춘천지방법원 2024타경885. 평창군 대관령면 올림픽로 256의 102동 2층 202호로, 감정 이용상태는 연립주택 단위세대입니다. 소유자는 주식회사라카사임페리얼이고, 서초새마을금고가 청구액 2,689,893,240원으로 임의경매를 신청했습니다. 말소기준은 2021년 서초새마을금고 근저당권이며, 그 이후 가등기·가처분· 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 권리만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 없습니다. 그러나 이 물건은 가격보다 절차 진행상태가 더 중요합니다. 갑구에 한국자산관리공사의 공매공고가 있고, 매각물건명세서에도 공매절차가 진행 중이며 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득한다고 명시돼 있습니다. 경매에서 최고가매수신고인이 되더라도 공매 쪽 대금납부가 먼저 끝나는 상황을 반드시 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경885 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 올림픽로 256, 102동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 연립주택 단위세대 · 철근콘크리트벽식구조 4층건 |
| 소유자 | 주식회사라카사임페리얼 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 532,000,000원 / 182,476,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서초새마을금고 / 2,689,893,240원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 임차인 / 매수인 인수 | 임차인 없음 / 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.12.27. 설정된 서초새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,289,000,000원이고 공동담보목록 제2021-351호가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 주식회사인얼스의 소유권이전청구권가등기, 문배련의 가처분, 강릉세무서장 압류, 네 건의 가압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기와 일부 압류·가처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격과 환금성 — 34.3%라도 ‘시세 할인’은 미확인
현재 최저매각가는 182,476,000원으로 감정가 532,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 외형상 할인폭은 커졌지만, 동일 단지·유사 면적의 실거래 금액과 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
| 단지명 | 그랑펠리즈 |
|---|---|
| 세대수 / 준공 | 36세대 / 2011.01.14 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 3.3회 |
| 단지 경매 낙찰률 | 0.0% |
| 최근 낙찰금액 | 확인되는 낙찰금액 없음 |
36세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.3회, 낙찰률이 0.0%입니다. 현재 물건 역시 3회 유찰된 상태로, 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실과 별개로 수요와 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,476,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,354,664원 |
| 1. 근저당 · 서초새마을금고 | 3,289,000,000원 | 179,121,336원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 시티플랜건축사사무소 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 티엘하우스주식회사 | 847,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 해성옵틱스주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,636,000,000원 중 179,121,336원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 5,456,878,664원입니다. 서초새마을금고도 전액 배당되지 않으며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대관령면사무소 남서측 근거리에 있으며, 주변은 공동주택단지·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 연립주택 단위세대로 이용 중이며, 위생·전기·보일러 난방·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 남측 4차선 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 301,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 36세대 규모, 평균 유찰 3.3회, 낙찰률 0.0%로 매각가격과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행단계 확인. 한국자산관리공사 공매의 입찰·낙찰·대금납부 상태를 확인하고 경매 절차와 교차 대조하세요.
- 가등기 원본 확인. 갑구 10번 가등기의 성격과 매각 후 말소촉탁 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 감정가 할인 착시 경계. 최저가가 감정가의 34.3%여도 실거래·최근 낙찰금액이 없어 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 현재 점유자와 실제 사용관계는 현장조사로 재확인하세요.
- 체납관리비 확인. 체납관리비 유무는 관리주체를 통해 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 서초새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2021-351호가 기재돼 있으므로 공동담보 전체의 경매·배당 상황을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·공매공고와 매각 진행상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 절차 위험은 0이 아니다”
이 물건은 임차인과 명시 인수권리가 없고 말소기준 이후 권리가 소멸해, 등기상 권리분석만 보면 매수인 인수 0원의 구조입니다. 그러나 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔음에도 실거래와 최근 낙찰가격이 확인되지 않고, 단지 경매 통계도 평균 3.3회 유찰·낙찰률 0.0%입니다.
결정적인 변수는 공매절차 병행입니다. 공매와 경매 중 먼저 대금을 납부한 자가 소유권을 취득하므로, 이 사건의 승부처는 단순한 권리 소멸이나 감정가 대비 할인율이 아니라 공매 진행상태 확인과 실제 시장가격 검증입니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 절차와 환금성은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
