수원지방법원 2025타경52901. 경기도 하남시 감이동 현대테라타워감일 지하 2층 비210호를 소재지로 하는 경매입니다. 사건상 용도 표기는 대지이지만, 등기서류는 집합건물이고 감정평가서는 실제 이용상태를 공장(지식산업센터:창고)로 기재합니다. 매각물건명세서에는 목록 1~2 일괄매각이라고 명시되어 있어, 입찰 대상 전체 범위부터 정확하게 살펴야 합니다.

권리의 기준은 2023년 8월 10일 설정된 주식회사우리은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 이후 경기신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 소멸하는 권리와 배당받지 못하는 채권을 구분하면 매수인에게 승계되는 등기상 인수채무는 0원으로 분석됩니다. 그러나 임대관계가 미상이고, 근저당권에 다른 호실과의 공동담보가 설정되어 있다는 점은 추가 검토가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

최초에는 주식회사무궁화신탁 명의로 소유권보존등기가 이루어졌으며, 이후 주식회사해피트리소프트를 거쳐 2023.08.10 이상백에게 소유권이전됐습니다. 과거 하나은행 근저당권(채권최고액 300,000,000원)은 같은 날짜에 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 새로 설정된 우리은행 근저당권 120,000,000원입니다.

2025.04.08 우리금융캐피탈 주식회사의 32,897,460원 가압류는 2025.04.28 해제로 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 경기신용보증재단의 30,000,000원 가압류와 2025.08.29 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 가격 분석 — 감정가 70%가 시세 70%는 아니다

감정평가액은 170,000,000원입니다. 1회 유찰된 현재 최저매각가는 119,000,000원으로 감정가의 70% 수준입니다. 할인폭 자체는 뚜렷하지만, 이것은 감정가를 기준으로 한 비율이지 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다.

동일 건물·유사 용도·유사 층의 실거래 시세가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단하기 어렵습니다. 특히 지하층 창고 용도의 지식산업센터는 실제 사용조건과 매수 수요를 확인해야 하므로 일반 주거용 부동산의 가격 판단 방식을 그대로 적용해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당 채권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 실제 피담보채무·공동담보 배당관계·당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.

현재 회차에서는 집행비용 2,466,000원을 제외한 116,534,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되는 것으로 추정됩니다. 경기신용보증재단 가압류에는 배당되지 않으며, 소유자 잔여금도 없습니다. 근저당 채권최고액 기준 부족분과 가압류 부족분을 합하면 33,466,000원이 미배당으로 남습니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

경매개시결정상 채권자인 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사의 청구금액은 94,400,000원입니다. 제시된 시나리오에서 이 신청채권자의 예상배당은 모든 회차에서 0원으로 산정됩니다. 우리은행 근저당권과 신청채권자 사이의 채권승계·담보권 행사관계 및 실제 배당권원은 원본으로 확인해야 합니다. 아울러 공동담보가 있는 만큼 위 표만으로 최종 배당순위나 배당액을 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 감이동 감일고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 대규모 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설, 공원 등이 형성된 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 8층 규모입니다. 사용승인일은 2022.07.29이며 급배수 위생설비, 승강기, 지하주차장, 소화설비 등이 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 목록 1·2 모두 공장(지식산업센터:창고)입니다. 실제 사용 가능 범위와 지하층 접근·반출입 여건은 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·도로. 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구)으로 기재됩니다. 필지 북측은 약 15m 폭의 포장도로에 접하며, 공시지가 기준은 4,286,000원/㎡입니다.
• 규제. 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역 등 관련 규제가 기재되어 있습니다. 상대보호구역 등 토지이용 제한도 용도와 관계된 범위에서 확인해야 합니다.
• 공부·건축. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 일괄매각 대상의 개별 표시와 실제 현장 구성은 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 지하층 지식산업센터 창고로, 실제 수요자와 허용 용도에 따라 유통 가능성이 달라질 수 있습니다. 거래사례가 확인되기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각목록 확인. 명세서상 목록 1~2 일괄매각입니다. 비210호 외 어떤 부동산이 포함되는지 매각목록과 등기·건축물대장을 대조해야 합니다. 공동담보로 표시된 비213호가 곧 매각대상이라는 의미는 아닙니다.
• 실거래·임대수요 검증. 감정가 170,000,000원에 비해 최저가가 119,000,000원으로 낮아졌다는 사실과 시장가격보다 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다. 유사 호실 매매사례와 실제 임대수요를 확인하세요.
• 공동담보·채권관계. 우리은행 근저당의 채권최고액 120,000,000원 및 비213호 공동담보 내역을 확인하고, 경매신청 채권자의 권원과 채권승계 여부를 대조하세요.
• 임대관계·점유. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 실제 이용자, 임대차 및 보증금·대항력 유무를 확인하세요.
• 기계설비 제외. 소유자 미상 기계설비(콘덴서 등)는 이동·철거가 용이한 구조로 평가에서 제외됐습니다. 기계설비의 소유권, 철거 가능성, 인수·원상복구 관련 부담을 확인해야 합니다.
• 사용 가능 업종·시설. 지식산업센터 창고의 사용범위와 관리규약, 물품 반출입·적재 여건 및 관련 인허가 제한을 사전에 검토하세요.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 등 매수인 부담이 발생할 수 있는 항목을 관리주체에 확인하고 실제 취득비용을 계산하세요.
• 후속 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 83,300,000원, 3회 유찰 시 58,310,000원으로 제시되어 있지만, 이 가격이 시장가치보다 낮다는 의미는 아닙니다. 회차별 조건 변경과 매각 진행 여부를 반드시 다시 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 매각목록 및 최신 기일정보를 직접 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치

이 사건의 장점은 말소기준권리가 비교적 명확하고, 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 채권자에게 33,466,000원의 예상 미배당이 발생하더라도 이를 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

반면 투자 판단에는 아직 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 감정평가상 지하층 지식산업센터 창고이고, 목록 1~2 일괄매각에 기계설비 제외 조건이 있으며, 임대관계도 명확하지 않습니다. 더욱이 실거래 시세를 확인할 수 없어 119,000,000원이 실제 가치보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

결론은 권리 인수는 낮게 추정되지만, 가격·점유·매각범위 확인 전에는 입찰 판단을 보류하는 조건부 검토형입니다. 감정가에서 많이 내려왔다는 사실보다 일괄매각 대상 전체가 실제로 얼마의 가치와 활용성을 갖는지가 이 사건의 승부처입니다.