4,431,000원
서울남부지방법원 2023타경4858. 양천구 신월동 토브하우스 제3층 제302호 다세대주택입니다. 표면적인 숫자만 보면 감정가 246,000,000원에서 최저가 4,431,000원까지 떨어진 극단적인 유찰 물건입니다. 그러나 권리구조는 그 반대입니다. 임차인 주희진은 2021.01.22. 전입했고 보증금은 245,000,000원입니다. 말소기준권리인 2023.06.12. 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인이고, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가격 4,431,000원이 아닙니다. 현재 배당 가정에서는 임차인이 3,951,242원을 배당받고 241,048,758원이 남습니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인 배당액이 줄어드는 대신 매수인 인수액이 커지므로, 실질취득 부담은 계속 보증금 245,000,000원 부근에 머뭅니다. 감정가 246,000,000원에도 근접하는 수준이어서, 18회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2023타경4858 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 남부순환로59길 7, 제3층 제302호 (신월동, 토브하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 권명숙 · 2021.02.19. 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 4,431,000원 (18회 유찰) |
| 청구금액 | 245,159,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차보증금’이 핵심
등기부상 2020.06.17. 양천신용협동조합 근저당권은 2021.01.22. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.06.12. 주택도시보증공사 가압류 100,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류와 강제경매개시결정, 2023.12.08. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 순서입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주희진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | 2021.01.22 | 2021.01.11 | 2023.12.08 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
주희진은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금을 전액 충당하기에는 턱없이 작습니다. 현재 회차에서 집행비용을 제외한 3,951,242원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 241,048,758원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
② 가격 구조 — 443만원이 아니라 약 2.45억원
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 18회 유찰 | 4,431,000원 | 241,048,758원 |
| 19회 유찰 시 | 3,544,800원 | 241,919,006원 |
| 20회 유찰 시 | 2,835,840원 | 242,615,205원 |
회차가 내려갈수록 최저가는 4,431,000원 → 3,544,800원 → 2,835,840원으로 낮아지지만, 반대로 매수인이 떠안을 임차보증금은 241,048,758원 → 241,919,006원 → 242,615,205원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어나는 구조라서, 실질취득은 계속 약 245,000,000원대에 머뭅니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,431,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 479,758원 |
| 1. 임차인 주희진 보증금 | 245,000,000원 | 3,951,242원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주희진 | 245,159,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당액은 241,048,758원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등을 반영한 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 소재 월정로재래시장 남서측 인근. 다세대주택, 근린상가, 재래시장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 일반 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역이며 장방형 토지를 공동주택 건부지로 이용하고 남동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,232,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 공항소음 방지 관련 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 토브하우스는 9세대이며 2020.06.02. 준공됐습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 18.0회, 낙찰률은 5.26%로 집계돼 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 폐문부재로 내부구조는 건축물대장상 현황도, 외부관찰 및 탐문조사를 통해 표기됐으므로 입찰 전 내부 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 4,431,000원은 낙찰대금일 뿐입니다. 현재 회차 인수액 241,048,758원을 함께 보아 실질취득을 약 245,000,000원 수준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 19회·20회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 매수인 인수액은 각각 241,919,006원, 242,615,205원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 전입 2021.01.22., 확정일자 2021.01.11., 보증금 245,000,000원, 배당요구 2023.12.08.과 매각물건명세서의 인수 문구를 다시 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 주희진과 경매채권자 주희진의 관계, 가장임차인 가능성에 대한 원본자료와 관련 문건을 확인하되, 확인 전까지는 명시된 인수위험을 그대로 반영해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 제한됐으므로 현황과 실제 상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “443만원짜리 물건이 아니다”
18회 유찰, 최저가 4,431,000원이라는 숫자는 매우 강하게 시선을 끕니다. 하지만 이 사건의 경제적 실체는 대항력 임차보증금에 있습니다. 주희진의 보증금 245,000,000원 중 현재 회차에서 배당되지 않는 241,048,758원을 매수인이 인수하기 때문에, 실질취득은 약 245,000,000원대입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 늘어나는 구조라 총 부담은 크게 낮아지지 않습니다. 감정가도 246,000,000원이므로 ‘감정가의 1.8%에 산다’는 해석은 성립하지 않습니다.
권리판단의 결론은 명확합니다. 후순위 압류·가압류의 말소 여부보다 선순위 대항력 임차보증금 인수가 압도적으로 중요한 사건입니다. 여기에 18회 유찰, 소규모 9세대 다세대, 관계인 가능성 경고, 매수신청보증금 20%라는 조건까지 겹칩니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질취득 부담은 낮지 않은 고위험 인수형으로 접근해야 합니다.
