서울남부지방법원 2025타경11716. 서울 강서구 화곡동 대흥오피스텔 8층 802호입니다. 이 물건은 최저매각가가 69,632,000원까지 내려와 감정가 136,000,000원의 절반 수준으로 보입니다. 그러나 권리분석에서는 이 숫자만 보면 안 됩니다. 임차인 고건우는 2020년 10월 7일 주민등록과 점유를 시작했고, 2020년 9월 15일 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준으로 제시된 2022년 10월 20일 강서구 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
매각물건명세서에도 을구 순위 5번 임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 회차에서는 매각대금 69,632,000원 중 집행비용 1,653,376원을 먼저 제외한 67,978,624원이 임차보증금에 배당되고, 남는 72,021,376원이 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 실질취득비용은 69,632,000원 + 72,021,376원 = 141,653,376원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-53 대흥오피스텔 제8층 제802호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 까치산로15길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김경옥 (2002.10.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 69,632,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고건우 / 152,412,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
핵심 날짜는 2020.10.07.과 2022.10.20.입니다. 고건우의 주민등록·점유개시는 2020년 10월 7일이고, 말소기준으로 제시된 강서구 압류는 2022년 10월 20일입니다. 임차인의 대항요건이 먼저 갖춰졌기 때문에 이후 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 미배당 임차보증금의 인수 위험은 남습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고건우 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 있음 전입·점유 2020.10.07. | 있음 확정일자 2020.09.15. · 배당요구 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 고건우는 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 등기돼 있어 동일인 관계와 채권 구성은 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 69,632,000원에 사는 물건이 아니다
현재 회차의 명목 최저가는 69,632,000원이지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 집행비용을 제외한 배당액만큼만 임차보증금이 줄어들기 때문에 나머지는 매수인이 인수합니다. 현재 회차 기준 인수액은 72,021,376원, 실질취득비용은 141,653,376원입니다.
| 회차 | 낙찰가 기준 | 임차보증금 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 69,632,000원 | 72,021,376원 | 141,653,376원 |
| 4회 유찰 시 | 55,705,600원 | 85,697,101원 | 141,402,701원 |
| 5회 유찰 시 | 44,564,480원 | 96,637,681원 | 141,202,161원 |
낙찰가가 69,632,000원에서 55,705,600원, 44,564,480원으로 낮아질수록 임차보증금 미배당 인수액은 72,021,376원에서 85,697,101원, 96,637,681원으로 커집니다. 결과적으로 총 부담은 계속 약 1.4억원 수준입니다. 이 유형에서는 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,632,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,653,376원 |
| 1. 임차인 고건우 보증금 | 140,000,000원 | 67,978,624원 |
| 2. 경매개시결정 · 고건우 | 152,412,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,653,376원을 제외한 67,978,624원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 72,021,376원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 우장초등학교 남동측 인근으로 오피스텔, 숙박시설, 공원, 다세대주택, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차장설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지 관련 정보에는 일반상업지역, 공시지가 5,987,000원/㎡, 토지면적 228.0㎡, 업무용, 평지, 세로장방, 소로각지로 기재돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 중요시설물보호지구(공항), 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득비용으로 판단. 현재 회차 기준 69,632,000원이 아니라 인수액을 합친 141,653,376원이 핵심 숫자입니다.
- 유찰 효과 착각 금지. 4회·5회 유찰로 낙찰가는 내려가도 임차보증금 인수액이 늘어 총 부담은 약 1.4억원 수준에 머뭅니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2020.09.08., 확정일자 2020.09.15., 주민등록·점유 2020.10.07., 보증금 140,000,000원의 일치 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 고건우와 신청채권자 고건우가 동일하게 기재돼 있으므로 채권원인과 강제경매 청구액 152,412,054원의 구성 확인이 중요합니다.
- 세금 압류 확인. 강서구·영등포구 압류 3건의 당해세 여부는 배당과 인수금액을 직접 바꿀 수 있습니다.
- 감정평가서 대상물건 대조. 구조·토지 이용상태 일부 기재가 본건 호수·용도와 맞지 않아 원문 확인이 필요합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”이 아니라 “보증금에 묶인 경매”
이 물건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 136,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 69,632,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 하지만 고건우의 대항력 있는 임차보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차에서 72,021,376원을 추가 인수합니다. 따라서 실질취득비용은 141,653,376원으로 감정가보다 높습니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 바뀌지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어나 총 부담이 약 1.4억원에 묶입니다. 여기에 세금 압류의 당해세 여부, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계, 감정요항 일부 기재 불일치까지 확인해야 합니다. 최저가 51%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되는 대항력 인수형 경매입니다.
