수원지방법원 2025타경52901. 하남시 감이동 현대테라타워감일 지하2층 B210호입니다. 사건상 용도 표기는 대지, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터:창고)입니다. 현재 소유자는 이상백으로, 2023.06.26 매매를 원인으로 2023.08.10 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 86,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사우리은행 채권최고액 120,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 경기신용보증재단의 가압류와 경매개시결정이 이어졌으며, 주어진 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 앞선 주식회사하나은행 근저당권과 주식회사무궁화신탁 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52901 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감이동 474-1 현대테라타워감일 지2층 비210호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터:창고) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상8층 · 사용승인일자 2022.7.29 |
| 소유자 | 이상백 · 2023.06.26 매매 · 2023.08.10 소유권이전 · 거래가액 86,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사 / 94,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유·사용관계까지 “임차인 없음”으로 단정할 수는 없습니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 85,000,000원, 저가 여부는 보류
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 85,000,000원입니다. 소유권이전 등기에 기재된 2023년 거래가액은 86,000,000원입니다. 다만 이 거래는 현재 시장의 비교 실거래 시세가 아니라 해당 소유권 취득 당시의 등기상 거래가액입니다.
따라서 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 감정평가상 이용상태가 주거용이 아닌 지식산업센터 창고이고 위치도 지하2층이므로, 주거용 부동산과 같은 방식으로 감정가 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 85,000,000원 | 83,070,000원 | 66,930,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 83,624,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 96,979,200원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,930,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 83,070,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 150,000,000원 중 83,070,000원이 배당되고 66,930,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감일고등학교 남동측 인근으로, 주위에 대규모 아파트단지·각급학교·근린생활시설·공원이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가서상 공장(지식산업센터:창고)이며 대상 호실은 지하2층 B210호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상8층 건물이며 사용승인일자는 2022.7.29입니다. 급배수 위생설비·승강기·지하주차장·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 필지 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(감일지구)이며 토지면적은 8,160.3㎡, 공시지가는 4,286,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 현재 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 주식회사우리은행 근저당권에 지하2층 B213호가 공동담보로 기재되어 있으므로 공동담보 관계와 실제 배당구조를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 85,000,000원은 감정가 100%의 신건 가격입니다. 현재 시장 실거래 비교 없이 감정가만 보고 저가 매물로 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 용도·환금성 확인. 대상은 감정상 공장(지식산업센터:창고), 지하2층입니다. 실제 임대수요와 매매수요는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 시나리오의 미배당 66,930,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제시된 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 현재의 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.08.10 주식회사우리은행 근저당권이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 측면에서는 결론을 서두르기 어렵습니다. 현재 최저가 85,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격이고, 2023년 소유권 취득 당시 거래가액 86,000,000원 외에 현재 시장을 직접 비교할 자료가 없습니다. 게다가 대상은 지하2층 공장(지식산업센터:창고)이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격·점유·환금성은 확인 후 판단이 맞습니다.
