서울남부지방법원 2025타경11716. 서울 강서구 화곡동 대흥오피스텔 802호입니다. 등기상 소유자는 김경옥이며, 현재 사건은 고건우의 강제경매개시결정으로 진행되고 있습니다. 외견상 최저매각가는 감정가 136,000,000원에서 55,706,000원까지 내려왔지만, 가격 판단의 기준은 이 숫자가 아닙니다. 임차인 고건우는 2020.10.07 전입·점유를 시작했고 2020.09.15 확정일자를 갖췄으며, 말소기준인 2022.10.20 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
임차보증금은 140,000,000원이고 배당요구도 되어 있습니다. 현재 회차에서 집행비용을 제외한 54,303,292원이 임차인에게 배당되는 것으로 계산돼도 보증금 잔액 85,696,708원이 남습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커지고, 실질취득 부담은 임차보증금 약 140,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-53 대흥오피스텔 제8층 제802호 |
| 용도 | 오피스텔 · 감정 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 김경옥 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 55,706,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고건우 / 152,412,054원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 입찰 핵심 | 임차보증금 140,000,000원 · 현재 회차 예상 인수 85,696,708원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 전입이 먼저다
말소기준은 2022.10.20 강서구 압류입니다. 이후의 2023년 강서구·영등포구 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 고건우의 전입·점유는 2020.10.07로 말소기준보다 앞섭니다. 2024.11.15 등기된 주택임차권 역시 보증금 140,000,000원을 표시하고 있으며, 매각물건명세서상 미배당 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고건우 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2020.10.07 / 2020.09.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
② 실질취득 구조 — 유찰될수록 인수액이 커진다
실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인율을 근거로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 대신 현재 사건에서는 낙찰가와 임차보증금 인수액의 관계가 더 중요합니다. 현재 회차 55,706,000원에서는 85,696,708원이 인수되고, 5회 유찰 시 44,564,800원에서는 96,637,366원, 6회 유찰 시 35,651,840원에서는 105,389,893원이 인수되는 것으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당·인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 55,706,000원 | 85,696,708원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 44,564,800원 | 96,637,366원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 35,651,840원 | 105,389,893원 |
즉 최저매각가만 보면 55,706,000원 → 44,564,800원 → 35,651,840원으로 계속 싸지는 것처럼 보이지만, 반대편에서는 임차보증금 인수액이 85,696,708원 → 96,637,366원 → 105,389,893원으로 증가합니다. 유찰 자체가 실질취득 부담을 같은 폭으로 낮춰주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,706,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,402,708원 |
| 1. 임차인 고건우 보증금 | 140,000,000원 | 54,303,292원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 고건우 | 152,412,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 중 54,303,292원이 배당되고, 부족분 85,696,708원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류 3건이 있으며 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 ‘우장초등학교’ 남동측 인근이며, 주변에 오피스텔·숙박시설·공원·다세대주택·학교·아파트 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정요항상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비가 기재되어 있습니다.
- 가격판단. 실거래 자료가 없어 시세 대비 저평가 여부를 확인할 근거는 없습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 임차보증금 인수까지 합친 실질취득 구조를 우선 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 55,706,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 예상 인수액은 85,696,708원입니다.
- 임차보증금 원본 확인. 고건우의 보증금 140,000,000원, 전입 2020.10.07, 확정일자 2020.09.15, 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하세요.
- 관계인 여부 확인. 임차인과 강제경매 채권자 명의가 모두 고건우로 나타나므로 임대차 실체와 경매신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 교부청구와 당해세 여부에 따라 임차인 실제 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 인수액 96,637,366원, 6회 유찰 시 105,389,893원으로 증가합니다. 낙찰가 하락만 보고 접근하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금교부청구 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “5,570만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 네 번 유찰된 낮은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 보증금 승계입니다. 고건우의 보증금은 140,000,000원이고, 현재 매각가 55,706,000원을 기준으로 예상되는 미배당 인수액은 85,696,708원입니다. 한 차례 더 유찰되면 인수액은 96,637,366원, 두 차례 더 유찰되면 105,389,893원으로 커집니다.
따라서 이 물건을 “감정가 136,000,000원의 41%까지 떨어진 오피스텔”로 보는 것은 권리구조를 놓친 해석입니다. 실질취득 부담은 대항력 임차보증금 약 140,000,000원 수준을 중심으로 봐야 하고, 실거래 자료가 없어 그 금액이 시장가격보다 유리한지도 확인되지 않습니다. 여기에 세금 압류 3건과 임차인·신청채권자의 관계 확인까지 필요합니다. 최저가는 낮지만 권리인수 부담이 큰 사건으로, 가격보다 권리 확인이 먼저입니다.
