서울남부지방법원 2024타경145336. 구로동 이앤씨벤처드림타워2차 제6층 제607호로, 감정평가상 이용상태는 공장((주)스코노코리아)입니다. 현재 소유자는 주식회사스코노코리아이고, 등기상 권리분석의 중심은 2015년 우리은행이 설정한 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 남아 있는 바잉스퀘어 가압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 주의해서 볼 부분은 현황입니다. 감정서에서는 제607호와 제608호가 일괄로 사용 중이라고 확인했고, 현재 호수를 표시한 건물번호표지도 부착되어 있지 않다고 적었습니다. 다만 감정사 사실조회 회신에서는 건축 당시 경계벽 등을 통해 구조상 독립성을 갖춘 것으로 판단되고, 건축물대장상 현황도와 관련 공부를 기초로 전유부분의 위치·면적을 특정할 수 있어 복원이 가능할 것으로 판단했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경145336 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 디지털로33길 55, 제6층 제607호 (구로동, 이앤씨벤처드림타워2차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장((주)스코노코리아) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층/지상13층 · 제6층 제607호 · 사용승인 2004.09.08. |
| 소유자 | 주식회사스코노코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 638,000,000원 / 408,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 경매개시 채권자 | 에이치에프더블유삼일유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 3,205,486,740원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2015.09.02. 을구 16번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이며 채무자는 주식회사스코노코리아입니다. 그 뒤 2022.09.29. 주식회사 바잉스퀘어의 1,312,551,450원 가압류가 설정됐고, 2024.11.29. 이번 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 기준 — 2회 유찰로 64%, 시세 판단은 별도
감정가는 638,000,000원이고 현재 최저매각가는 408,320,000원입니다. 2회 유찰되어 감정가의 64% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 326,656,000원(51.2%), 그 다음은 261,324,800원(40.96%)으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 64% | 408,320,000원 | 6,910,714,650원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 326,656,000원 | 6,991,268,634원 |
| 4회 유찰 시 | 40.96% | 261,324,800원 | 7,055,685,197원 |
유찰로 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건은 동일 유형의 최근 실거래 가격과 직접 비교할 수 있는 시세 수치가 확인되지 않으므로, 현재 408,320,000원이 적정한지 여부는 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 408,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,483,200원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 6,000,000,000원 | 401,836,800원 |
| 3. 갑구 28번 가압류 · 주식회사 바잉스퀘어 | 1,312,551,450원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 7,312,551,450원 중 예상배당은 401,836,800원이며, 채권 미배당은 6,910,714,650원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제607호와 제608호는 공장((주)스코노코리아)으로 이용 중이며, 두 호실이 일괄로 사용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 구로남초등학교 북동측 인근으로, 주위는 지식산업센터·아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남서측에 지하철 7호선 남구로역이 있으며, 디지털로 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상13층 건물로 사용승인일은 2004.09.08.입니다.
- 설비. 급배수·급탕 등 위생설비, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기, 주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 5,805㎡, 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역 등에 포함된 2필 일단의 사다리형 평지입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 5,592,000원/㎡입니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현황상 607호·608호는 일괄 사용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 607·608호 경계 확인. 실제 경계벽 철거 여부와 원상복원 범위, 출입구·설비 연결 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 호실 특정. 현재 호수를 표시한 건물번호표지가 부착되어 있지 않으므로 건축물대장 현황도와 층별 안내도를 기준으로 제607호 위치를 다시 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 같은 건물·인근 지식산업센터 및 공장 호실 거래사례와 임대수익 수준을 별도로 비교해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역 등 토지이용계획이 적용되므로 실제 취득 목적과 사용 가능 범위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 6,910,714,650원에 달하지만 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권액과 낙찰자 인수액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각기일 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현황과 가격 검증”
등기만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2015년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 바잉스퀘어 가압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건은 일반적인 독립 호실처럼 숫자만 보고 접근하기 어렵습니다. 607호와 608호가 현재 일괄로 사용되고 있고 호수표지도 없으며 임대관계도 미상입니다. 감정사 회신상 각 전유부분의 특정과 복원이 가능할 것으로 판단됐다는 점은 긍정적이지만, 실제 복원 상태와 점유관계를 현장에서 확인하는 절차가 필수입니다.
또한 현재 최저가는 감정가 638,000,000원에서 2회 유찰되어 408,320,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 수치 없이 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건의 결론은 권리상 인수는 낮지만, 현황 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
