서울남부지방법원 2025타경11716. 서울 강서구 염창동 276-14 한성맨션 제1층 제3호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 전용면적은 45.68㎡입니다. 소유자는 김경옥이며, 2012.09.26. 설정된 강서농업협동조합 근저당권 42,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2013년·2017년 강서구 압류와 2025.08.26. 고건우의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리구조만 보면 핵심은 단순합니다. 배당에서 신청채권자 고건우에게 미배당이 발생하더라도, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 최저매각가와 같은 170,240,000원입니다. 다만 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 상태는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 276-14 제1층 제3호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전용 45.68㎡ · 제1층 제3호 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상2층 · 사용승인일 1991.04.03 |
| 소유자 | 김경옥 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 170,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고건우 / 152,412,054원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
신고된 임차인은 없습니다. 말소기준은 2012.09.26. 강서농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2013.03.06. 압류, 2017.01.04. 압류, 2025.08.26. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거의 1992년 근저당권·1993년 전세권·가등기·과거 압류 등은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 72.4%지만 표본 최신성이 약하다
한성맨션 전용 45.68㎡와 면적이 일치하는 실거래 표본은 2건이며, 두 거래 모두 235,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.09, 다른 거래는 2022.01입니다. 제공된 최근 시세지표 평균도 235,000,000원이며 현재 최저가 170,240,000원은 그 72.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 45.68㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 2022.01 | 45.68㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 평균 | 45.68㎡ | 2건 | 235,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 현재 최저가의 가격 위치는 분명히 낮아졌습니다. 감정가 266,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 170,240,000원, 즉 감정가의 64%입니다. 시세지표 235,000,000원과 비교해도 72.4%입니다. 그러나 실거래 2건의 시점이 모두 2022년이고 총 8세대의 소규모 건물인 만큼, 이 72.4%만으로 현재 시세 대비 할인폭을 확정하는 것은 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,183,360원 |
| 2. 근저당권 · 강서농업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 고건우 | 152,412,054원 | 125,056,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 194,412,054원, 예상 배당은 167,056,640원, 미배당은 27,355,414원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다.
유찰이 더 진행될 경우 제공된 시나리오상 최저가는 3회 유찰 시 136,192,000원, 4회 유찰 시 108,953,600원입니다. 그 경우 채권자 미배당은 각각 60,926,742원, 87,783,804원으로 늘지만 매수인 인수액은 두 경우 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오피스텔, 숙박시설, 공원, 다세대주택, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 1991.04.03 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상2층 건물입니다. 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차장설비가 기재되어 있습니다.
- 용도. 사건상 용도는 다세대이나 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있어 실제 이용과 공부상 용도의 대조가 중요합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이며 공시지가는 4,289,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 한성맨션은 총 8세대이고 면적 일치 실거래는 2건입니다. 최신 거래가 2022.09이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.0회인 만큼 거래 유동성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 최신성. 235,000,000원 비교표본은 2022.01·2022.09 두 건입니다. 현재 최저가 170,240,000원이 72.4%라는 숫자만으로 현재 시세 대비 저가 여부를 확정하지 마세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 사용현황과 공부상 용도를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 신청채권자 미배당 27,355,414원이 발생하지만 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권액과 매수인 인수액을 혼동하지 마세요.
- 원본 갱신 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.22, 매각기일은 2026.08.12입니다. 입찰 직전 등기와 매각 관련 원본을 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리가 소멸하고 신고된 임차인이 없으며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 최저가 170,240,000원도 감정가 266,000,000원의 64%, 제공 시세지표 235,000,000원의 72.4%까지 내려와 있습니다.
그러나 가격 쪽에서는 한 가지 조건이 붙습니다. 비교 가능한 실거래가 2022년 2건에 불과하고 한성맨션도 8세대 규모입니다. 여기에 사건상 용도와 감정평가 이용상태가 각각 다세대·오피스텔로 기재되어 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리 부담은 낮지만, 할인율만 보고 들어갈 물건은 아니다.”가 결론입니다. 권리보다 최신 시세·실제 이용·점유 확인이 최종 응찰가를 좌우합니다.
