서울남부지방법원 2024타경146216. 가산 아이에스비즈타워 제6층 제615호로, 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 등기상 현재 소유자는 원태성이고, 말소기준은 2021.04.14. 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 777,600,000원입니다. 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리는 지워진다”로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 토지 을구 17번 구분지상권등기를 별도의 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다.
또 하나의 핵심은 점유관계입니다. 현황조사에는 615호에 ㈜오마이필름이 표기되어 있고, 매각물건명세서에는 마이필이 ‘주거’ 용도로 기재되어 있습니다. 어느 표기든 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아, 현재 자료만으로는 대항력 있음이라고 단정할 수도, 반대로 승계가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 물건의 현재 최저가 157,696,000원은 확정 실질취득가가 아니라 최소 출발점으로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경146216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 75-24, 제6층 제615호 (가산동, 가산 아이에스비즈타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하4층 지상16층 건물 중 제6층 제615호 |
| 소유자 | 원태성 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 157,696,000원 (4회 유찰 · 감정가 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 671,190,191원 |
| 말소기준 | 2021.04.14. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 777,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 ‘인수 예외’가 있다
말소기준권리는 2021.04.14. 중소기업은행 근저당권입니다. 2024.08.05. 중소벤처기업진흥공단의 61,647,831원 가압류는 2024.09.05. 해제로 이미 말소됐고, 2024.12.17. 임의경매개시결정과 2025.03.05. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 건물 등기 흐름 자체는 비교적 읽기 쉽습니다.
② 점유·임차관계 — ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 한다
| 표기자 | 부분 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)오마이필름 | 615호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 마이필 | 부분 미상 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 디앤지 솔루션 | 515호 | 미상 | 미상 | 별호 | 별호 | 별호 |
615호와 직접 연결되는 표기는 현황조사의 ㈜오마이필름, 그리고 매각물건명세서의 마이필입니다. 두 표기의 동일성도 확인되지 않고, 보증금·전입신고일·확정일자 역시 미상입니다. 따라서 보증금이 없다고 계산하거나 대항력이 없다고 전제해서는 안 됩니다. 특히 대항력 있는 임차보증금이 존재하고 배당으로 소진되지 않는 구조라면, 그 미배당 보증금은 매수인의 실질취득비용에 더해질 수 있습니다.
③ 가격 위치 — 감정가 41%지만 ‘시세 할인율’은 아니다
현재 최저매각가는 157,696,000원으로 감정가 385,000,000원의 40.96%입니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 경매 최저가입니다. 동일·유사 호실의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 이미 4회 유찰되었습니다. 5회 유찰 시 시나리오 가격은 126,156,800원, 6회 유찰 시 100,925,440원으로 내려가지만, 임차보증금 승계 가능성과 구분지상권 인수 문제는 낙찰가가 낮아진다고 자동으로 사라지지 않습니다. 따라서 낙찰가만 낮추는 전략보다 점유·보증금·구분지상권의 실질 부담을 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,696,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,007,744원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 777,600,000원 | 154,688,256원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 157,696,000원을 기준으로 집행비용 3,007,744원을 제외하면 중소기업은행에 154,688,256원이 배당되고, 근저당 채권최고액 대비 622,911,744원이 미배당됩니다. 신청채권 청구액 671,190,191원도 전액 만족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차보증금 자체가 미상이므로 배당표만으로 임차인 승계위험을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울 금천구 가산동, 지하철 1·7호선 환승역인 가산디지털단지역 남서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터·근린생활시설·업무용빌딩·중소규모 아파트형 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스·마을버스정류장이 있으며, 가산디지털단지역이 북동측 근거리에 위치합니다. 감정평가상 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하4층·지상16층 건물로 사용승인일자는 2021.01.04.입니다. 급배수 공동위생설비·옥내소화전·화재탐지·경보·스프링클러·방송·승강기·지하주차장 시설이 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 3,487㎡, 공장용지·공업용·평지·세로장방이며 남동측 약 15~16미터 폭 가산디지털1로와 접합니다. 공시지가는 4,445,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되고, 중로2류와 접합니다.
- 환금성. 지식산업센터라는 특정 용도에 더해 현재 4회 유찰 상태입니다. 감정가 대비 할인폭만으로 일반 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제하기보다는 실제 매수수요와 점유·권리 부담을 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 토지 을구 17번 구분지상권의 설정 내용·범위·존속기간을 반드시 원문에서 확인해야 합니다.
- 615호 점유자 확인. ㈜오마이필름의 실제 점유 여부와 점유 근거, 보증금, 전입 또는 사업자등록 관련 기준일을 확인해야 합니다.
- 마이필 표기 확인. 매각물건명세서의 ‘마이필·주거’가 누구를 뜻하는지, ㈜오마이필름과 동일한 점유관계인지 별도 권리자인지 확인이 필요합니다.
- 용도 점검. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)인데 점유표기에는 주거가 있으므로, 현장 실제 이용상태와 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 대비 40.96%라는 숫자는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 현재 가격이 시장가보다 싼지 여부는 별도 비교가 필요합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 126,156,800원, 6회 유찰 시 100,925,440원이지만, 점유·보증금·구분지상권 리스크는 가격 하락과 별개로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 구분지상권 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수범위다
이 사건의 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 385,000,000원에서 4회 유찰, 현재 최저가 157,696,000원으로 40.96%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 토지 을구 17번 구분지상권은 명시적으로 인수되고, 615호의 점유·임차 관련 표기는 보증금·전입·확정일자가 미상이라 대항력과 승계금액을 확정할 수 없습니다.
배당표에서 계산되는 금액 인수액 0원만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 구분지상권은 금액 외의 물적 부담이고, 미상 임차보증금이 확인될 경우 실질취득비용도 달라질 수 있습니다. 더구나 최근 실거래 비교가 확정되지 않은 상태이므로 감정가 대비 41%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가해서도 안 됩니다. 이 물건은 가격이 아니라 인수범위를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
