서울남부지방법원 2024타경140256. 서울 금천구 가산동 우림라이온스밸리 2차의 제8층 제817호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트형 공장으로, 일반 주거용 아파트와는 다른 성격의 업무·산업시설입니다. 소유자인 주식회사하랑커뮤니케이션이 2019년 465,000,000원에 취득했고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 480,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 추가 근저당과 가압류가 누적되면서 중소기업은행의 임의경매가 진행됐습니다.
표면적인 가격 하락 폭은 큽니다. 감정가 687,000,000원에 비해 현재 최저가는 281,395,000원입니다. 그러나 낙찰대금 외에 인수할 권리를 함께 계산해야 합니다. 현재 배당 가정에서는 임차보증금 20,000,000원이 매수인에게 남아 최저가 낙찰 시 실질취득 금액은 301,395,000원으로 추정됩니다. 여기에 별도 지상권의 법률적·경제적 영향은 금액으로 산정되지 않았습니다. 따라서 실질취득 추정액이 최종 총비용의 상한이라는 의미는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경140256 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 2, 제8층 제817호 (가산동, 우림라이온스밸리 2차) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 감정평가상 아파트형 공장 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 13층 · 사용승인 2006.05.26 |
| 소유자 | 주식회사하랑커뮤니케이션 (2019.10.31 소유권이전 · 거래가액 465,000,000원) |
| 감정가 | 687,000,000원 |
| 최저매각가 | 281,395,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 신청채권 청구액 | 3,608,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
| 별도 인수권리 | 대지권의 목적인 토지 을구 17번 지상권 설정등기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지상권은 인수
등기상 말소기준권리는 2019.10.31 설정된 중소기업은행의 을구 3번 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후 설정된 중소기업은행의 추가 근저당, 이근창의 근저당, 가압류 및 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
특히 중소기업은행의 을구 4번 근저당권은 채권최고액 2,500,000,000원이며, 제814호와 제1014호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 기술보증기금의 115,833,574원 일부 대위변제에 따른 근저당권 일부이전도 존재합니다. 이는 동일 근저당권의 채권 일부가 이전된 것으로, 이를 별개의 신규 근저당채권처럼 단순 가산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입 보증금 20,000,000원
현황조사상 확인되는 점유·임차 신고자는 2명(개인 1명·법인 1곳)입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차신고는 아닙니다. 다만 조사상 기재된 점유 부분은 제814호 일부와 제1014호 전체로, 경매 대상인 제817호와 일치하지 않습니다. 이 차이는 실제 제817호의 점유와 임차보증금 인수 여부를 판단할 때 반드시 확인해야 할 사항입니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오은옥 814호 중 68.4700㎡ |
2016.06.30 | 20,000,000원 | 대항력 있음 말소기준권리 이전 전입으로 분류 |
확인 필요 확정일자 미상 · 배당 가정상 우선배당 없음 |
20,000,000원 인수 추정 제817호와 점유 부분 불일치 확인 필요 |
| 주식회사 게리앤프레키 대표자 오은옥 · 1014호 전체 |
2024.08.14 | 미상 | 말소기준 이후 제시된 판정상 대항력 없음 |
미상 | 추가 확인 제817호 점유 관계 미확인 |
오은옥의 전입일은 2016.06.30으로 말소기준권리 설정일인 2019.10.31보다 빠릅니다. 배당 계산에서는 보증금 20,000,000원 전액이 매수인 인수로 처리됐습니다. 이 가정을 적용하면 현재 최저가에서 실질취득은 281,395,000원 + 20,000,000원 = 301,395,000원입니다.
다만 전입일의 선후만으로 제817호에 대한 대항력까지 확정되는 것은 아닙니다. 특히 현황조사의 점유 대상이 제814호로 적혀 있으므로 제817호와의 관계, 실제 점유, 임대차 목적물, 대항요건 및 보증금 반환의무를 원본으로 대조해야 합니다. 법인 임차인의 경우도 보증금과 임대차관계가 확인되지 않아 권리 위험을 단정적으로 배제하기 어렵습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 41%라도 저가 낙찰은 별개
현재 최저매각가는 감정가의 40.96%로, 4회 유찰을 거쳐 상당히 하락했습니다. 그러나 이 지역의 동일 용도·유사 면적·유사 층 실거래가와 비교한 가격 검증은 이루어지지 않았습니다.
