의정부지방법원 2025타경63704. 고양시 일산서구 대화동 고양일산호수공원가로수길의 1층 씨118호입니다. 현재 소유자는 주식회사명성에너텍으로, 2022.06.30. 거래가액 825,000,000원에 소유권을 취득하면서 수협은행에 채권최고액 1,410,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 수협은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 고양시·국의 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 연혁상 2020.09.25. 남서울농업협동조합 근저당권 578,400,000원이 설정됐지만, 2022.06.30. 을구 2번으로 해당 근저당권의 말소등기가 접수됐습니다. 따라서 등기 흐름대로라면 현재 권리분석의 기준은 같은 날 접수된 수협은행 근저당입니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없는 것으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 1층 씨118호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 판매시설(상점) · 현장조사 시 폐문 상태 |
| 건물 | 일반철골구조, (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 · 사용승인일 2017.09.25. |
| 소유자 | 주식회사명성에너텍 (2022.06.30. 거래가액 825,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 848,000,000원 / 142,524,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프에프삼이유동화전문유한회사(양도인 수협은행) / 1,410,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01. |
① 권리 흐름 — 명시적 인수는 0원
말소기준권리는 2022.06.30. 수협은행 근저당권입니다. 그 뒤의 2023.10.13. 고양시 압류, 2024.04.26. 국 압류, 2025.07.18. 현 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.05.26. 수협은행이 신청했던 종전 임의경매는 2025.04.15. 취하됐고, 2025.04.18. 말소등기가 접수됐습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰이 곧 저가 매수는 아니다
현재 최저매각가는 142,524,000원으로 감정가 848,000,000원의 16.81%입니다. 6회 유찰 시 매각가는 99,766,800원, 7회 유찰 시에는 69,836,760원으로 내려가는 시나리오입니다.
그러나 비교 가능한 최근 실거래가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없습니다. 특히 이 물건은 1층 판매시설로 조사됐고 이미 5회 유찰됐습니다. 반복 유찰은 단순 할인 기회일 수도 있지만, 상가 수요·공실·관리비·영업 가능성·점유와 시설물 처리 부담을 시장이 가격에 반영한 결과일 가능성도 함께 검토해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 142,524,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 99,766,800원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 69,836,760원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 142,524,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,795,336원 |
| 1. 근저당 · 남서울농업협동조합 | 578,400,000원 | 139,728,664원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 1,410,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 총 미배당액은 1,848,671,336원이며, 신청채권자에게 계산된 배당액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한수중학교 남서측 인근으로 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교가 혼재하며 제반 입지 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 킨텍스역(GTX-A)이 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 현장 상태. 공부상 판매시설(상점)이며 현장조사 당시 폐문 상태였습니다. Yoon cafe 간판, 카페 시설물과 임대문의 안내문이 확인됐습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 공도에 접하며, 대로3류(폭 25m~30m)와 접합합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획(KINTEX1단계도시개발), 도시개발구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,829,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와 현황의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 일반상업지역과 GTX-A 접근성은 장점이지만, 1층 판매시설로서 실제 유동인구·가시성·임대료·공실기간에 따라 매수층과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 대조. 사건 분류의 도시형생활주택과 감정평가서상 판매시설(상점) 표시가 다릅니다. 건축물대장, 집합건축물대장과 현황을 직접 대조하세요.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 폐문 상태이고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 열쇠 보유자와 시설물 소유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 별도 점유자가 있다면 사업자등록, 점유 개시일, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 여부는 미상입니다.
- 등기·배당 불일치. 2022.06.30. 말소된 남서울농업협동조합 근저당이 예상배당표에 포함돼 있습니다. 최신 등기사항전부증명서와 채권계산서를 반드시 다시 확인하세요.
- 상권 실사. 킨텍스역 접근성만으로 임대수요를 가정하지 말고, 씨118호 전면 노출도·보행 동선·공실 점포·실제 임대료를 조사하세요.
- 잔존 시설. 카페 시설물 철거·처분 비용과 원상복구 책임을 확인하고 입찰가에 반영하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 체납관리비, 당해세와 각종 부담금은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 대비 할인율이 아니라 예상 임대수익, 공실기간, 관리비, 시설물 처리비를 반영한 실질 가치로 상한가를 정하세요.
맺으며 — “16.81%라는 숫자보다 용도·점유·배당 확인이 먼저”
이 사건은 표면적인 권리구조만 보면 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 신고된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 142,524,000원도 감정가 848,000,000원의 16.81%까지 내려왔습니다.
그러나 사건 분류와 감정 이용상태의 용도 차이, 폐문 상태와 카페 시설물, 임대관계 미상, 최근 실거래 비교 부재, 5회 반복 유찰, 그리고 말소된 근저당이 배당표에 포함된 불일치가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원”과 “투자상 안전”을 동일시해서는 안 되는 사례입니다. 등기·점유·용도·상권을 현장에서 확인하지 못한다면 감정가 대비 할인율이 아무리 커도 보수적으로 접근해야 합니다. 명시적 권리는 정리형, 가격과 환금성은 고위험 확인형. 이것이 이 사건의 결론입니다.
