서울남부지방법원 2024타경146216. 가산 아이에스비즈타워 제5층 제515호로, 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 385,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 157,696,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2021.04.14. 설정된 중소기업은행 근저당권이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 여기서 권리분석이 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에 토지 을구 17번 구분지상권등기가 인수권리로 명시돼 있기 때문입니다.
또한 본건 515호에는 디앤지 솔루션이 점유자로 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 예상배당표상 금액으로 계산된 매수인 인수액이 0원이라는 사실만으로 실제 인수 위험까지 0이라고 볼 수는 없습니다. 별도 구분지상권과 점유자의 임대차 권리를 각각 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경146216 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 75-24, 제5층 제515호 (가산동, 가산 아이에스비즈타워) |
| 용도 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 원태성 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 157,696,000원 (4회 유찰·감정가 41%) |
| 신청채권자 청구액 | 671,190,191원 |
| 말소기준 | 2021.04.14. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 777,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도 구분지상권은 인수
말소기준은 2021.04.14. 중소기업은행 근저당권입니다. 2024.11.26. 금천구 압류, 2024.12.17. 임의경매개시결정, 2025.03.05. 국민건강보험공단 압류, 2025.05.01. 금천구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.08.05. 중소벤처기업진흥공단 가압류는 2024.09.05. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 ‘미상’으로 봐야 한다
| 점유자 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 디앤지 솔루션 | 515호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
본건 515호의 디앤지 솔루션은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이런 경우 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 명세서에는 별도로 “점포”가 기재돼 있고 주거 이용으로 표시돼 있으나 점유부분·전입신고일·보증금이 확인되지 않아 역시 권리관계를 확정하기 어렵습니다.
③ 가격 — 41%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 157,696,000원으로 감정가 385,000,000원의 41% 수준입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 이미 4회 유찰됐다는 사실은 감정가와 실제 응찰 수요 사이에 간극이 있었음을 보여줍니다.
| 회차 | 매각가격 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 157,696,000원 | 41% | 154,688,256원 | 622,911,744원 |
| 5회 유찰 시 | 126,156,800원 | 33% | 123,590,605원 | 654,009,395원 |
| 6회 유찰 시 | 100,925,440원 | 26% | 98,712,484원 | 678,887,516원 |
④ 예상배당표 (매각가 157,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,007,744원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 777,600,000원 | 154,688,256원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,007,744원을 제외한 154,688,256원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 622,911,744원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위 차감으로 실제 근저당 배당액은 달라질 수 있으며, 임차인의 최우선변제 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 등재돼 있으며, 가산 아이에스비즈타워는 270호의 지식산업센터 및 근린생활시설로 구성돼 있습니다.
- 입지. 지하철 1·7호선 환승역인 가산디지털단지역 남서측 인근으로, 지식산업센터·근린생활시설·업무용빌딩·아파트형 공장이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스정류장과 가산디지털단지역이 위치합니다.
- 건물. 지하 4층·지상 16층 철근콘크리트 구조이며 사용승인일자는 2021.01.04입니다. 급배수·소화전·화재탐지·스프링클러·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 15~16미터 폭 가산디지털1로와 접합니다.
- 토지. 공장용지 3,487㎡, 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역 등에 포함되며 공시지가는 4,445,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 토지 을구 17번 구분지상권의 권리자·존속기간·범위·사용제한을 원등기로 확인해야 합니다.
- 515호 점유자 확인. 디앤지 솔루션의 임대차계약서, 전입신고 또는 사업자등록 관련 기준일, 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 대항력·승계 여부를 판단할 수 있습니다.
- 명세서상 ‘점포’ 확인. 주거 이용으로 기재된 점포가 본건 515호와 어떤 관계인지, 별도 점유자인지 중복 기재인지 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 제6층 제615호와 공동담보이므로 615호 경매·처분·배당 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 금천구·국민건강보험공단 압류 중 매각대금에서 우선 배당될 세액이 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 41%라도 비교 실거래가가 확인되지 않으므로 지식산업센터 515호의 실제 거래·임대수익·공실 상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리와 점유관계
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 385,000,000원에서 157,696,000원까지 내려온 4회 유찰·41%입니다. 하지만 권리분석의 결론은 가격표보다 먼저 정리해야 합니다. 말소기준 이후 압류는 소멸하지만 토지 을구 17번 구분지상권은 인수되고, 515호 점유자의 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력과 금전 승계 여부도 미상입니다. 게다가 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다는 근거도 없습니다.
따라서 “많이 유찰됐으니 싸다”보다 “무엇을 인수하고, 누가 어떤 권리로 점유하는가”를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 구분지상권 원문과 515호 임대차관계를 확인하기 전에는 낮은 최저가만으로 공격적으로 평가하기 어렵습니다.
