180,075,000원
춘천지방법원 2024타경31544. 평창군 대관령면 올림픽로 256에 위치한 103동 2층 202호입니다. 사건 용도는 다세대이며 감정평가상 이용 상태는 연립주택입니다. 소유자는 주식회사라카사임페리얼이고, 신청채권자는 송파중앙새마을금고입니다. 신청채권자의 청구액은 1,264,871,590원으로, 현재 최저가 180,075,000원보다 훨씬 큽니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 5.25억원에서 1.80075억원까지 내려온 큰 폭의 할인 물건입니다. 그러나 이 물건의 승부처는 할인율 자체보다 실제 환금 가능한 시세와 절차 안정성입니다. 단지는 36세대 규모이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 낙찰금액도 확인되지 않아 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경31544 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 올림픽로 256, 103동 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트벽식구조 · 콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 · 승강기·난방·위생·급배수설비 |
| 소유자 | 주식회사라카사임페리얼 |
| 감정가 / 최저가 | 525,000,000원 / 180,075,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송파중앙새마을금고 / 1,264,871,590원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 단지 정보 | 그랑펠리즈 · 36세대 · 2011.01.14 준공 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이나 원본 재확인이 필요하다
매각물건명세서에는 인수할 권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 기재돼 있고 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로, 실제 점유자와 점유 원인은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 180,075,000원으로 감정가 525,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 126,052,499원, 그다음 회차는 88,236,749원으로 낮아지는 시나리오입니다. 다만 비교 가능한 실거래가와 최근 낙찰가가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 180,075,000원 | 34.3% | 3,812,046,050원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 126,052,499원 | 24.01% | 3,865,312,236원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 88,236,749원 | 16.81% | 3,902,551,512원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 180,075,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,321,050원 |
| 1. 근저당 · 송파중앙새마을금고 | 1,541,800,000원 | 176,753,950원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 드림저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 시티플랜건축사사무소 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 강혜영 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 티엘하우스주식회사 | 847,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 해성옵틱스주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 3,988,800,000원 중 예상 배당액은 176,753,950원이며, 미배당액은 3,812,046,050원입니다. 신청채권자의 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 미배당 채권은 매수인 인수액이 아니며 예상 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창올림픽기념관 남서측 인근이며, 주변은 스키렌탈샵·음식점 등 근린생활시설과 아파트·콘도 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통 여건은 무난합니다.
- 이용·구조. 연립주택으로 이용 중이며 철근콘크리트벽식구조 4층 건물입니다. 승강기·난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 남측의 4차선 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지면적은 7,637㎡, 공시지가는 301,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 36세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 3.3회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타나 매각 소요기간과 재매도 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 단계. 한국자산관리공사 공매의 입찰·매각결정·대금납부 진행 여부를 확인하고, 경매와 공매 중 선납부자가 소유권을 취득한다는 비고를 반영하세요.
- 말소기준 재확인. 기준으로 표시된 2020.12.07. 평창군 압류와 2020.12.29. 해제·말소 내용을 최신 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 가등기 성격. 갑구 12번 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지, 소멸 대상이 맞는지 관련 원인서류와 명세서를 확인하세요.
- 조세채권. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 교부청구 내역을 확인하세요. 실제 배당은 예상표보다 달라질 수 있습니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 전입세대·사업자등록 열람 등으로 점유자를 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 단지와 인근 연립주택의 최근 실거래·매물호가·임대수요를 기준으로 입찰가 상한을 정하세요.
- 관리 상태. 장기간 유찰된 연립주택은 내부 상태·공용부분 관리·관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 절차 확인이 먼저다”
이 물건은 명세서상 매수인 인수액이 0원이고 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 점만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 실거래와 최근 낙찰가가 없어 실제 가격 경쟁력을 검증하기 어렵고, 단지 경매 통계도 평균 3.3회 유찰·낙찰률 0.0%로 환금성에 보수적인 접근을 요구합니다.
여기에 공매와 경매 중 먼저 대금을 완납한 자가 소유권을 취득하는 구조, 종류 확인이 필요한 가등기, 해제된 압류와 기준권리 표시의 불일치가 겹칩니다. 결론은 인수는 0원이나 절차는 단순하지 않다입니다. 권리 원본과 공매 진행 상황을 확인하고, 현지 시세로 입찰가를 검증한 뒤에야 180,075,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.
