수원지방법원 2025타경52901. 하남시 감이동 현대테라타워감일 지하2층 B213호로, 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태는 공장(지식산업센터:창고)입니다. 소유자 이상백은 2023.06.26. 매매로 거래가 86,000,000원에 취득했고, 2023.08.10. 소유권이전과 같은 날 우리은행 근저당 채권최고액 120,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 경기신용보증재단의 30,000,000원 가압류와 2025.08.29. 임의경매개시결정이 있습니다. 둘 다 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도 임차인 신고는 없으며 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 핵심은 권리 인수보다는 지식산업센터 창고의 가격과 환금성 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52901 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 감이동 474-1 현대테라타워감일 지2층 비213호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 신우실로 100 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터:창고) |
| 소유자 | 이상백 · 2023.06.26. 매매 · 거래가액 86,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 94,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
2022.08.03. 주식회사무궁화신탁 명의의 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 2022.08.09. 주식회사해피트리소프트로 소유권이전된 뒤 2023.08.10. 이상백에게 다시 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 120,000,000원 근저당이 현재 말소기준입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 취득가와는 비슷하지만 시세 비교는 불가
현재 감정가와 최저매각가는 85,000,000원입니다. 소유자 이상백의 2023년 취득 거래가액은 86,000,000원으로, 현재 신건 최저가는 이 과거 취득가보다 1,000,000원 낮습니다. 그러나 이 자료에는 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래가가 없어, 그 차이만으로 현재 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 83,070,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 150,000,000원 중 83,070,000원이 배당되고, 66,930,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.3% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감일고등학교 남동측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지·각급학교·근린생활시설·공원 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상8층 건물이며 사용승인일자는 2022.07.29.입니다. 급배수 위생설비·승강기·지하주차장·소화설비가 있습니다.
- 용도. 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두 공장(지식산업센터:창고)으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 필지 북측으로 폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(감일지구)이며 공시지가는 4,286,000원/㎡입니다. 토지면적은 8,160.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 현대테라타워감일 내 창고 호실의 최근 매매 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 실사용 가능성 확인. 공장(지식산업센터:창고) 용도에 맞는 실제 이용 가능 범위와 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태와 인도 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에는 현대테라타워감일 지하2층 B210호가 공동담보로 기재돼 있으므로 원등기와 공동담보 관계를 직접 대조해야 합니다.
- 관리비·공실비용 확인. 지식산업센터 창고는 공실기간과 관리비가 수익성에 직접 영향을 줄 수 있으므로 관리사무소와 현장을 통해 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건은 권리관계만 보면 비교적 정돈돼 있습니다. 2023.08.10. 우리은행 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 최근 비교 실거래가 없다는 한계가 큽니다. 현재 최저가 85,000,000원이 2023년 소유자 취득가 86,000,000원과 비슷하다는 사실만으로 현재 시장가 대비 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 특히 이용상태가 공장(지식산업센터:창고)인 만큼, 이 물건의 승부처는 권리보다는 실제 창고 수요·거래 사례·점유 상태·환금성을 얼마만큼 확인하느냐에 있습니다.
