126,566,000원
서울남부지방법원 2025타경447. 가산디지털단지역 인근 하우스디가산퍼스타 제6층 제619호입니다. 감정평가상 본건이 속한 2개 호수는 산업시설(공장)·지원시설로 이용 중이며, 주변도 지식산업센터·오피스텔·공장·근린생활시설이 혼재합니다. 등기상 소유자는 변영표이고, 말소기준은 2022.01.26. 설정된 수협은행 근저당권 438,600,000원입니다. 이후 토스뱅크 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 소멸한다”는 문장만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 1토지의 을구27번 구분지상권 설정등기, 지상권자 금천구가 별도등기로 존재하며 인수권리라고 명시되어 있습니다. 따라서 배당 계산상 매수인에게 넘어가는 금액이 0원이어도, 비금전적 인수권리까지 0이라고 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경447 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제6층 제619호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 산업시설(공장)·지원시설 |
| 소유자 | 변영표 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 126,566,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 371,030,213원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 말소기준권리 | 2022.01.26. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 438,600,000원 |
| 별도등기 인수 | 1토지 을구27번 구분지상권 설정등기 · 지상권자 금천구 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 확인사항을 분리
말소기준권리는 2022.01.26. 수협은행 근저당권입니다. 그 뒤의 토스뱅크 가압류와 수협은행 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.03.07. 설정됐던 대신정보통신주식회사 전세권은 2025.12.04. 해지로 등기상 말소됐습니다. 하지만 이와 별개로 토지 구분지상권 설정등기가 매각물건명세서상 인수권리로 명시돼 있으므로, “등기부 후순위가 소멸하니 인수 없음”으로 정리할 수 없는 사건입니다.
② 점유·임차 정보 — 618호 기재, 대항력은 미상
현황조사에는 대신정보통신(주)가 실제 점유자로 기재되어 있으며, 점유 부분은 618호, 용도는 자재창고입니다. 보증기관 승계나 대위신고가 아닌 실제 점유자 1명입니다. 다만 본건은 619호이고 조사 기재 부분은 618호이므로, 본건 점유관계와의 연결 여부를 현황조사 원문 및 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
| 점유자 | 기재 부분 | 용도 | 보증금 | 전입/점유일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 대신정보통신(주) | 618호 | 자재창고 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
③ 가격·유찰 — 감정가 41%라도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 309,000,000원, 4회 유찰된 현재 최저매각가는 126,566,000원으로 감정가의 41% 수준입니다. 그러나 현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만 가지고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 126,566,000원 | 123,994,076원 | 490,785,120원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 101,252,800원 | 99,035,261원 | 515,743,935원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 81,002,240원 | 79,144,200원 | 535,634,996원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 101,252,800원, 그 다음 회차는 81,002,240원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 가격이 내려갈수록 수협은행을 비롯한 채권자의 미배당액이 증가할 뿐, 현재 계산상 매수인에게 승계되는 금전채무는 0원입니다. 다만 이 계산은 앞서 본 구분지상권이라는 비금전적 인수권리를 가격으로 환산한 것이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 126,566,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,571,924원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 438,600,000원 | 123,994,076원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 176,179,196원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 126,566,000원 가정 시 집행비용 2,571,924원을 제외한 123,994,076원이 수협은행에 배당되고, 토스뱅크와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 614,779,196원 중 미배당액은 490,785,120원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건이 속한 2개 호수는 산업시설(공장)·지원시설로 이용 중입니다.
- 입지. 가산디지털단지역(1호선·7호선) 북서측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·지식산업센터·오피스텔·공장 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 제6층에 위치하며, 위생설비·승강기설비·주차장시설이 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 15m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 기재된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 1토지 을구27번 구분지상권 설정등기의 존속 범위·내용과 본건 사용에 미치는 영향을 반드시 확인해야 합니다.
- 619호 점유관계 대조. 현황조사 점유자는 618호로 기재돼 있습니다. 본건 619호의 실제 점유·사용관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 처리. 대신정보통신(주)의 전입신고일과 보증금이 미상이므로 대항력 없음으로 단정하지 말고 매각물건명세서와 현황조사 원문을 확인해야 합니다.
- 전세권 말소 대조. 대신정보통신주식회사 전세권 16,525,000원은 2025.12.04. 말소됐으나 실제 점유 종료 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율만으로 판단 금지. 4회 유찰·감정가 41%라는 숫자는 크지만 현재 실거래 시세 비교값이 없어 ‘시세보다 싸다’는 결론의 근거가 되지 않습니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당과 종전 전세권에 제618호 공동담보·공동전세 기재가 있으므로 618호와의 권리관계를 원본에서 함께 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 중요한 것은 인수권리의 실체
이 물건은 감정가 309,000,000원에서 4회 유찰돼 126,566,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 현 시세 비교값 없이 이를 곧바로 가격 메리트로 해석하는 것은 위험합니다. 더구나 매각물건명세서에는 금천구를 지상권자로 하는 토지 구분지상권이 인수권리로 명시돼 있고, 현황조사 점유자인 대신정보통신(주)은 전입신고일·보증금이 미상입니다.
말소기준 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고 예상배당상 금전 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 금액 인수 0원과 권리 인수 0원은 같은 뜻이 아닙니다. 현재 회차의 핵심은 “얼마나 싸졌나”보다 구분지상권의 실제 부담과 619호 점유관계를 어디까지 확인했는가입니다. 4회 유찰이라는 가격 신호까지 겹친 만큼, 권리 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
