최저가는 감정가 8.48억 대비 1.425억까지 낮아졌고, 명시 인수권리는 해당 없음입니다. 다만 공부상 판매시설(상점)이고 현장조사시 폐문상태, 내부 물건과 임대문의 안내문이 확인됩니다. 권리보다 점유·명도·상가 환금성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
의정부지방법원 2025타경63704. 경기도 고양시 일산서구 대화동 고양일산호수공원가로수길 1층 씨119호입니다. 사건명상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나, 감정 이용상태는 공부상 판매시설(상점)이고 현장조사시 폐문상태입니다. 따라서 일반 주거형 물건처럼 접근하기보다, 1층 상가성·공실 또는 점유 상태·내부 물건 처리 가능성을 함께 보는 실전형 물건입니다.
권리의 기준은 2022년 6월 30일 수협은행 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 고양시일산서구·고양시·국의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리되어 있어, 권리표만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 실배당은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 1층씨119호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 주엽로 80 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 공부상 판매시설(상점) · 현장조사시 폐문상태 |
| 소유자 | 주식회사명성에너텍 |
| 감정가 / 최저가 | 848,000,000원 / 142,524,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,410,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 정리되어 있고, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 말소기준은 2022년 수협은행 근저당권이며, 그 뒤의 임의경매개시결정·압류·현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 감정상 임대관계는 미상이고, 비고에 임대문의 안내문과 내부 물건이 언급되어 있어 입찰 전 실제 점유자·내부 적치물·명도 난도는 별도 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가의 17%까지 하락
현재 최저매각가는 142,524,000원으로 감정가 848,000,000원의 16.8% 수준입니다. 5회 유찰이 이미 반영된 가격이지만, 이 물건은 단순 주거 수요가 아니라 판매시설(상점) 성격을 함께 봐야 합니다. 가격만 보고 접근하면 낮은 최저가보다 더 큰 변수인 환금성·임대수요·점유상태를 놓칠 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 16.8% | 142,524,000원 | 1,270,271,336원 |
| 6회 유찰 시 | 11.8% | 99,766,800원 | 1,312,429,002원 |
| 7회 유찰 시 | 8.2% | 69,836,760원 | 1,341,820,302원 |
권리상 인수액이 없어 실질취득은 현재 최저가 기준 142,524,000원입니다. 그러나 실거래 비교자료가 제시되지 않았으므로, 이 가격이 곧바로 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 감정가 대비 하락폭은 크지만, 핵심은 낙찰 후 실제 사용·임대·재매각이 가능한 가격인지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,524,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,795,336원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,410,000,000원 | 139,728,664원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 수협은행 채권이 대부분 미배당됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 0순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한수중학교 남서측 인근에 위치하고, 주위는 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 킨텍스역(GTX-A)이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설(상점)이며 현장조사시 폐문상태입니다. 내부에는 각종 물건들이 있음이 언급됩니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획(KINTEX1단계도시개발), 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역입니다.
- 물건 상태. 사용승인일은 2017.09.25이고, 위반건축물 사항은 없습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 폐문상태입니다. 현장 재확인, 관리단·인근 점포 탐문, 내부 물건 처리 가능성을 확인하세요.
- 명도 비용. 내부 물건이 있는 상점형 물건은 인도명령 이후에도 보관·폐기·원상회복 비용이 발생할 수 있습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 상가성 수익률. 도시형생활주택 명칭만 보고 주거형으로 단정하지 말고, 판매시설(상점)로서 임대료·공실률·관리비를 검토해야 합니다.
- 응찰가 상한. 실거래 비교자료 없이 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 실제 임대 가능 수익과 재매각 가능 가격을 기준으로 역산하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “17% 가격”보다 “팔리고 빌려지는가”
이 물건의 등기 권리 구조는 단순합니다. 2022년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 매수인 인수권리도 명시되어 있지 않습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 물건성입니다. 공부상 판매시설(상점), 폐문상태, 내부 물건, 임대관계 미상이라는 조합은 낙찰 후 운용 난도를 크게 바꿉니다. 권리는 통과, 가격은 유혹적, 현장은 보수적으로 확인. 감정가의 17%라는 숫자보다 중요한 것은 이 공간이 실제로 임대되고, 비워지고, 다시 팔릴 수 있는지입니다.
