3,545,000원
서울남부지방법원 2023타경4858. 양천구 신월동 토브하우스 3층 302호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 246,000,000원이 19회 유찰돼 최저가가 3,545,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 주희진은 2021.01.22. 전입·점유했고 확정일자는 2021.01.11.이며, 말소기준인 2023.06.12. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 임차인입니다.
매각물건명세서도 을구 순위3번 임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 현재 최저가 3,545,000원을 전제로 집행비용 463,810원을 먼저 제하면 임차인에게 돌아가는 금액은 3,081,190원뿐이고, 보증금 잔액 241,918,810원이 그대로 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경4858 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 남부순환로59길 7, 제3층 제302호 (신월동, 토브하우스) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 권명숙 (2021.02.19. 매매, 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 3,545,000원 (19회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주희진 / 245,159,500원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 709,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주희진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.22 / 2021.01.11 | 245,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 주희진은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 조사돼 있으며, 배당요구도 했습니다. 말소기준은 2023.06.12. 주택도시보증공사의 100,000,000원 가압류입니다. 그 이후 국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격의 착시 — 354만원이 아니라 실질취득 약 2.45억
현재 최저가는 감정가 246,000,000원의 1.44%인 3,545,000원입니다. 숫자만 보면 극단적으로 저렴해 보이지만, 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄고 그만큼 매수인이 떠안는 보증금이 늘어나는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 19회 유찰 | 3,545,000원 | 241,918,810원 | 245,463,810원 |
| 20회 유찰 시 | 2,836,000원 | 242,615,048원 | 245,451,048원 |
| 21회 유찰 시 | 2,268,800원 | 243,172,038원 | 245,440,838원 |
즉 20회, 21회까지 더 유찰돼도 실질취득액은 계속 245,000,000원대에 머뭅니다. 보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락으로 이어지지 않습니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 3,545,000원이 아니라 실질취득 약 2.45억원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,545,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 463,810원 |
| 1. 임차인 주희진 보증금 | 245,000,000원 | 3,081,190원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주희진 | 245,159,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 중 3,081,190원만 배당되고 241,918,810원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 ‘월정로재래시장’ 남서측 인근. 다세대주택·근린상가·재래시장이 함께 있는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 3층 302호. 일반 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 남동측 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 폐문부재로 내부구조는 건축물현황도·외부관찰·탐문조사를 통해 확인됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 3,545,000원 낙찰가가 아니라 인수액을 합친 245,463,810원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 승계. 주희진 보증금 245,000,000원 중 현재 예상 미배당액 241,918,810원이 인수 대상입니다.
- 임차관계 원본 대조. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약·전입·점유·배당 관련 원본을 확인해야 합니다. 다만 확인 전까지 인수액을 임의로 0원 처리하면 안 됩니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%인 709,000원입니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 20회·21회로 더 유찰돼도 매수인 인수액이 증가해 실질취득은 계속 약 2.45억원입니다.
- 내부·점유 재확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 실제 내부상태와 현재 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “354만원짜리 경매”가 아니다
겉으로는 감정가 246,000,000원이 19회 유찰돼 3,545,000원까지 내려온 극단적인 저가 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 245,000,000원이고, 현재 배당 후 241,918,810원을 매수인이 인수합니다. 낙찰가까지 더하면 실질취득액은 245,463,810원으로 감정가와 거의 차이가 없습니다.
더 유찰돼 최저가가 2,836,000원, 2,268,800원으로 내려가도 인수액이 각각 242,615,048원, 243,172,038원으로 늘어 실질취득은 여전히 약 2.45억원입니다. 낮은 최저가가 가격 메리트로 전환되지 않는 대항력 인수형이라는 점이 이 사건의 결론입니다. 19회 유찰이라는 숫자보다 먼저 봐야 할 것은 보증금 승계와 실질취득액입니다.