특히 일반 아파트와 달리 아파트형 공장에는 산업시설의 이용·입주 요건, 실제 임대수요, 관리비, 공실 및 매각시 환금성을 함께 고려해야 합니다. 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 유찰 단계 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가의 40.96% |
281,395,000원 | 20,000,000원 | 301,395,000원 |
| 5회 유찰 가정 감정가의 32.77% |
225,116,000원 | 20,000,000원 | 245,116,000원 |
| 6회 유찰 가정 감정가의 26.21% |
180,092,800원 | 20,000,000원 | 200,092,800원 |
실질취득 추정은 각 회차 최저매각가에 임차보증금 인수 추정액을 더한 금액입니다. 지상권 관련 부담, 취득세, 명도·관리비 등 기타 비용은 제외됐습니다. 향후 유찰 단계의 가격은 가정이며 실제 매각조건은 재확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,395,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,739,530원 |
| 임차인 오은옥 보증금(매수인 인수 추정) | 20,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 276,655,470원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 2,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 이근창 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 1,623,825,200원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 신보2023제6차유동화전문유한회사 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 포스코4차산업혁명펀드 관련 | 865,711,987원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 추정액 4,739,530원을 제외한 276,655,470원이 중소기업은행의 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 을구 4번 이후의 근저당권과 가압류 채권에는 배당 여력이 없습니다. 전체 계산상 미배당액은 6,692,881,717원에 달합니다.
다만 이 표는 채권최고액·청구금액을 활용한 단순 예상배당입니다. 공동담보와 근저당권 일부이전, 실제 채권잔액, 조세 및 배당순위에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 미배당된 후순위 채권이 곧바로 매수인의 개인 채무가 된다는 뜻은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 권리와 별도로 인수되는 임차보증금·지상권을 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 독산역 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트형 공장, 일반 공장, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 독산역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 13층 건물로, 2006.05.26 사용승인됐습니다. 위생·급배수·승강기·지하주차장· 화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트형 공장으로 사용 중입니다. 일반 공동주택의 주거용도나 매매시장을 전제로 가치를 판단하면 안 됩니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등 토지이용 관련 지정이 있으며, 입주업종 및 사용 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 토지. 공장용지이며 대체로 평지의 정방형 토지입니다. 토지면적은 9,747.0㎡이고, 공시지가는 4,409,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 정보입니다.
- 환금성. 업무·산업시설 용도이므로 매수자의 이용 목적, 입주 가능성, 임대수요와 공실 위험에 따라 매각 용이성이 달라집니다. 별도 지상권 인수는 향후 담보대출과 재매각 과정에도 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원본 확인. 대지권 목적 토지의 을구 17번 지상권 설정등기, 설정계약 및 관련 권리관계를 확인하고, 이용·처분·담보가치에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 점유 호수 대조. 경매 대상은 제817호인데 현황조사상 임차인은 제814호 일부 및 제1014호 전체로 기재됩니다. 제817호의 실제 점유자와 임대차 목적물을 현장 및 원본으로 확인해야 합니다.
- 임차보증금 인수 검증. 오은옥의 전입일, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유, 대항요건 및 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 일반적인 입찰보증금 10%가 아니라 최저매각가격의 20%를 요구합니다. 현재 최저가 기준 계산액은 56,279,000원입니다.
- 공동담보 및 배당관계. 중소기업은행 근저당권의 제814호·제1014호 공동담보 관계와 기술보증기금의 근저당권 일부이전을 확인해야 합니다.
- 산업시설 이용 제한. 국가산업단지 및 산업시설구역 관련 입주자격, 업종 제한, 공장등록과 실제 이용 가능 여부를 관계 기관에 확인해야 합니다.
- 실거래·임대시장 검증. 감정가 대비 낙찰가가 크게 낮더라도 비교 가능한 아파트형 공장의 최근 실거래가, 임대수익과 공실률을 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
- 추가 비용 검토. 취득 관련 세금, 관리비 체납, 명도비, 시설 보수비 및 지상권에 따른 경제적 부담을 별도 산정해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.22 매각 진행 여부, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서 및 현황조사의 최신 원본을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 41%가 곧 안전마진은 아니다”
우림라이온스밸리 2차 제817호는 4회 유찰로 최저가가 281,395,000원까지 내려온 물건입니다. 선순위 근저당을 비롯한 다수 채권자의 등기상 권리가 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적입니다.
그러나 토지 을구 17번 지상권을 매수인이 인수한다는 명시적인 매각조건이 있고, 임차보증금 20,000,000원의 인수 가능성도 반영되어 있습니다. 임차인의 점유 호수가 실제 경매 대상과 일치하지 않는 문제까지 남아 있습니다.
실질취득 추정액 301,395,000원은 지상권의 경제적 부담을 제외한 금액이며, 최근 실거래 시세와의 비교도 필요합니다. 따라서 권리 해석이 확정되기 전에는 가격이 충분히 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 물건은 추가 유찰을 기다릴지보다, 먼저 인수 지상권의 내용과 실제 임차관계를 확인할 수 있는지가 투자 판단의 출발점입니다.
