79,380,000원
부산지방법원 2024타경4965. 구포동 명가팰리스 9층 903호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 162,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 79,380,000원입니다. 숫자만 보면 절반 이하로 떨어진 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차보증금의 공백입니다.
허희진은 2022.08.03, 김유진은 2022.12.15 전입했고, 말소기준권리인 북부산신용협동조합 근저당권은 2024.05.24 설정됐습니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준보다 빠르고 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 그러나 두 임차인의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 배당으로 회수되지 못한 보증금이 얼마인지 현재 금액으로 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4965 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 7, 9층903호 (구포동, 명가팰리스) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사명가천수 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 79,380,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 113,733,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 말소기준권리 | 2024.05.24 북부산신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 84,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인 2명
등기상 말소기준권리는 2024.05.24 북부산신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 2024.12.03 강제경매개시결정, 2025.01.03 안정현의 140,000,000원 가압류, 2025.11.05 부산광역시 북구 압류, 2025.11.12 북부산신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허희진 | 2022.08.03 | 2025.02.13 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 미배당 인수 가능 |
| 김유진 | 2022.12.15 | 2025.02.24 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 미배당 인수 가능 |
허희진은 이 사건 강제경매개시결정의 채권자이기도 하며, 자료에는 동일인이 등기부상 관계인과 일치해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 점검할 필요가 있다는 경고가 있습니다. 다만 그 사정만으로 임차관계가 부정되는 것은 아니므로, 현재 단계에서는 대항력과 보증금 인수 가능성을 제거해서 계산하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,828,840원 |
| 2. 근저당 · 북부산신용협동조합 | 84,000,000원 | 77,551,160원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 허희진 | 113,733,972원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 안정현 | 140,000,000원 | 0원 |
| 5. 임의경매개시결정 · 북부산신용협동조합 | 113,733,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 451,467,944원 중 예상배당은 77,551,160원이고 미배당은 373,916,784원입니다. 이 표에는 임차인의 보증금·우선변제액이 확정되어 있지 않으므로, 표상 매수인 인수 0원만으로 실제 인수액이 0원이라고 결론낼 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 숨은 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 79,380,000원 | 77,551,160원 | 373,916,784원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 55,566,000원 | 54,165,812원 | 397,302,132원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 38,896,200원 | 37,796,068원 | 413,671,876원 |
추가 유찰 시 입찰가격은 55,566,000원, 38,896,200원까지 낮아지지만, 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려간 만큼 인수 잔액이 커질 수 있습니다. 따라서 보증금이 확인되기 전에는 “더 유찰되면 더 싸진다”는 결론도 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 9층 903호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 부산도시철도 2·3호선 덕천역 남서측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 덕천역과 시내버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상14층 건물이며 사용승인일은 2022.04.26입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보, 주차, 공동현관, 개별난방, 도시가스 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 철도보호지구에 저촉되고, 북서측 약 10m 폭 도로에 접합니다. 공시지가는 1,902,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 허희진 보증금 확인. 2022.08.03 전입한 대항력 임차인이고 강제경매 신청채권자와 동일인입니다. 실제 임대차계약과 보증금 액수를 반드시 확인해야 합니다.
- 김유진 보증금 확인. 2022.12.15 전입한 두 번째 선순위 임차인의 보증금과 확정일자도 확인해야 합니다.
- 미배당 잔액 계산. 확인된 보증금을 기준으로 각 임차인이 배당받을 수 있는 금액과 낙찰 뒤 남는 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 최근 실거래 시세가 제시되지 않아 79,380,000원이 시장가격 대비 싼지 여부는 현재 판단할 수 없습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 낙찰가가 낮아져도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘면 실질취득가격은 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차계약 관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 숫자는 보증금이다
이 물건은 감정가 162,000,000원에서 79,380,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 허희진과 김유진, 실제 임차인 2명이 모두 말소기준권리보다 먼저 전입했고 대항력이 있으며 보증금은 미상입니다. 따라서 현재 최저가에 응찰한 뒤 얼마를 추가로 인수하게 될지 알 수 없습니다.
후순위 근저당 이후의 경매개시결정·가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순하지만, 선순위 임차보증금이 남아 있는 순간 결론은 완전히 달라집니다. 보증금 확인 전에는 실질취득가도, 시세 대비 할인율도, 안전한 입찰상한도 계산할 수 없습니다. 이 사건은 ‘감정가 49%’가 아니라 ‘선순위 임차인 2명의 보증금이 얼마인가’가 입찰 여부를 결정하는 물건입니다.
