197,120,000원
서울남부지방법원 2024타경146216. 가산 아이에스비즈타워 제5층 제515호로, 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가 385,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 197,120,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.04.14. 설정된 중소기업은행 근저당권 777,600,000원이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이번 물건은 “말소기준 이후 권리가 소멸한다”는 문장만으로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 별도등기인 토지 을구 17번 구분지상권등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 배당표의 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산되어 있지만, 이는 구분지상권이라는 권리 자체의 인수가 없다는 뜻이 아닙니다. 그 권리의 내용과 이용·처분에 미치는 효과를 확인하기 전에는 실질취득비용이나 환금성을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경146216 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 75-24, 제5층 제515호 (가산동, 가산 아이에스비즈타워) |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하4층 지상16층 · 사용승인 2021.01.04. |
| 소유자 | 원태성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 197,120,000원 (3회 유찰) |
| 경매청구액 | 671,190,191원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 ‘인수 별도등기’가 남는다
등기 흐름에서는 2021.04.14. 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 2024.08.05. 중소벤처기업진흥공단의 가압류 61,647,831원은 2024.09.05. 해제로 이미 말소됐습니다. 이후 금천구 압류, 서울남부지방법원 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 금천구 압류는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 ‘유’가 아니라 가능·미상
| 점유·사용 주체 | 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 디앤지 솔루션 | 515호 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| (주)오마이필름 | 615호 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 점포 | 미상 | 0원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
디앤지 솔루션은 515호, (주)오마이필름은 615호에서 조사됐고, 별도로 “점포” 사용 기록도 있습니다. 세 항목 모두 전입신고일·확정일자에 관한 확인값이 없으며, 앞의 두 주체는 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 반대로 아무 부담이 없다고 확정할 수도 없습니다. 현 단계의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 가격 — 51.2%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 197,120,000원으로 감정가 385,000,000원의 51.2%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 절반 수준이라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이고, 별도등기 인수권리와 점유관계 미상이 동시에 남아 있습니다. 현재 가격이 매력적인지 판단하려면 단순 낙찰가가 아니라 구분지상권의 실질 부담과 점유 정리 가능성까지 함께 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,559,680원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 777,600,000원 | 193,560,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 중소기업은행 채권의 미배당액은 584,039,680원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 0순위 차감되어 후순위 배당이 달라질 수 있으며, 위 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 별도등기 구분지상권 인수는 금전 배당과 별개의 권리 문제입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 51.2% | 197,120,000원 | 193,560,320원 | 584,039,680원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 157,696,000원 | 154,688,256원 | 622,911,744원 |
| 5회 유찰 시 · 32.77% | 126,156,800원 | 123,590,605원 | 654,009,395원 |
유찰이 더 진행되면 표면적인 최저매각가는 내려갑니다. 그러나 이 사건의 핵심 위험인 별도등기 구분지상권 인수와 점유·임차관계 미상은 낙찰가가 내려간다고 없어지는 항목이 아닙니다. 따라서 추가 유찰만을 가격 메리트로 해석하기보다 권리의 실질 부담을 먼저 확정해야 합니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 가산 아이에스비즈타워는 270호의 지식산업센터 및 근린생활시설로 이루어져 있습니다.
- 입지. 지하철 1·7호선 환승역인 가산디지털단지역 남서측 인근이며, 주변은 지식산업센터·근린생활시설·업무용빌딩·아파트형 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스 정류장이 있으며, 가산디지털단지역이 북동측 근거리에 있습니다.
- 도로. 남동측으로 약 15~16미터 폭 가산디지털1로와 접합니다.
- 토지. 공장용지 3,487㎡ · 준공업지역 · 국가산업단지 · 산업시설구역 · 지구단위계획구역이며 공시지가는 4,445,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 을구 17번 원문 확인. 구분지상권의 설정 목적·범위·존속기간·지료 등 실제 부담을 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정하지 마세요.
- 515호 점유 확인. 디앤지 솔루션의 실제 점유관계와 전입·보증금·확정일자 여부를 확인해야 대항력과 인수 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 615호 조사기록 구분. (주)오마이필름 관련 615호 기록이 함께 존재하므로, 이번 매각 대상과의 관계를 원문에서 분리 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 금천구·국민건강보험공단 압류의 실제 채권액과 당해세 여부를 확인하세요.
- 공장 용도 확인. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)인 만큼 실제 사용 목적과 산업단지·산업시설구역 관련 이용 조건을 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%만 보고 저가로 판단하지 말고, 별도등기 부담과 점유 정리 비용을 반영한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “51.2%”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건은 감정가 385,000,000원에서 3회 유찰되어 197,120,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 시세 비교 자료가 없어 현재 가격이 시장보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 매각물건명세서에 명시된 토지 을구 17번 구분지상권 인수와 전입·보증금이 확인되지 않은 점유관계입니다.
말소기준권리 이후 압류는 매각으로 소멸하지만, 별도등기 인수권리는 그대로 확인 대상이고, 임차관계도 아직 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격은 많이 내려왔지만 권리 확인 전에는 보류”입니다. 권리 원문을 확인해 구분지상권의 실질 부담과 515호 점유관계가 해소되는 경우에만 가격 검토가 의미를 갖습니다.
