32,656,000원
서울서부지방법원 2024타경58264. 공덕역 북동측 인근의 모던하우스 1동 5층 501호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 사용되고 있습니다. 표면만 보면 감정가 594,000,000원이 13회 유찰돼 32,656,000원까지 떨어진 초저가 물건입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 아니라 인수금액을 먼저 봐야 하는 대항력 임차인 인수형입니다.
임차인 정재웅은 2021.08.13. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 수협은행 가압류는 2023.02.07. 접수됐습니다. 전입이 말소기준보다 빠르므로 대항력이 있으며, 확정일자 2021.07.30.과 배당요구도 갖췄습니다. 현재 최저가 32,656,000원에서 집행비용 987,808원을 제외한 31,668,192원이 배당되더라도 보증금 530,000,000원 중 498,331,808원이 남습니다. 이 잔액은 매수인이 인수합니다.
따라서 매수인의 실질취득액은 32,656,000원 + 498,331,808원 = 530,987,808원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 미배당액이 그만큼 늘어 총부담이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 14회 유찰 시에도 26,124,800원과 인수액 504,745,446원을 합쳐 530,870,246원, 15회 유찰 시에도 20,899,840원과 509,876,357원을 합쳐 530,776,197원입니다. 유찰 횟수가 늘어도 실질취득액은 약 5.31억원에서 거의 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경58264 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 만리재옛2길 14, 제1동 제5층 제501호 (신공덕동, 모던하우스) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 51.14㎡ · 5층 501호 · 주택으로 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 다세대주택·근린생활시설 |
| 소유자 | 이형익 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 594,000,000원 / 32,656,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정재웅 / 563,644,488원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 두 개의 인수위험
등기부의 기존 수협은행 근저당권 1,742,400,000원과 주식회사헬로크라우드대부 근저당권 200,000,000원은 2021.08.13. 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2023.02.07. 수협은행 가압류 4,970,618원입니다. 이후 압류·가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 가등기와 대항력 임차인은 별도입니다.
국세·지방세 압류도 5건 존재합니다. 압류등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 임차인의 실제 배당액이 줄고, 그만큼 매수인의 보증금 인수액이 늘어날 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 부족분 전액 승계
| 임차인 / 사용 | 계약·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 예상배당 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정재웅 전유부분 전부 · 주거 임차권등기 | 계약·확정 2021.07.30 전입·점유 2021.08.13 배당요구 2023.08.31 | 530,000,000원 | 대항력 有 말소기준 이전 전입 | 우선변제 有 확정일자·배당요구 | 31,668,192원 | 승계 498,331,808원 |
임차인 정재웅과 강제경매 신청채권자 정재웅은 동일인입니다. 주의사항에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있지만, 매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고 보증금 미변제액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 임차관계가 법적으로 배척된다는 확정 근거 없이 의심만으로 인수액을 0원 처리해서는 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 (5.5%) | 32,656,000원 | 498,331,808원 | 530,987,808원 |
| 14회 유찰 시 (4.4%) | 26,124,800원 | 504,745,446원 | 530,870,246원 |
| 15회 유찰 시 (3.52%) | 20,899,840원 | 509,876,357원 | 530,776,197원 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단
모던하우스는 16세대, 2019.11.11. 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 분석 대상 전용면적은 51.14㎡이지만 확인된 거래들은 20.11㎡부터 59.07㎡까지 면적이 서로 달라 정확히 일치하는 표본은 없습니다. 특히 전체 평균 397,200,000원에는 20㎡대·28㎡대 거래가 다수 포함돼 있어 이 물건의 가격 기준으로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.07㎡ | 5 | 700,000,000원 |
| 2025.12 | 28.85㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 2024.03 | 20.11㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2023.08 | 28.59㎡ | 4 | 338,000,000원 |
| 2022.05 | 28.85㎡ | 3 | 333,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 혼재 | 2건 | 527,500,000원 |
현재 회차 실질취득액 530,987,808원은 최근 12개월 평균 527,500,000원의 100.7%로, 평균보다 3,487,808원 높습니다. 최신 거래는 2026.06. 전용 59.07㎡·5층의 700,000,000원이며 최근 거래 흐름은 이전 거래군보다 70.0% 높은 상승 통계가 나타납니다. 다만 최신 거래는 대상보다 면적이 크고, 최근 평균에는 28.85㎡ 거래가 함께 포함돼 있으므로 실질취득액을 최신 거래보다 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 987,808원 |
| 1. 임차인 정재웅 보증금 | 530,000,000원 | 31,668,192원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 4,970,618원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 52,405,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 북서울농업협동조합 | 53,280,196원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 정재웅 | 563,644,488원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용을 제외하면 임차인 정재웅에게 배당되고, 보증금 부족분 498,331,808원은 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 중 당해세가 확인되면 임차인 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울지하철 5호선과 6호선이 교차하는 공덕역 북동측 인근으로, 아파트·업무시설·근린생활시설·다세대주택·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 도시가스 개별난방, 엘리베이터, 주차장, 급배수시설과 소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았고, 주택으로 사용 중입니다.
- 환금성. 16세대 소규모 건물이며 대상 전용 51.14㎡와 정확히 일치하는 거래 표본이 없어 가격 검증 범위가 제한됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 인수 여부 원문 확인. 갑구 순위 7번 가등기가 매수인에게 인수되고 예약완결 시 소유권을 상실한다는 매각물건명세서 문구를 원본에서 재확인해야 합니다.
- 가등기 말소 가능성 확인. 현재 가등기권자인 주식회사실버스타인터내션널의 권리관계와 말소 조건이 확정되지 않으면 입찰가 계산 자체가 무의미합니다.
- 임차인 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인이고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 계약서·보증금 지급·점유관계를 확인해야 합니다.
- 인수액 기준 자금계획. 최저가 32,656,000원이 아니라 현재 인수액 498,331,808원을 더한 실질취득액 530,987,808원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 임차인 배당이 감소하고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 면적 일치 시세 확인. 확인된 거래는 20.11㎡·28.59㎡·28.85㎡·59.07㎡로 대상 전용 51.14㎡와 일치하지 않으므로 직접 비교 가능한 추가 거래를 대조해야 합니다.
맺으며 — “13회 유찰”보다 먼저 볼 숫자는 498,331,808원
이 사건의 최저매각가 32,656,000원은 실제 취득비용을 보여주는 숫자가 아닙니다. 대항력 임차인 보증금 부족분 498,331,808원을 합치면 실질취득액은 530,987,808원이고, 추가 유찰이 진행돼도 총부담은 530,000,000원 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 최근 12개월 평균 527,500,000원보다 높아 가격 메리트도 확인되지 않습니다.
더 큰 문제는 갑구 순위 7번 소유권이전청구권 가등기입니다. 이 가등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 매매예약이 완결되면 낙찰자가 소유권을 상실할 수 있습니다. 낮은 최저가·13회 유찰·공덕역 인근이라는 요소로 상쇄할 수 있는 위험이 아닙니다. 가등기의 확실한 말소와 임차권 배척 근거가 확인되지 않는 상태에서는 권리와 가격 모두 입찰 부적합에 가까운 D등급입니다.
