,818원 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매신청 청구액 | 164,430,638원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 신한은행 근저당
핵심은 2018.07.24. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액 87,600,000원의 이 근저당권이 말소기준이 되고, 2025.02.03. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 2020.10.14. 해제됐고, 경기신용보증재단 가압류 역시 2025.02.07. 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 대비 저렴’은 아직 판단 불가
현재 최저매각가는 72,100,000원으로 감정가 103,000,000원의 70%입니다. 한 번 더 유찰될 경우 제공된 시나리오상 50,470,000원, 그 다음 회차는 35,329,000원으로 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 72,100,000원 | 17,197,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 50,470,000원 | 38,438,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 35,329,000원 | 53,306,922원 | 0원 |
다만 이 표는 감정가 대비 할인 정도만 보여 줍니다. 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않으므로, 72,100,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 87,600,000원 | 70,402,200원 |
| 근저당 미배당 | 87,600,000원 | 17,197,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,100,000원을 가정하면 집행비용 1,697,800원을 제외한 70,402,200원이 신한은행 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 17,197,800원이 미배당으로 남습니다. 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고현초등학교 남서측 인근으로, 수원일반산업단지 내 중소규모 공장·창고·지식산업센터·근린생활시설 등이 소재하며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 집합건축물대장상 용도는 의원이나 현황은 오피스텔 1개호로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트구조 건물로 위생급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기, CCTV, 개별난방, 도시가스, 주차장시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 대로, 서측으로 중로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·시가지경관지구·지방산업단지·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 공부상 의원과 현황 오피스텔의 이용 차이는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 용도 확인. 집합건축물대장상 의원인데 실제 이용은 오피스텔입니다. 현황 이용과 공부상 용도의 차이를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2018.07.24. 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 현재 경매개시결정은 그 이후입니다.
- 기존 압류·가압류 확인. 국민건강보험공단 압류와 경기신용보증재단 가압류는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
- 시장가격 별도 조사. 현재 최저가는 감정가 70%지만 최근 실거래 시세와의 비교가 없습니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 변수 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 최신 서류를 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격 판단은 보류”
이 사건의 등기 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2018.07.24. 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 제공된 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가의 70%까지 내려와 있습니다.
하지만 이 숫자만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 최근 실거래 시세가 없어 72,100,000원의 시장 대비 위치를 판단할 근거가 없고, 집합건축물대장상 의원과 현황 오피스텔이라는 이용 차이, 그리고 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 점유·용도와 실제 시세를 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 물건입니다.
