서울남부지방법원 2024타경146216. 대상은 가산 아이에스비즈타워 제6층 제615호입니다. 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)이고, 건물은 철근콘크리트조 지하4층·지상16층, 사용승인일은 2021.01.04입니다. 소유자 원태성은 2021.04.14 소유권을 이전받았고 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 777,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 2024.08.05 중소벤처기업진흥공단의 61,647,831원 가압류가 등기됐지만 2024.09.05 해제로 말소됐고, 2024.12.17 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2025.03.05 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 단순하지만, 매각물건명세서가 따로 표시한 토지 을구 17번 구분지상권등기가 문제입니다. 금전채권 배당표의 ‘매수인 금액 인수 0원’과 별개로, 이 별도등기 권리 자체는 인수 대상으로 표시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후는 정리되지만 ‘별도 인수권리’가 남는다

중소기업은행 근저당은 제5층 제515호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 현재 회차 197,120,000원 가정 배당에서는 집행비용 3,559,680원을 제외한 193,560,320원이 중소기업은행에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 584,039,680원입니다. 이 미배당 채권 자체를 매수인이 금전으로 승계하는 구조로 계산되지는 않지만, 별도등기 구분지상권과 점유관계는 별도로 검토해야 합니다.

② 임차·점유 — 615호 관련 2건 모두 대항력 판단이 끝나지 않았다

대상 주소는 제615호입니다. 현황조사에는 (주)오마이필름이 615호 점유자로, 매각물건명세서에는 마이필이 주거 사용으로 표시돼 있습니다. 두 표시 모두 보증금·전입 관련 기준일이 확정되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 현황조사에 함께 기재된 디앤지 솔루션은 제515호 표시이므로 본건 615호의 점유판단과 분리해 봅니다.

③ 예상배당표 (매각가 197,120,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 중소기업은행 채권최고액 777,600,000원 중 193,560,320원이 배당되고 584,039,680원이 미배당됩니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 금액 기준 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있으나, 토지 을구 17번 구분지상권 인수사항은 별개입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 가산디지털단지역 남서측 인근으로, 주변은 지식산업센터·근린생활시설·업무용빌딩·중소규모 아파트형 공장이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고, 인근에 시내버스·마을버스정류장과 지하철 1·7호선 환승역인 가산디지털단지역이 위치합니다.
• 건물. 가산 아이에스비즈타워는 지식산업센터 및 근린생활시설 270호로 이루어진 것으로 집합건축물대장에 등재돼 있습니다.
• 도로. 남동측 약 15~16미터 폭 가산디지털1로와 접하고 출입도로 상태는 보통입니다.
• 용도지역. 준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등으로 지정돼 있으며, 토지는 공장용지로 이용 중입니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 응찰 강도. 이미 3회 유찰돼 현재 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려온 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 토지 을구 17번 원문 확인. 구분지상권의 권리자·범위·기간·내용을 등기 원문에서 확인해야 합니다. 이 사건의 가장 중요한 인수사항입니다.
• 615호 점유관계 확인. (주)오마이필름과 마이필의 실제 점유관계, 보증금, 기준일과 배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 두 표시 모두 보증금과 기준일이 확정되지 않아 현 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
• 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)인데 매각물건명세서에는 마이필의 사용이 주거로 기재돼 있어 실제 사용상태를 직접 확인해야 합니다.
• 공동담보 구조 확인. 중소기업은행 근저당은 제5층 제515호와 공동담보로 설정돼 있으므로 배당관계와 다른 공동담보 물건의 진행상황을 함께 확인할 필요가 있습니다.
• 현장 공고 확인. 감정평가 당시 제615호 출입문에는 관리사무소 공고문이 부착돼 있었습니다. 현재 상태와 내용 확인이 필요합니다.
• 배당표 한계. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 권리판단은 원본 서류 대조가 전제입니다.

맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리와 점유다

이 사건의 표면만 보면 감정가 385,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 197,120,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 무엇을 인수하는지가 먼저입니다. 중소기업은행 근저당 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 정리되고, 기존 가압류도 이미 말소됐습니다. 그러나 매각물건명세서는 토지 을구 17번 구분지상권등기 인수를 명시합니다.

또 제615호에는 (주)오마이필름과 마이필이라는 두 점유·임차 표시가 있고, 보증금과 기준일이 확정되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 특히 공부상 용도는 공장(지식산업센터)인데 마이필의 사용은 주거로 표시돼 있습니다. 실거래 자료도 없어 최저가가 시장가격보다 낮다고 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 “가격은 크게 내려왔지만, 권리·점유 확인이 끝나기 전에는 보류”가 맞는 구조입니다. 구분지상권 원문과 615호 점유관계를 확인한 뒤에야 197,120,000원의 의미를 평가할 수 있습니다.