서울남부지방법원 2025타경11065. 마곡동 엠밸리더블유타워4 제2층 제209호, 공부상 근린생활시설(일반음식점)입니다. 현 소유자 허원동은 2024년 11월 14일 매매를 원인으로 거래가액 558,480,000원에 취득했고, 2024년 12월 9일 소유권이전과 동시에 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 895,200,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 국민건강보험공단 압류, 중소기업은행·서울보증보험·신한카드 가압류, 경매개시결정, 강서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리등기만 보면 후순위 권리를 떠안을 가능성은 낮습니다. 다만 이 사건은 임차인 확인이 핵심입니다. 현황조사에는 주)지티인더스트리,허원동이 209호에 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입일 2024.12.18로 조사됐고, 이는 말소기준일 2024.12.09보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 인더스는 주거 사용으로 표시돼 있으나 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11065 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 798-16 엠밸리더블유타워4 제2층 제209호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 업무시설 및 근린생활시설 건물 내 제2층 |
| 소유자 | 허원동 · 거래가액 558,480,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 554,000,000원 / 226,918,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 770,795,266원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 따로 봐야 한다
말소기준권리는 2024.12.09 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 895,200,000원이고, 같은 건물 제2층 제208호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 그 뒤 등기된 국민건강보험공단 압류, 중소기업은행·서울보증보험·신한카드 가압류, 임의경매개시결정, 강서구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 코리아신탁·신영부동산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 포인트는 1건
| 임차인 | 부분 / 용도 | 보증금 / 차임 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주)지티인더스트리,허원동 | 209호 | 20,000,000원 / 1,500,000원 | 2024.12.18 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 인더스 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 40.96%, 그러나 ‘싸다’ 판정은 보류
현재 최저매각가는 226,918,000원으로 감정가 554,000,000원의 40.96% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐고, 다음 회차 시나리오는 181,534,400원, 그 다음은 145,227,520원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 226,918,000원 | 222,941,148원 | 862,943,506원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 181,534,400원 | 178,192,918원 | 907,691,736원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 145,227,520원 | 142,394,335원 | 943,490,319원 | 0원 |
다만 이 사건에는 동일 물건의 최신 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 아파트처럼 감정가 할인율만으로 환금성과 적정가격을 판단하기 어렵고, 실제로 4회 유찰된 사실 자체가 시장 수요를 별도로 점검해야 할 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,918,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,976,852원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 895,200,000원 | 222,941,148원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 5,965,536원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 4,719,118원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,976,852원을 제외한 222,941,148원이 농협은행 근저당에 배당되고 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 1,085,884,654원 대비 미배당은 862,943,506원입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며 미상 임차인의 실제 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울공진초등학교 북동측 인근으로 아파트, 주상용건물, 오피스텔, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 지하철 5호선 마곡역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설(일반음식점)이나 감정 당시 현황은 공실입니다. 공부와 현황의 용도 표기상 차이는 없습니다.
- 시설. 냉난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 급배수 및 기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 15m 도로 및 서측 약 3m 도로와 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 7,121,000원/㎡입니다.
- 환금성. 현재 4회 유찰된 근린시설이므로 감정가 할인율과 별개로 실제 임대수요·매수수요·공실 지속 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인더스 임대차 원본 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 대항력과 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본 및 관련 임대차 자료로 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 감정 당시 현황은 공실이지만 임차인 신고가 2건 존재합니다. 현장 점유, 출입 흔적, 사업자 또는 전입 관계를 다시 대조해야 합니다.
- 근린시설 용도 확인. 공부상 일반음식점 용도의 근린생활시설입니다. 주거용 아파트로 가정한 수익률·대출·환금성 판단은 맞지 않습니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당에는 같은 건물 제2층 제208호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 관련 물건의 진행·배당 구조를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당표 확정 전까지 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가가 감정가의 40.96%까지 낮아졌지만 최신 실거래 비교 없이 “싸다”고 판단하지 말고 주변 근린시설 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 미상 임차인 확인이 먼저”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 숫자를 그대로 ‘권리 완전 안전’으로 읽으면 안 됩니다. 인더스의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성이 아직 미상이고, 감정 현황은 공실인데 임차인 신고는 남아 있어 점유관계 자체도 재확인이 필요합니다.
가격 역시 감정가 554,000,000원에서 4회 유찰돼 226,918,000원까지 내려왔지만, 이를 최신 실거래와 직접 비교할 자료가 없어 감정가 대비 40.96%라는 이유만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 근린시설이라는 용도, 4회 유찰이라는 시장 반응, 미상 임차인까지 합치면 등기 후순위 소멸은 장점이지만 입찰 전 확인사항이 큰 C등급 물건으로 보는 것이 타당합니다.
