서울남부지방법원 2024타경140256. 가산동 우림라이온스밸리 2차 제8층 제815호로, 감정 이용상태는 아파트형 공장입니다. 감정가는 722,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 295,731,000원으로 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 최저가만 보면 안 됩니다. 예상배당상 매수인의 현금 인수액은 0원이지만, 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지 을구 17번 지상권 설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
지상권의 존속기간·범위·사용 제약·대가 등은 현재 확인되는 문구만으로 산정할 수 없습니다. 따라서 실질취득비용은 단순히 최저가 295,731,000원으로 끝난다고 단정할 수 없으며, 별도등기 원문과 지상권 설정계약 내용을 확인한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 2, 제8층 제815호 (가산동, 우림라이온스밸리 2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 기타 · 아파트형 공장 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상13층 · 사용승인일 2006.05.26 |
| 소유자 | 주식회사하랑커뮤니케이션 (2022.11.23 강제경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 722,000,000원 / 295,731,000원 (4회 유찰, 감정가의 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,608,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 매수인 인수 | 대지권의 목적인 토지 을구 17번 지상권 설정등기 |
① 권리 흐름 — 현금 인수 0원과 ‘권리 인수 없음’은 다르다
2024.08.21 기술보증기금 가압류 1,623,825,200원, 2024.08.26 신보2023제6차유동화전문 유한회사 가압류 1,200,000,000원, 2024.10.02 중소기업은행 가압류 513,166,791원과 2024.11.06 임의경매개시결정, 이후 금천구 및 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 그러나 별도등기 지상권은 예외적으로 인수되므로 이 물건을 ‘권리가 깨끗하다’고 평가할 수 없습니다.
② 점유·임차 조사 — 대상 호수와 신고 호수가 다르다
| 명의 | 점유 부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오은옥 | 814호 중(68.4700㎡) | 2016.06.30 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 게리앤프레키 (대표자 오은옥) | 1014호 전체 | 2024.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 명의는 2건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 명의 모두 조사자료상 말소기준권리 이후 전입으로 분류돼 대항력이 없는 것으로 정리됐습니다. 다만 오은옥의 점유 부분은 814호 중 일부, 주식회사 게리앤프레키의 점유 부분은 1014호 전체로, 경매 대상인 815호와 일치하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 41%여도 ‘시세보다 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 295,731,000원은 감정가 722,000,000원의 41%입니다. 그러나 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
더구나 아파트형 공장은 주거용 아파트가 아니며, 본건 토지는 국가산업단지·산업시설구역· 준공업지역 등에 포함됩니다. 실제 사용 가능 업종, 입주 자격, 관리규약과 별도등기 지상권의 영향까지 검토해야 하므로 최저가 295,731,000원을 그대로 실질취득가로 보는 것도 위험합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 현금 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 295,731,000원 | 290,790,766원 | 11,530,695,982원 | 0원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 236,584,800원 | 232,472,613원 | 11,589,014,135원 | 0원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 189,267,840원 | 185,818,090원 | 11,635,668,658원 | 0원 | 0원* |
* 예상배당상 임차보증금 등 현금 인수액 기준입니다. 별도등기 지상권은 각 회차에서도 매수인이 인수합니다.
④ 예상배당표 (매각가 295,731,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,940,234원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 164,400,000원 | 164,400,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 정행엽 | 8,058,212원 | 8,058,212원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 이승성 | 200,000,000원 | 118,332,554원 |
| 5. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 전항 | 71,300,000원 | 0원 |
| 7. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 15번 가압류 · 근로복지공단 | 206,997,220원 | 0원 |
| 9. 갑구 17번 가압류 · 신보2018제7차유동화전문 유한회사 | 2,500,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 18번 가압류 · 신보2018제3차유동화전문 유한회사 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 19번 가압류 · 신보2019제4차유동화전문 유한회사 | 1,215,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 20번 가압류 · 서울신용보증재단 | 157,578,925원 | 0원 |
| 13. 갑구 21번 가압류 · 주식회사 영우디지탈 | 26,360,400원 | 0원 |
| 14. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 628,800,000원 | 0원 |
| 15. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 66,000,000원 | 0원 |
| 16. 갑구 26번 가압류 · 기술보증기금 | 1,623,825,200원 | 0원 |
| 17. 갑구 27번 가압류 · 신보2023제6차유동화전문 유한회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 18. 갑구 28번 가압류 · 중소기업은행 | 513,166,791원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권신고액은 11,821,486,748원, 채권자 예상배당은 290,790,766원이며 미배당액은 11,530,695,982원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 배당표는 등기상 이미 말소된 과거 담보권을 선순위로 포함하고 있으므로, 실제 배당순위를 확정한 표로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정상 아파트형 공장으로 이용 중이며, 주거용 아파트가 아닙니다.
- 입지. 독산역 북서측 인근으로 아파트형공장, 공장, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 독산역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상13층 건물이며 사용승인일은 2006.05.26입니다. 위생·급배수·승강기·지하주차장·화재탐지 및 경보설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 평지의 정방형 공장용지로, 아파트형공장 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 9,747.0㎡, 공시지가는 4,409,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 건물 남서측 및 남측으로 포장도로와 접하며, 토지 도로접면은 중로각지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 4회 유찰된 아파트형 공장으로, 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 지상권 원문. 대지권의 목적인 토지 을구 17번 지상권의 권리자, 범위, 존속기간, 지료 및 사용 제한을 확인하세요.
- 말소기준 재확정. 2006년 우리은행 근저당의 2011년 말소와 2022년 강제경매 매각 이후 권리 흐름을 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 배당표 재산정. 이미 말소된 권리가 예상배당에 포함돼 있으므로 실제 채권자와 배당순위를 다시 계산하세요.
- 815호 현장 점유. 조사된 814호·1014호 점유 명의와 별개로 815호의 실제 사용자, 사업자등록 및 임대차계약을 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자. 주식회사 게리앤프레키의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원문에서 확인하세요.
- 산업단지 사용 조건. 국가산업단지·산업시설구역 내 입주 가능 업종, 관리규약과 사용 제한을 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 아파트형 공장의 최근 매매·임대 사례와 공실, 관리비를 조사한 뒤 최저가 295,731,000원의 적정성을 판단하세요.
- 체납 항목. 당해세·관리비 및 실제 배당에 영향을 주는 미반영 항목을 확인하세요.
- 매각기일 상태. 기재 매각기일은 2026.07.14이므로 매각 결과와 다음 절차를 법원 기록에서 확인하세요.
맺으며 — “41% 할인보다 먼저 볼 것은 지상권이다”
감정가 722,000,000원이 295,731,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 보입니다. 하지만 동일 용도 실거래가 없고, 4회 유찰됐으며, 아파트형 공장이라는 용도 특성도 있습니다. 결정적으로 대지권의 목적인 토지에 설정된 별도등기 지상권이 매수인에게 인수됩니다.
또한 대상은 815호인데 점유조사에는 814호 일부와 1014호 전체가 나타나고, 예상배당은 등기상 말소된 2006년 담보권을 선순위로 계산하고 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가만 보고 접근할 수 있는 물건이 아닙니다. 지상권 원문, 실제 말소기준, 815호 점유관계와 실거래·임대수익을 모두 확인하기 전에는 가격 메리트도 권리 안전성도 확정할 수 없습니다.
