8,821,000원
춘천지방법원 2024타경373. 강원특별자치도 태백시 소도동에 있는 숙박시설, 감정평가상 “강원태백라마다” 호텔의 일부 객실입니다. 소유자 나성수는 2019년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 원통새마을금고 명의의 채권최고액 611,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리이며, 이후 등기된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 낙찰자가 등기상 채무를 승계하는 사건은 아닙니다. 하지만 감정가 153,000,000원의 객실이 8회 유찰돼 8,821,000원까지 내려왔다는 사실은 가격 메리트보다 먼저 수요 부족과 환금성을 점검해야 한다는 신호입니다. 숙박시설의 정상 운영 여부, 객실 내부 부대설비, 관리비, 실제 점유 상태를 확인하지 않고 최저가만 보고 접근하기에는 현장 변수가 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경373 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 태백산로 4839, 2층206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 숙박시설(분양형 호텔)로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 6층 건물 중 2층 206호 |
| 소유자 | 나성수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 8,821,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 611,083,432원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 |
| 공시지가 | 147,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.04.18. 나성수가 임의경매 매각으로 소유권을 취득하면서 이전 신탁등기, 가압류, 압류, 기존 근저당권은 정리됐습니다. 같은 날 설정된 원통새마을금고의 근저당권 611,000,000원이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 태백시·남동구·국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
원통새마을금고는 하늘내린새마을금고로 명칭이 변경됐고, 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며 느티나무제일차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 이는 말소기준 근저당권에 연결된 권리관계로, 낙찰자가 채권최고액 611,000,000원을 별도로 인수하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박태준 | 2023.06.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박태준의 전입신고일은 2023.06.26.로, 말소기준권리인 2019.04.18. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 매수인이 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 점유관계와 임대차계약 존재 여부는 매각물건명세서와 현장조사를 통해 보완해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 6%가 곧 시세 6%는 아니다
현재 최저매각가는 8,821,000원으로 감정가 153,000,000원의 5.77%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 이 물건을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 숙박시설·분양형 호텔은 주거용 부동산과 달리 운영수익, 객실 가동률, 관리비, 위탁운영계약, 매수 수요가 가격을 크게 좌우합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (8회 유찰, 감정가 6%) | 8,821,000원 | 8,262,222원 | 602,737,778원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 (감정가 4%) | 6,174,700원 | 5,663,555원 | 605,336,445원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 3%) | 4,322,290원 | 3,844,489원 | 607,155,511원 | 0원 |
최저가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인의 실질취득금액은 현재 회차 기준 8,821,000원입니다. 다만 이 숫자에는 명도비용, 미납 관리비 확인에 따른 부담, 객실 설비 점검 및 수선비용이 포함돼 있지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,821,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 558,778원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 원통새마을금고 | 611,000,000원 | 8,262,222원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 말소기준 근저당권에 배당되고, 근저당권 미배당액은 602,737,778원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 문곡소도동주민센타 북동측 인근에 위치하며, 주변은 석탄체험장·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 단지 내 도로를 통해 간선도로에 연결됩니다. 버스노선과 운행 빈도 등 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설인 분양형 호텔로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 상업용 호텔 부지로, 토지면적은 735.0㎡이고 소로 한 면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·개발촉진지구·폐광지역진흥지구·하수처리구역 등에 포함되며, 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 8회 유찰된 숙박시설 객실로, 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 재매각 수요가 제한될 가능성을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 객실 내부 점검. 내부 인테리어와 각종 부대설비가 정상 작동하는지 별도 확인해야 합니다.
- 건물 표시 확인. 건물 전체 외벽에 “7동”이라고 표기돼 있으므로 등기·집합건축물대장·현장 호실 표시가 일치하는지 확인하세요.
- 운영 구조 확인. 현재 호텔 운영 주체, 객실 운영 여부, 위탁운영계약과 수익금 지급 구조를 확인하세요.
- 박태준 점유 확인. 전입일은 말소기준권리보다 늦지만 실제 점유 여부, 임대차계약, 열쇠 인도와 명도 가능 시기를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리비 미납 여부가 확인되지 않았으므로 관리주체에 체납액과 공용부분 부담 여부를 조회하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부와 교부청구 금액을 매각물건명세서와 배당요구종기 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 5.77%라는 비율만 사용하지 말고, 동일 시설 매매사례와 실제 운영수익을 기준으로 응찰가 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 수요가 확인되지 않았다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019.04.18. 설정된 근저당권이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박태준의 전입도 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론은 권리만으로 낙관하기 어렵습니다. 감정가 153,000,000원에서 8회 유찰돼 8,821,000원까지 내려왔고, 용도는 일반 주거가 아닌 분양형 호텔 객실입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 객실의 정상 운영 여부, 관리비, 설비 상태, 점유관계와 재매각 수요가 확인되지 않는다면 낮은 최저가는 기회가 아니라 반복 유찰의 원인을 반영한 가격일 수 있습니다. 권리는 정리형, 환금성은 고위험. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 현장과 운영 구조의 검증입니다.
