춘천지방법원 2024타경373. 태백시 소도동의 ‘강원태백라마다’ 호텔 중 일부 객실로, 감정평가상 숙박시설(분양형 호텔)로 이용 중입니다. 소유자 나성수는 2019년 4월 18일 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 원통새마을금고 명의의 채권최고액 611,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 태백시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 이후 하늘내린새마을금고로 명칭이 변경되고 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 느티나무제일차유한회사에 채권최고액 611,000,000원의 근질권도 설정됐습니다. 이들은 모두 을구 7번 말소기준 근저당에서 이어진 권리관계로, 매각 시 말소기준 근저당과 함께 정리되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경373 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 태백시 태백산로 4839, 5층 5-604호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 숙박시설(분양형 호텔) · 복층구조 |
| 표시 관련 사항 | 건물 전체 외벽에 ‘7동’으로 표기 |
| 소유자 | 나성수 (단독소유 · 2019.04.18. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 11,818,000원 (8회 유찰 · 감정가의 5.76%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 하늘내린새마을금고 / 611,083,432원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 정리된다
현재 최저가 11,818,000원을 기준으로 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 599,794,724원입니다. 그러나 이는 말소기준 근저당 채권자의 미배당 채권이지, 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다. 채권액이 매각대금보다 훨씬 크다는 이유만으로 매수인 부담이 611,000,000원까지 늘어나는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 확인 경로 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박태준 | 현황조사 | 2023.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박태준의 전입일은 2023년 6월 26일로, 말소기준권리 설정일인 2019년 4월 18일보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 순서관계에서는 대항력이 없고, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 미회수분이 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 5.76%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 205,000,000원에서 8회 유찰돼 현재 최저가는 11,818,000원, 감정가 대비 5.76%입니다. 추가 유찰 시 제시된 가격은 9회 유찰 8,272,599원, 10회 유찰 5,790,819원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 5.76% | 11,818,000원 | 599,794,724원 |
| 9회 유찰 시 | 4.04% | 8,272,599원 | 603,276,308원 |
| 10회 유찰 시 | 2.82% | 5,790,819원 | 605,713,416원 |
그러나 이 물건은 아파트가 아니라 분양형 호텔 객실입니다. 동일·유사 객실의 최근 거래가격과 운영수익을 대조하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수 없습니다. 오히려 8차례 유찰됐다는 사실은 현재 최저가에도 수요·운영·환금성 위험을 함께 검토해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,818,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 5.2% 추정) | - | 612,724원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 원통새마을금고 | 611,000,000원 | 11,205,276원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 말소기준 근저당에 배당되고, 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당금은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 강원태백라마다 호텔 중 일부 객실로, 숙박시설인 분양형 호텔로 이용 중입니다. 객실은 복층구조이며 건물 전체 외벽에는 ‘7동’이라고 표기돼 있습니다.
- 입지. 문곡소도동주민센타 북동측 인근에 위치하며, 주변은 석탄체험장·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 단지 내 도로를 통해 간선도로에 연결됩니다. 버스노선과 운행 빈도 등 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 6층 건물이며, 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·가로장방형 상업용 호텔 부지로, 소로 한 면에 접합니다. 토지면적은 735㎡, 공시지가는 147,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·도시계획구역이며 개발촉진지구·폐광지역진흥지구· 하수처리구역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 할인율이 아니라 동일 호텔·유사 객실의 최근 거래가격을 확인해 최저가 11,818,000원과 직접 비교해야 합니다.
- 운영수익 확인. 숙박시설은 객실 가동률과 운영비가 환금성과 수익성에 직접 영향을 주므로, 실제 운영 여부와 정산구조를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 박태준의 대항력은 없지만 점유가 확인됐습니다. 현재 사용 상태와 인도 가능 시점, 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리비 미납 여부는 확인되지 않았으므로 관리주체를 통해 공용부분 체납액과 기타 부담금을 별도로 확인해야 합니다.
- 표시 대조. 등기상 호수와 현장 객실 표시, 외벽의 ‘7동’ 표기, 복층구조를 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 매각물건명세서와 배당요구 내역을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 시장성은 별도다”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2019년 4월 18일 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 박태준의 전입도 말소기준 이후라 보증금 승계 위험은 없으며, 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 205,000,000원인 분양형 호텔 객실이 8회 유찰돼 11,818,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인처럼 보이지만, 이를 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 최근 실거래와 객실 운영수익, 관리비, 점유 상태, 재매각 가능성을 대조하지 않으면 최저가의 의미를 판단할 수 없습니다. 권리는 통과, 환금성과 가격 검증은 보류. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 실제로 다시 팔거나 운영할 수 있는지입니다.
