서울남부지방법원 2024타경145336. 구로동 이앤씨벤처드림타워2차 제6층 제608호로, 감정평가 당시 공장인 주식회사스코노코리아가 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 638,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 408,320,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사스코노코리아이며 2010년 1월 4일 선행 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.

권리관계만 보면 2010년 선행 경매에서 종전 가압류·압류·근저당권이 정리됐고, 이후 설정된 산업은행 근저당권도 2015년 9월 2일 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당권입니다. 2024년 압류 2건과 현재 임의경매개시결정은 모두 그보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 매수인 인수는 0원

임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수나 우선변제권 분석 대상은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 당시 임대관계는 확인되지 않았으므로, 법인 소유자의 직접 점유인지 제3자의 사업장 점유인지 현장과 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.

② 가격·물리 리스크 — 감정가 64%만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저가는 408,320,000원으로 감정가 638,000,000원의 64%입니다. 매수인 인수액이 없으므로 최저가 낙찰을 전제로 한 실질취득액도 408,320,000원입니다. 그러나 동일 건물· 유사 공장 호실의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수는 없습니다.

이 물건은 주거용 아파트가 아니라 국가산업단지 내 공장 용도의 집합건물입니다. 607호와 통합된 상태를 해소하지 못하면 단독 사용·임대·매각에 제약이 생길 수 있으므로, 가격 판단에서는 단순한 유찰 할인율보다 분리공사비와 공장 호실의 환금성을 먼저 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 408,320,000원 가정)

집행비용 6,483,200원을 제외한 401,836,800원이 말소기준 근저당권 측 배당재원이 되는 구조입니다. 총 채권액 대비 미배당은 15,171,753,553원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 확인되면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로남초등학교 북동측 인근으로 지식산업센터, 아파트단지, 학교와 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 남서측에 지하철 7호선 남구로역이 위치합니다. 디지털로를 따라 노선버스정류장도 소재합니다.
• 이용상태. 감정평가 당시 주식회사스코노코리아의 공장으로 사용 중이며, 인접한 607호와 일괄로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 13층 건물로 위생·소방·승강기· 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 평탄한 사다리형 공장용지이며 북동측 약 12m 포장도로와 접합니다. 토지면적은 5,805㎡, 공시지가는 ㎡당 5,592,000원입니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 속하며 토지거래계약 허가구역도 포함됩니다.
• 환금성. 공장 용도의 지식산업센터 호실은 주거용보다 수요층이 제한적이고, 호실 통합사용 및 복원공사 문제가 겹치면 임대·재매각 기간이 길어질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 607호와의 경계 확인. 건축물대장 현황도, 층별 안내도와 현장을 대조해 608호의 정확한 위치·면적·출입 동선을 확인하세요.
• 복원공사 견적. 경계벽, 출입문, 전기·통신·소방·냉난방·급배수 설비의 분리 가능성과 비용을 전문업체에 확인하세요.
• 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정 당시 공장으로 이용됐습니다. 법인 직접점유인지 제3자 사용인지, 607호와 608호의 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 채권 승계서류 대조. 등기상 우리은행 근저당권과 현재 신청채권자의 양도·승계 관계를 경매기록에서 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 등기 이력에 국세·지방세 및 공과금 압류가 다수 존재합니다. 당해세와 체납관리비를 관계기관 및 관리주체에 확인하세요.
• 공장 입주자격·용도 확인. 국가산업단지와 산업시설구역에 속하므로 낙찰자의 업종·입주자격, 공장등록 및 용도변경 가능 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 건물·유사 면적 공장 호실의 최근 매매가와 임대료, 공실률을 직접 조사하고 복원비·명도비·취득비용을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장 현황도를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리보다 경계와 환금성이 어렵다”

이 사건은 임차보증금이나 후순위 등기권리를 떠안는 유형은 아닙니다. 2015년 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 실질취득액은 현재 최저가 408,320,000원과 같습니다. 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다.

그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 608호가 607호와 일괄 사용되고 호수 표지도 없었던 공장 물건으로, 경계벽과 설비를 실제로 분리할 수 있는지, 누가 어느 범위를 점유하는지, 복원 후 독립 호실로 임대·매각할 수 있는지가 수익성을 좌우합니다. 감정가의 64%라는 숫자는 출발점일 뿐입니다. 인수는 0원, 물리적 분리와 환금성은 미확인. 이 물건의 입찰 여부는 현장 복원비와 동일 건물 거래가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.