수원지방법원 2025타경54248. 수원시 권선구 고색동 디에이치테크타워 5층 510호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장상 용도는 의원이지만 감정평가 당시에는 오피스텔 1개호로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 정영훈이 2018.07.24 거래가액 99,171,818원으로 소유권을 이전받았고 같은 날 신한은행이 채권최고액 87,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2023.12.14 경기신용보증재단의 35,000,000원 가압류가 있었지만, 2025.02.07 등기부상 말소됐습니다. 2025.02.03에는 유에스제십사차유동화전문 유한회사 (양도인 주식회사 신한은행)의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐고, 이 경매개시결정 역시 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 1094 디에이치테크타워 5층 510호 · 도로명 경기도 수원시 권선구 산업로 180 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 의원 · 현황 오피스텔 1개호 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 6층 건물 내 제5층 |
| 소유자 | 정영훈 (2018.07.24 소유권이전 · 거래가액 99,171,818원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 72,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스제십사차유동화전문 유한회사 (양도인 주식회사 신한은행) / 164,430,638원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 잡히지 않았고, 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유·사용관계는 현장과 매각 관련 원문을 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 70%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 회차 최저가는 72,100,000원으로 감정가 103,000,000원의 정확히 70%입니다. 권리분석상 별도 인수액이 없으므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득 금액도 72,100,000원입니다.
다만 이 사건의 가격 판단은 감정가와 경매 회차를 기준으로만 봐야 합니다. 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 공부상 의원과 현황 오피스텔의 용도가 다르므로, 단순한 감정가 할인율보다 실제 이용상태와 용도 차이를 반영한 가격 검증이 더 중요합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 72,100,000원 | 70,402,200원 | 17,197,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 50,470,000원 | 49,161,540원 | 38,438,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 35,329,000원 | 34,293,078원 | 53,306,922원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,697,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 87,600,000원 | 70,402,200원 |
| 근저당 미배당 | - | 17,197,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,100,000원을 매각가로 가정한 계산입니다. 집행비용 1,697,800원을 먼저 반영한 뒤 근저당에 70,402,200원이 배당되며, 근저당 미배당은 17,197,800원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 고현초등학교 남서측 인근이며, 수원일반산업단지 내 중소규모 공장·창고·지식산업센터·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 감정평가상 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 동까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 대로, 서측으로 중로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반공업지역·시가지경관지구(일반)·지방산업단지·과밀억제권역이며, 대로2류와 중로2류에 접합하고 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역에 해당합니다.
- 건물·설비. 기본적인 위생급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, CCTV설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 공부와 현황. 집합건축물대장상 용도는 의원이나 감정평가 당시 현황은 오피스텔 1개호 이용입니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 차이 확인. 사건상 근린시설, 집합건축물대장상 의원, 현황 오피스텔 이용이라는 세 표현의 관계를 매각 관련 원문과 현장에서 직접 대조하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 실제 점유·사용자를 확인하는 것이 필요합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.07.24 을구 1번 신한은행 근저당 채권최고액 87,600,000원이 말소기준권리입니다.
- 가압류 상태 확인. 2023.12.14 경기신용보증재단 가압류 35,000,000원은 2025.02.07 등기부상 말소됐습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당은 17,197,800원이지만 제시된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 상한 별도 검증. 최저가 72,100,000원은 감정가의 70%라는 뜻일 뿐, 실제 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 용도와 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 2018.07.24 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이미 말소된 경기신용보증재단 가압류 역시 매수인에게 남지 않습니다.
반면 최저가 72,100,000원이 감정가 103,000,000원의 70%라는 이유만으로 싸다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건은 “의원으로 등재됐지만 현황은 오피스텔”이라는 이용상태 차이가 분명하고, 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원으로 단순하지만, 가격과 용도 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
