춘천지방법원 2024타경31544. 평창군 대관령면 올림픽로 256에 있는 103동 3층 302호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 535,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 183,505,000원, 감정가의 34.3%입니다. 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리 흐름은 단순하지 않습니다. 신탁과 신탁 말소가 반복됐고, 근저당권 뒤로 소유권이전청구권 가등기와 가처분, 국세·지방세 압류, 여러 건의 가압류가 이어졌습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재됐지만, 가등기의 성격과 세금 우선분은 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경31544 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 평창군 대관령면 올림픽로 256, 103동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 연립주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라카사임페리얼 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 535,000,000원 / 183,505,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송파중앙새마을금고 / 1,264,871,590원 |
| 근저당 채권최고액 | 1,541,800,000원 · 공동담보 103동 202호·403호 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 단지 | 그랑펠리즈 · 36세대 · 2011.01.14 준공 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 기준권리와 가등기는 재확인
권리내역에는 2020.12.07 평창군 압류가 기준권리로 잡혀 있으나, 같은 압류는 2020.12.29 해제·말소된 것으로 기재돼 있습니다. 현재 남아 있는 담보권 중 핵심은 2021.12.27 설정된 송파중앙새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 소유권이전청구권 가등기, 가처분·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 비교 — 감정가 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 부족
현재 최저가는 183,505,000원으로 감정가 535,000,000원의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 183,505,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 사례와 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 183,505,000원 | 3,708,664,070원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 128,453,499원 | 3,762,944,850원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 89,917,449원 | 3,800,901,065원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 후순위 채권자의 미배당은 더 커집니다. 이는 가격이 낮아질수록 낙찰자의 권리 인수가 늘어나는 구조가 아니라, 근저당권자와 후순위 채권자의 회수액이 줄어드는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,505,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,369,070원 |
| 2. 근저당 · 송파중앙새마을금고 | 1,541,800,000원 | 180,135,930원 |
| 3. 가압류 · 드림저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 시티플랜건축사사무소 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 티엘하우스주식회사 | 847,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 해성옵틱스주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,888,800,000원 중 채권자 배당액은 180,135,930원이고, 총 미배당은 3,708,664,070원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 뒤에서 먼저 차감될 수 있어 실제 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평창올림픽기념관 남서측 인근이며, 주변은 스키렌탈샵·음식점 등 근린생활시설과 아파트·콘도 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 외벽은 벽돌치장·드라이비트, 창호는 플라스틱새시 2중창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 남측 4차선 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지면적은 7,637㎡, 공시지가는 301,100원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 36세대 규모이고 비교 가능한 최근 실거래·최근 낙찰 사례가 확인되지 않으므로, 주변 수요와 실제 매매 가능가격을 별도로 조사해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매와 경매 중 먼저 대금을 완납한 자가 소유권을 취득합니다. 입찰 전 양쪽 절차의 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 매각기일 결과 확인. 등기 발급일은 2026.07.30이고 매각기일은 2026.07.28로 기재돼 있으므로, 매각 여부와 후속 기일을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 12번 소유권이전청구권 가등기의 원인·담보가등기 여부와 말소 대상 여부를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 세금 우선분 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세에 해당하면 선순위로 배당돼 근저당권자의 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 송파중앙새마을금고 근저당은 103동 202호와 403호를 공동담보로 기재하고 있습니다. 다른 담보물건의 경매·변제 상황을 함께 확인하세요.
- 점유·임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대·사업자등록 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 유사 연립주택·다세대의 실제 거래와 임대수요, 수선비·명도비를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·공매공고와 세금 교부청구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 먼저 볼 것은 절차의 생존 여부”
이 물건은 임차인과 명시 인수권리가 없고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 권리 인수만 보면 부담은 제한적입니다. 그러나 현재 최저가 183,505,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 경쟁력이 증명되지는 않습니다. 비교 가능한 실거래가 없고, 36세대 단지의 평균 유찰 횟수가 3.3회이며 최근 낙찰 사례도 확인되지 않습니다.
결정적인 변수는 공매와 경매 중 먼저 대금을 완납한 자가 소유권을 취득하는 병행 구조입니다. 여기에 가등기 성격 확인, 국세·지방세 우선분, 공동담보 변제 상황까지 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만 절차와 환금성 검증 부담은 높은 물건입니다. 최저가의 숫자보다 공매 진행 상태와 실제 처분 가능한 시장가격을 먼저 확인해야 합니다.
