춘천지방법원 2024타경885. 평창군 대관령면 올림픽로 256의 102동 1층 103호로, 감정평가상 연립주택 단위세대로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 642,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 220,206,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.12.27. 서초새마을금고 근저당권이며, 채권최고액은 3,289,000,000원입니다. 공동담보목록 제2021-351호가 연결된 근저당으로, 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 대금이 근저당권자에게 배당되고 후순위 채권에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.
권리 자체는 말소기준 이후 설정된 가등기·가처분·압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 형태입니다. 임차인은 조사되지 않았고 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 사항이 없어, 낙찰자가 별도 보증금이나 등기상 권리를 인수하는 금액은 0원입니다. 그러나 갑구 10번 가등기의 성격은 별도 확인이 필요하고, 갑구 16-1에는 한국자산관리공사 공매공고가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경885 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 올림픽로 256, 102동 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 단위세대 · 철근콘크리트벽식구조 4층 건물 중 1층 |
| 단지 | 그랑펠리즈 · 36세대 · 사용승인 2011.01.14 |
| 소유자 | 주식회사라카사임페리얼 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 642,000,000원 / 220,206,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서초새마을금고 / 2,689,893,240원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 가등기·공매 확인 필요
임차인 없음. 별도 임차보증금이나 대항력 임차인이 확인되지 않아 매수인에게 승계될 임차보증금은 없습니다. 말소기준인 서초새마을금고 근저당권보다 뒤에 설정된 주식회사인얼스의 소유권이전청구권가등기, 문배련의 가처분, 국세 압류, 4건의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격·환금성 — 34%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가 220,206,000원은 감정가 642,000,000원의 34%로, 이미 3회 유찰된 가격입니다. 다음 회차가 진행될 경우 4회 유찰 시 154,144,200원, 5회 유찰 시 107,900,940원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 220,206,000원 | 216,323,116원 | 5,419,676,884원 |
| 4회 유찰 시 | 154,144,200원 | 151,186,181원 | 5,484,813,819원 |
| 5회 유찰 시 | 107,900,940원 | 105,590,327원 | 5,530,409,673원 |
다만 감정가 대비 할인율만으로 가격이 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 단지는 36세대 규모이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 0.0%이며 확인된 최근 낙찰금액도 없습니다. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않은 상태이므로, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 별도 거래사례와 현장 매물로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,882,884원 |
| 1. 근저당 · 서초새마을금고 | 3,289,000,000원 | 216,323,116원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 시티플랜건축사사무소 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 티엘하우스주식회사 | 847,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 해성옵틱스주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,636,000,000원 중 현재 회차 예상 배당은 216,323,116원이며, 미배당액은 5,419,676,884원입니다. 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창군 대관령면 횡계리의 대관령면사무소 남서측 근거리에 위치하며, 공동주택단지·근린생활시설·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용·구조. 연립주택 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 콘크리트지붕 4층 건물입니다. 외벽은 벽돌쌓기·드라이비트, 창호는 PVC샷시 마감입니다.
- 설비. 위생·전기설비, 보일러 난방설비, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 남측 4차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 36세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 3.3회 유찰, 낙찰률 0.0%로 재매각 기간과 수요층을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 상태 확인. 한국자산관리공사 공매와 법원경매 중 어느 절차가 앞서 있는지, 매각결정과 대금 납부 여부를 입찰 직전 확인하세요.
- 가등기 원인 확인. 갑구 10번 소유권이전청구권가등기의 매매예약 원인, 관련 가처분과 소송 기록을 원본으로 대조하세요.
- 공동담보 범위 확인. 서초새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2021-351호가 있으므로 공동담보 부동산과 채권 변동을 확인하세요.
- 시세 재검증. 감정가 대비 34%라는 숫자만 보지 말고 동일 면적 매매사례, 현재 매물 호가, 임대수요를 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시기, 내부 상태를 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 체납관리비 확인. 매각물건명세서에 체납관리비 별도 확인이 명시돼 있으므로 관리주체에 공용부분 체납액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 공매 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘공매 경합과 환금성’이 핵심
이 물건은 임차인도 없고 명시된 인수권리도 없어, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 근저당보다 뒤에 설정된 다수의 가압류와 가등기·가처분도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리분석만 보면 최저가 220,206,000원이 곧 실질취득액입니다.
하지만 3회 유찰과 감정가 34%라는 할인율만 보고 접근하기에는 확인할 변수가 큽니다. 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득하고, 단지는 36세대이며 평균 3.3회 유찰된 통계를 보입니다. 최신 동일 면적 실거래 비교도 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 대비 우위를 단정할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 절차와 환금성은 주의. 공매 진행 상태와 실제 거래수요를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
