춘천지방법원 2025타경30402. 정선군 사북읍 사북고등학교 동측 인근에 있는 토지 281㎡와 지상 2층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 1층이 근린생활시설인 세차장, 2층이 주택으로 이용 중이며, 철골조·벽돌조·조립식판넬조 조립식판넬지붕 구조입니다. 일반 공동주택이 아니라 근린생활시설과 주택이 결합된 주상용 부동산이므로 권리뿐 아니라 영업시설 상태, 주거 점유, 토지 경계와 도로 접근성까지 함께 살펴야 합니다.
등기상 말소기준은 2015.10.23 농협은행주식회사 근저당권 156,000,000원입니다. 이후 설정된 강원신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 조사된 점유자 이화섭의 전입일은 2014.02.17로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 확정할 수도, 인수액 0원으로 확정할 수도 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30402 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 정선군 사북읍 사북리 284-73 · 소금강로 3616 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설(세차장) · 2층 주택 |
| 토지 | 대 281㎡ · 주상용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 274,000원/㎡ |
| 건물 구조 | 철골조·벽돌조·조립식판넬조 조립식판넬지붕 지상 2층 |
| 소유자 | 조순자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 306,591,000원 / 105,161,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 28,305,009원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 미확정
2012.03.07 설정된 사북신용협동조합 근저당권 111,000,000원은 2016.01.06 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준권리는 2015.10.23 농협은행주식회사 근저당권이며, 2025.02.18 강원신용보증재단 가압류 30,138,000원과 2025.03.24 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 따라서 등기부에 표시된 후순위 권리는 매수인이 인수하지 않습니다.
임차인·점유자 분석
실제 임차인·점유자 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이화섭 | 2014.02.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
전입일만 보면 이화섭은 말소기준권리보다 선순위입니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유 범위가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권의 구체적인 효력을 확정할 수 없습니다. 보증금이 실제 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 매수인의 실질취득비용은 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더한 금액으로 올라갑니다. 그러므로 현재 최저가 105,161,000원만 보고 총취득비용을 판단하면 안 됩니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 할인율만으로는 부족하다
현재 최저가는 105,161,000원으로 감정가 306,591,000원의 34.3%이며 3회 유찰된 상태입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일하거나 유사한 근린생활시설·주택 복합 부동산의 최근 실거래 비교 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 비율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 사건은 일반적인 주거용 집합건물이 아니라 세차장과 주택이 결합된 지상 2층 건물과 토지를 일괄매각합니다. 영업시설의 실제 상태, 제시외 건물, 토지 경계, 도로와의 고저차, 선순위 전입자의 보증금에 따라 실질 가치와 총취득비용이 크게 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,161,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,272,254원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 156,000,000원 | 102,888,746원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 30,138,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 등기채권 미배당 | 186,138,000원 | 83,249,254원 |
위 표는 집행비용과 등기채권을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 이화섭의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않아 임차보증금은 반영하지 못했으며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정선군 사북읍 사북리 소재 사북고등학교 동측 인근이며, 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설인 세차장, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 주거와 영업시설 수요를 함께 검토해야 합니다.
- 토지. 대 281㎡, 주상용, 평지의 부정형 토지이며 소로한면에 접합니다.
- 도로. 남측에 왕복 2차선 포장도로가 있고 북서측에도 폭 약 6미터 포장도로가 있으나 고저차가 심합니다.
- 경계. 지적경계가 불분명하므로 실제 점유선, 제시외 건물의 위치와 인접 토지 관계를 측량 등으로 확인해야 합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 폐광지역진흥지구, 가축사육제한구역, 절대보호구역에 포함되고 폐기물매립시설 설치제한지역에 저촉됩니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 세차장과 주택이 결합된 주상용 부동산으로 매수층이 제한될 수 있고, 실거래 비교 자료도 없어 환금성 판단에 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이화섭의 임대차계약서, 보증금, 점유 범위, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 실질취득가 재계산. 보증금 중 배당받지 못하고 매수인에게 인수되는 금액을 최저가에 더해 총취득비용을 계산하세요.
- 명세서 대조. 인수권리 해당 없음이라는 기재와 2014.02.17 선순위 전입 정보가 어떤 근거로 함께 존재하는지 원본 서류에서 확인하세요.
- 현장 점유 조사. 1층 세차장 운영자와 2층 주택 거주자가 동일한지, 이화섭이 어느 부분을 점유하는지 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ·ㄴ·ㄷ이 일괄매각에 포함되므로 구조, 면적, 이용상태와 경계를 확인하세요.
- 토지 경계 확인. 지적경계가 불분명하므로 현황 경계와 공부상 경계, 인접 토지 침범 여부를 점검하세요.
- 도로 접근 확인. 남측 도로와 북서측 폭 약 6미터 도로의 실제 진출입 가능 여부 및 고저차를 현장에서 확인하세요.
- 용도·영업 검토. 세차장 시설의 영업 가능성, 주택 부분의 사용 상태, 관련 규제와 시설 인수 여부를 확인하세요.
- 시세 조사. 인근 근린생활시설·주택 복합 부동산과 토지 거래를 직접 조사한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3%는 실질취득가가 아니다”
이 사건은 감정가 306,591,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 105,161,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고 법정지상권도 없지만, 권리분석의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 이화섭의 전입일이 말소기준권리보다 빠른 반면 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 매수인이 부담할 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
여기에 세차장과 주택이 결합된 주상용 건물, 제시외 건물 포함, 지적경계 불분명, 도로 고저차, 실거래 비교 자료 부재가 겹칩니다. 따라서 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기권리는 비교적 단순하지만, 임차보증금과 현장 가치가 확인되기 전까지 입찰 판단은 보류하는 것이 이 사건의 결론입니다.
