의정부지방법원 2025타경62810. 고양시 덕양구 원흥동 광양프런티어밸리6차 1층 120호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설로 표시되어 있고, 사건 용도 라벨은 대지입니다. 따라서 아파트처럼 단순 주거 수요로 보면 안 됩니다. 권리의 출발점은 2022.05.09. 임충순의 소유권이전과 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 765,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정과 고양시덕양구 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인은 안인숙 1명이 확인됩니다. 보증금 40,000,000원, 월차임 2,500,000원, 전입일 2024.11.19., 배당요구일 2025.05.23.입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62810 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 706 광양프런티어밸리6차 1층120호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 라벨: 대지 · 감정 이용상태: 근린생활시설 |
| 소유자 | 임충순 (2022.05.09. 거래가액 560,725,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 136,857,000원 (4회 유찰, 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 / 690,538,215원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.05.09. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 765,600,000원이고 근저당권자는 주식회사우리은행입니다. 이후 2025.04.07. 임의경매개시결정과 2025.10.29. 고양시덕양구 압류는 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 후순위 권리는 데이터상 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 0원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안인숙 | 120,121호 | 40,000,000원 | 2,500,000원 | 2024.11.19. | 2025.05.23. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
안인숙의 전입신고는 말소기준권리인 2022.05.09. 우리은행 근저당보다 늦습니다. 데이터의 위험 메모도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있습니다. 따라서 보증금 40,000,000원은 매수인 인수액에 합산하지 않습니다. 또한 is_subrogation·is_guarantor가 모두 false이므로, 이 신고는 보증기관 승계가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다.
③ 가격 구조 — 최저가는 낮지만 시세 자료가 없다
이 사건 데이터에는 실거래 비교표가 없습니다. 따라서 시세 대비 싸다, 비싸다를 단정하지 않고, 데이터상 확인되는 감정가 대비 최저가와 실질취득가만 비교합니다. 현재 최저매각가는 136,857,000원으로 감정가 570,000,000원의 24.01%입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득도 136,857,000원으로 계산됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.01% | 136,857,000원 | 0원 | 136,857,000원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 95,799,900원 | 0원 | 95,799,900원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 67,059,929원 | 0원 | 67,059,929원 |
숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 하지만 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 상가형 물건은 임대수요, 공실, 관리비, 용도 제한, 업종 적합성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 4회 유찰 자체도 시장이 감정가를 받아들이지 않았다는 신호로 해석해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,857,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,715,998원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 765,600,000원 | 134,141,002원 | 631,458,998원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 기준 배당표상 집행비용 2,715,998원을 제외하면 근저당권자에게 134,141,002원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당 631,458,998원이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인근은 상업용, 업무용, 주거용 건물 및 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 1,2는 근린생활시설로 이용 중입니다. 이 사건은 주거용 아파트가 아니라 상가형 물건으로 보아야 합니다.
- 건물 구조. 프리케스트콘크리트구조 프리케스트콘크리트구조지붕 15층 건물이며, 외벽은 사이딩 판넬 등 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 토지 및 규제. 현황은 상업·업무용 건부지이고, 준주거지역·지구단위계획구역(원흥보금자리)·공공주택지구(원흥공공주택지구)·과밀억제권역 등 제한이 있습니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 데이터상 false입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 안인숙은 대항력 없는 임차인으로 정리되지만, 실제 점유·영업 여부와 인도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 인수액 0원이므로 현재 회차 실질취득은 136,857,000원입니다. 단, 시세 자료가 없어 감정가 대비 할인만으로 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 상가 환금성. 근린생활시설은 업종, 공실, 동선, 전면성, 관리비에 따라 매각 후 환금성이 크게 갈립니다.
- 배당 부족. 현재 최저가 기준 채권최고액 대비 미배당 631,458,998원이 발생합니다. 배당 부족 자체가 인수로 바뀌는 것은 아니지만, 저가 유찰의 배경으로 보아야 합니다.
- 관리비·공용부분. 집합건물 상가의 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능성은 관리단 또는 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수는 낮지만, 물건 난도는 낮지 않다”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2022.05.09. 우리은행 근저당이고, 임차인 안인숙의 전입은 그 이후라 대항력은 없습니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 물건은 근린생활시설이고 실거래 비교 자료가 없습니다. 4회 유찰은 싸다는 신호이기도 하지만, 동시에 시장이 꺼리는 이유가 있다는 신호일 수 있습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수 검토. 이 물건은 낙찰가보다 점유·공실·상가 수요 확인이 더 중요합니다.
