서울남부지방법원 2025타경447. 가산디지털단지역 인근 하우스디가산퍼스타 제6층 제618호입니다. 감정평가상 본건은 아파트가 아니라 산업시설(공장)·지원시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 변영표이고, 2022년 1월 26일 수협은행이 채권최고액 438,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 토스뱅크 가압류, 국의 압류, 수협은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석이 단순하다고 보기는 어렵습니다. 현황조사에는 대신정보통신(주)가 618호를 자재창고로 사용하는 것으로 기재돼 있고, 매각물건명세서에는 통신이라는 점유자가 주거 용도로 기재돼 있습니다. 두 기재 모두 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 또 매각물건명세서에는 토지 을구 27번 금천구 구분지상권 설정등기가 별도등기로 존재하며 인수권리라고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경447 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제6층 제618호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 산업시설(공장), 지원시설(대신정보통신주식회사)로 이용 중 |
| 소유자 | 변영표 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 118,784,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 371,030,213원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 별도등기 인수 | 토지 을구 27번 구분지상권 설정등기 · 지상권자 금천구 |
① 권리 흐름 — 금전채권은 소멸, 별도등기는 인수
말소기준권리는 2022년 1월 26일 수협은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 토스뱅크 가압류 176,179,196원, 국의 압류, 수협은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 3월 7일 대신정보통신주식회사 명의의 전세권 16,525,000원은 2025년 12월 4일 말소등기가 접수돼 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임차인 — 대항력은 ‘있음’이 아니라 미상
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 대신정보통신(주) | 618호 · 자재창고 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 통신 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유 기재 모두 보증금과 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 인수액이 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 현황조사의 대신정보통신(주)와 매각물건명세서의 ‘통신’이 동일 점유관계를 가리키는지 여부도 확인 자료가 없어 별개 기재로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 가격 — 4회 유찰 자체가 시세 메리트의 증거는 아니다
감정가는 290,000,000원, 현재 최저매각가는 118,784,000원으로 감정가의 40.96%입니다. 4회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 현재 시장가보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 59% 할인”이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.
또 이 물건은 감정평가상 산업시설·지원시설 용도이고, 가산디지털단지역 주변의 지식산업센터·오피스텔·공장 혼재 지역에 위치합니다. 주거용 아파트처럼 단순한 동일평형 실거래 비교가 가능한 물건이 아니므로, 실제 응찰 전 동일 건물 또는 유사 산업시설·지원시설의 최근 거래와 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,784,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,462,976원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 438,600,000원 | 116,321,024원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 176,179,196원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 614,779,196원 중 예상 배당액은 116,321,024원이고, 미배당은 498,458,172원입니다. 매수인 금전 인수는 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 별도등기 구분지상권 인수는 금전 배당과 별개의 권리 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역(1호선·7호선) 북서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·지식산업센터·오피스텔·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 가산디지털단지역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건 618호와 함께 평가된 619호는 산업시설(공장), 지원시설(대신정보통신주식회사)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 6층으로, 위생설비·승강기설비·주차장시설이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 산업시설·지원시설 성격으로, 매수층과 활용 방식이 제한될 수 있어 4회 유찰과 함께 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 대신정보통신(주) 및 ‘통신’ 기재에 대해 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 구분지상권 범위 확인. 토지 을구 27번 금천구 구분지상권의 설정 목적·범위·존속기간과 실제 사용 제한을 별도등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 실거래 비교값이 없으므로 동일 건물 및 인근 유사 산업시설·지원시설의 최근 거래가와 임대료를 조사해 118,784,000원의 시장 적정성을 검증해야 합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 4회 유찰은 단순 가격 기회가 아니라 권리·점유·용도·수요 제한이 반영된 결과일 수 있으므로 유찰 원인을 분리해 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계. 수협은행 근저당과 대신정보통신주식회사 전세권에는 619호 공동담보·공동전세 기재가 있으므로 관련 호실과의 법률관계를 원등기에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 국의 압류가 존재하므로 체납세액 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 당해세 여부를 확인하고, 관리비 체납도 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “41% 가격보다 먼저 볼 것은 미확정 인수위험”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 290,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 118,784,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 자료가 없어 이 가격을 시세 할인으로 판단할 근거가 없고, 산업시설·지원시설이라는 용도 특성까지 있습니다. 권리에서는 말소기준 이후 가압류·압류가 소멸하지만, 보증금과 전입일이 확인되지 않은 점유자 2건 때문에 대항력 여부가 미상이며, 금천구 구분지상권 별도등기는 매수인이 인수합니다.
따라서 이 사건의 결론은 “최저가가 낮아졌으니 싸다”가 아니라 “권리와 점유를 확정하기 전에는 가격 판단도 확정할 수 없다”입니다. 현재 배당표상 금전 인수액은 0원이지만, 그것만으로 실질취득비용과 사용 제약이 모두 정리되는 물건은 아닙니다. 다회유찰·저환금 용도·미상 점유·인수 별도등기가 겹치는 만큼 보수적인 접근이 필요합니다.
