💰 최저가 221,184,000원 · 🔻 4회 유찰 · ⚖️ 매수인 인수 0원 · 📊 감정가 대비 40.96%
서울남부지방법원 2025타경11065. 본건은 마곡동 엠밸리더블유타워4 제2층 제208호로, 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)이고 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 소유자 허원동은 2024.12.09. 거래가액 542,880,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 895,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 국민건강보험공단 압류, 중소기업은행 및 서울보증보험의 가압류, 경매개시결정, 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 낙찰자가 등기상 후순위 채무를 떠안을 구조는 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 신청채권자의 청구액은 770,795,266원이고 현재 최저가 221,184,000원에서는 집행비용을 제외한 217,287,424원만 농협은행 근저당에 배당되는 구조여서, 채권자 측 미배당은 크게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11065 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 798-16 엠밸리더블유타워4 제2층 제208호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 업무시설 및 근린생활시설 건물 내 제2층 |
| 소유자 | 허원동 · 2024.12.09. 소유권이전 · 거래가액 542,880,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 221,184,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 770,795,266원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.12.09. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 895,200,000원이며 채무자는 허원동입니다. 이후 2025.04.14. 국민건강보험공단 압류, 2025.06.02. 중소기업은행 가압류 5,965,536원, 2025.07.22. 서울보증보험주식회사 가압류 150,000,000원, 2025.07.28. 임의경매개시결정, 2025.08.04. 서울보증보험 주식회사 가압류 30,000,000원, 2026.01.06. 강서구 압류가 순차적으로 들어왔으며 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 점유 조사 — 208호와 209호를 섞어 보면 안 된다
감정평가서상 본건 제208호의 현황은 공실입니다. 한편 현황조사에는 아래와 같이 209호에 관한 점유 기록이 존재합니다. 조사 호실이 본건 208호와 다르므로 이를 제208호 임차인으로 단정해서는 안 됩니다.
| 조사 호실 | 점유자 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 209호 | 주)지티인더스트리,허원동 | 2024.12.18 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
209호 기록 자체만 보면 전입일 2024.12.18.은 말소기준권리인 2024.12.09.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 다만 본 경매 주소는 제208호이므로, 입찰 전 매각목록과 현황조사 원문에서 208호와 209호의 관계를 직접 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 40.96%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 별개
감정가는 540,000,000원, 현재 최저매각가는 221,184,000원입니다. 4회 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가 대비 40.96%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일하거나 유사한 근린시설의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 176,947,200원, 6회 유찰 시 141,557,760원입니다. 그러나 가격이 더 내려갈수록 채권자 미배당도 907,495,597원, 942,389,585원으로 커집니다. 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원이지만, 반복 유찰 자체는 이 근린시설에 대한 응찰가격이 감정가 수준에서 형성되지 않았다는 경매 결과로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 221,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,896,576원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 895,200,000원 | 217,287,424원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 5,965,536원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 221,184,000원에서는 집행비용 3,896,576원을 제외한 217,287,424원이 농협은행 근저당에 배당되고, 중소기업은행·서울보증보험 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 시뮬레이션입니다. 채권자 총 청구액 1,081,165,536원 중 미배당은 863,878,112원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울공진초등학교 북동측 인근으로 아파트·주상용건물·오피스텔·공공시설·교육시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장과 지하철5호선 마곡역 등이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 냉난방시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 노폭 약 15m 및 3m 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·마곡도시개발사업 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 7,121,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 208호 점유 재확인. 감정평가상 208호는 공실이지만 현황조사 임차기록은 209호입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 호실을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당의 공동담보에는 엠밸리더블유타워4 제2층 제209호가 기재돼 있습니다. 배당과 채권회수 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격은 실거래로 검증. 감정가 대비 40.96%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설 거래가격을 확인해야 합니다.
- 공실 수익성 점검. 현황이 공실인 만큼 현재 임대수익이 아니라 실제 임대 가능 조건을 기준으로 판단해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰 사실을 가격·공실·근린시설 수요와 함께 검토해야 합니다.
- 압류 관련 원본 확인. 국민건강보험공단 및 강서구 압류의 구체적인 채권액은 등기 내용상 확인되지 않으므로 배당요구·교부청구 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.12.09. 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 물건은 공부상 일반음식점 용도의 근린생활시설이고 현황은 공실이며 이미 4회 유찰됐습니다.
현재 최저가 221,184,000원은 감정가 540,000,000원의 40.96%이지만, 최근 실거래 비교가격이 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 수는 없습니다. 또한 현황조사에 나온 점유기록은 209호이므로 본건 208호와 섞어 판단해서도 안 됩니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·공실·호실 확인은 보수적으로 봐야 하는 근린시설입니다.
