부산지방법원 2024타경4965. 부산 북구 구포동 명가팰리스 13층 1303호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2024.08.14. 허희진의 110,000,000원 가압류입니다. 이 가압류와 이후의 강제경매개시결정, 안정현의 140,000,000원 가압류, 부산광역시 북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 후순위 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다.
김유진은 2022.12.15. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.11.11.입니다. 보증금은 145,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저매각가 80,850,000원을 기준으로 집행비용 1,855,300원 후 김유진에게 78,994,700원이 배당되고, 나머지 66,005,300원은 매수인이 인수합니다. 따라서 입찰가가 80,850,000원이라는 사실 자체는 실질적인 취득가격을 보여주지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4965 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 낙동대로1762번길 7, 13층1303호 (구포동,명가팰리스) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상14층 · 사용승인일 2022.04.26 |
| 소유자 | 주식회사명가천수 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 허희진 / 113,733,972원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.14. 가압류 · 허희진 · 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
등기부만 보면 2024.08.14. 가압류가 말소기준이고 그 뒤 권리들은 매각으로 정리됩니다. 그러나 김유진의 전입·점유는 2022.12.15.로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 2024.12.20. 임차권등기가 뒤늦게 설정됐더라도, 매각물건명세서에는 보증금 145,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허희진 | 2022.08.03 | 미상 | 미상 | 2025.02.13 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 김유진 | 2022.12.15 | 2022.11.11 | 145,000,000원 | 2024.12.20 | 있음 | 있음 | 66,005,300원 인수 |
② 가격 구조 — 감정가 49%가 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저가는 감정가 165,000,000원의 49%인 80,850,000원입니다. 하지만 이 숫자를 일반적인 할인율처럼 읽어서는 안 됩니다. 대항력 있는 김유진의 보증금이 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액이 커집니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 김유진 등 인수액 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 80,850,000원 | 66,005,300원 | 250,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 56,595,000원 | 89,823,710원 | 250,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 39,616,500원 | 106,496,597원 | 250,000,000원 |
현재 회차에서 김유진 인수액은 66,005,300원이지만, 3회 유찰 시에는 89,823,710원, 4회 유찰 시에는 106,496,597원으로 증가합니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 취득부담 하락으로 이어지지 않습니다. 김유진 보증금만 놓고 보면 최저가보다 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 하고, 허희진의 보증금은 별도로 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 1. 임차인 김유진 보증금 | 145,000,000원 | 78,994,700원 |
| 2. 가압류 · 허희진 | 110,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시 · 허희진 | 미상 | 0원 |
| 4. 가압류 · 안정현 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 김유진 보증금 배당에 사용됩니다. 김유진 보증금 부족분 66,005,300원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당이며, 허희진의 보증금·확정일자는 미상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 13층 1303호도 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 북구 구포동 부산도시철도 2·3호선 덕천역 남서측 인근으로, 주위는 오피스텔·근린생활시설·숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 2·3호선 덕천역과 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하1층·지상14층이며 사용승인일은 2022.04.26입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·주차·공동현관·개별난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역과 철도보호지구에 해당합니다. 공시지가는 1,902,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 부담 확인. 현재 최저가 80,850,000원에 김유진의 미배당 보증금 66,005,300원이 인수됩니다. 49%라는 회차 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 김유진 보증금 인수 반영. 보증금 145,000,000원은 전입 2022.12.15., 확정일자 2022.11.11.이고 배당요구가 확인됩니다. 배당 부족분을 매수인이 인수한다는 명세서 문구를 입찰가 산정에 직접 반영해야 합니다.
- 허희진 임차관계 확인. 2022.08.03. 전입이 있으나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 추가 인수액이 존재할 가능성을 배제하지 않아야 합니다.
- 허희진의 중복 지위 점검. 임차인으로 조사된 허희진은 110,000,000원 가압류 채권자이자 강제경매 채권자와 동일한 이름입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 매각가 56,595,000원에 인수액 89,823,710원, 4회 유찰 시 매각가 39,616,500원에 인수액 106,496,597원으로 계산됩니다. 낙찰가 하락과 실질 부담 하락을 동일하게 보면 안 됩니다.
- 배당 변동요소 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “선순위 보증금”이 먼저다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 165,000,000원 대비 최저가 80,850,000원, 즉 2회 유찰 후 49%라는 회차입니다. 그러나 권리분석상 더 중요한 숫자는 김유진 보증금 145,000,000원과 현재 미배당 인수액 66,005,300원입니다. 낙찰가가 더 내려갈수록 김유진의 배당 부족분이 커져 매수인 인수액도 증가하기 때문에, 이 사건을 “감정가 절반 가격의 오피스텔”로 보는 것은 구조를 거꾸로 읽는 것입니다.
여기에 2022.08.03. 전입한 허희진의 보증금·확정일자가 미상이고, 임차인 허희진과 가압류·경매 채권자 허희진의 관계도 확인이 필요합니다. 결론적으로 현재 확인되는 김유진 인수만으로도 최저가 중심의 가격 메리트 판단은 금물이며, 허희진의 임차관계가 해소되지 않는 한 추가 인수 가능성까지 열어 둬야 합니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금의 실제 인수범위를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.
