의정부지방법원 2025타경62810. 고양시 덕양구 원흥동 광양프런티어밸리6차 1층 121호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 임충순은 2022년 5월 9일 거래가액 625,148,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 765,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
임차인 안인숙의 점유 시작일은 2024년 11월 19일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없고, 보증금 미배당액을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 현재 회차의 매수인 실질취득액은 최저매각가 152,464,000원 + 인수 0원 = 152,464,000원입니다. 다만 임차 범위와 근저당 공동담보에 모두 120호가 함께 등장하므로, 121호만의 점유·임대조건과 공동담보 배당관계는 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62810 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 원흥동 706 광양프런티어밸리6차 1층 121호 도로명: 경기도 고양시 덕양구 삼원로 83 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 15층 건물 · 대상 호실 1층 |
| 소유자 | 임충순 (2022.05.09. 거래가액 625,148,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 635,000,000원 / 152,464,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사 (변경 전 주식회사 우리은행) / 690,538,215원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022년 5월 9일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권에는 광양프런티어밸리6차 1층 120호가 공동담보로 기재되어 있어, 실제 배당은 공동담보 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 채권최고액 기준 미배당이 발생하더라도 이는 채권자 측에 남는 부족액이며, 매수인이 근저당 채무를 인수하는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 점유 시작 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 안인숙 120호·121호 | 2024.11.19 | 40,000,000원 2,500,000원 | 2025.05.23 우선변제 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
안인숙의 점유 시작일은 말소기준 근저당 설정일보다 약 2년 6개월 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025년 5월 23일 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요합니다. 다만 우선변제 여부와 별개로 대항력이 없으므로, 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수하는 것으로 계산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 대비 24.01%만으로는 부족하다
최저매각가는 152,464,000원으로 감정가 635,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 근린생활시설은 층·전면 폭·동선·가시성·임대수익과 공실 여부에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 실질취득 | 채권최고액 기준 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 152,464,000원 | 152,464,000원 | 616,070,496원 |
| 5회 유찰 시 | 106,724,800원 | 106,724,800원 | 661,169,347원 |
| 6회 유찰 시 | 74,707,360원 | 74,707,360원 | 692,637,372원 |
추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원이므로 실질취득액도 같은 폭으로 내려갑니다. 반면 채권최고액 기준 미배당은 커집니다. 이 부족액은 채권자 회수 문제이지 매수인의 추가 취득비용이 아닙니다. 가격 메리트는 인근 근린생활시설의 실제 매매사례와 121호 단독 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,464,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,934,496원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 765,600,000원 | 149,529,504원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 미배당은 616,070,496원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정한 수치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인근에 상업용·업무용·주거용 건물과 아파트가 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 대상 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 현황상 상업·업무용 건부지로 이용됩니다.
- 도로. 토지는 인접 필지 및 도로와 등고평탄하며 서측으로 중로의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러 및 옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역·원흥보금자리 지구단위계획구역·원흥공공주택지구·벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 범위 확인. 안인숙의 임차 부분이 120호·121호로 함께 기재되어 있습니다. 각 호실의 실제 경계와 출입구, 내부 연결 여부를 확인해야 합니다.
- 임대조건 분리. 보증금 40,000,000원과 월세 2,500,000원이 121호에 배분되는 구체적 비율을 확인해야 합니다.
- 대항력 기준 유지. 점유 시작일 2024.11.19는 말소기준 2022.05.09보다 늦습니다. 전입·사업자등록 및 점유 변동 여부를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당권에 1층 120호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보목록과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율 대신 인근 근린생활시설의 최근 매매사례, 실제 임대료, 공실 및 관리비를 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유 인도. 대항력은 없지만 실제 점유가 계속되고 있다면 인도 협의와 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸하지만 가격은 검증해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 5월 9일 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인의 점유 시작일은 2024년 11월 19일이므로 대항력이 없습니다. 매수인이 떠안을 금액은 0원이며, 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 152,464,000원입니다.
그러나 4회 유찰과 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 좋은 가격이라 결론 내릴 수는 없습니다. 감정평가상 이용상태는 1층 근린생활시설이고, 임차 범위와 임대조건은 120호·121호에 함께 걸쳐 있으며 근저당도 120호를 공동담보로 삼고 있습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 현장과 수익으로 재검증. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 121호 단독의 실제 가치와 운영 가능성을 확인하는 데 있습니다.
