부산지방법원 2025타경101030. 부산 강서구 녹산동 소재 유나베네스1차 1동 903호입니다. 공부상 물건은 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가서와 매각물건명세서에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 실사용 형태와 공부상 용도는 입찰 전 함께 확인해야 합니다.
등기부를 보면 주식회사유나종합건설이 소유자로 기재되어 있고, 2022년 1월 설정된 강남새마을금고의 채권최고액 676,800,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 과거 경매가 취하된 뒤 다시 경매가 진행된 이력이 있고, 현황조사 및 매각물건명세서에는 여러 명의 전입자가 확인됩니다. 등기상 권리 소멸과 실제 점유 정리는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101030 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 녹산동 262-1 1동 9층 903호 도로명주소: 부산광역시 강서구 화전산업대로 272-9 |
| 건물명 | 유나베네스1차 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 면적 참고 | 실거래 비교 대상 면적 65.7887㎡ |
| 소유자 | 주식회사유나종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 47,779,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강남새마을금고 / 656,855,480원 |
| 입찰보증금 | 9,555,800원 · 특별매각조건: 최저매각가격의 20% |
| 매각기일 | 2026.10.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리는 소멸 예정
말소기준권리는 2022.01.27 설정된 을구 3번 강남새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 676,800,000원이며, 다른 호실들이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이는 해당 근저당의 채권최고액이지 본건 낙찰자가 그대로 인수하는 금액은 아닙니다.
뒤이어 설정된 만흥철강주식회사 근저당권 200,000,000원, 김상엽 가압류 124,602,258원 및 후순위 압류 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 2023년 개시된 종전 임의경매는 2024.10.31 취하되어 말소되었고, 현재 사건은 2025.02.13 새로 개시된 경매입니다.
② 점유·임차관계 — 전입자 4명, 보증금 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 점유 관련 인원은 4명입니다. 이들의 전입신고일은 모두 말소기준일인 2022.01.27 이후로, 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 각 인원의 보증금과 확정일자, 구체적인 임대관계는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최윤지 | 2024.09.30 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 우선변제 미확인 · 승계 해당 없음 |
| TRAN HONG AN | 2025.01.31 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 우선변제 미확인 · 승계 해당 없음 |
| TRAN THI THUY | 2025.01.05 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 우선변제 미확인 · 승계 해당 없음 |
| TRAN DUY DOAN | 2025.01.05 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 우선변제 미확인 · 승계 해당 없음 |
조사된 인원은 총 4명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고 인원은 없습니다. 다만 전입 사실만으로 각 인원의 독립적인 임대차계약 및 실제 점유 상태가 모두 확정되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 최저가는 34.1%
유나베네스1차의 확인된 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 190,000,000원이지만 2022년과 2023년 거래가 포함되어 있어 현재 가격을 판단하는 기준으로 사용하기에는 한계가 있습니다.
최근 12개월 거래는 2026년 8월 140,000,000원의 1건이며, 과거 거래 대비 최근 가격 추세는 -34.9%입니다. 해당 최신 거래의 전용면적은 62.25㎡로 본건 비교 대상 면적 65.7887㎡와 차이가 있으므로, 동일 물건의 확정 시세가 아닌 참고 거래로 해석해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 62.25㎡ | 5층 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 65.79㎡ | 11층 | 210,000,000원 |
| 2022.05 | 65.79㎡ | 7층 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 140,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 3건 | 190,000,000원 |
현재 최저가 47,779,000원은 최근 거래가 140,000,000원의 34.1%입니다. 확인된 선순위 보증금 인수가 없다는 전제에서 예상 실질취득금액 역시 최저가인 47,779,000원으로 산정됩니다. 단, 취득세·명도비·체납 관리비 등 부대비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,779,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,260,022원 |
| 1. 근저당 · 강남새마을금고 | 676,800,000원 | 46,518,978원 |
| 2. 근저당 · 만흥철강주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김상엽 | 124,602,258원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
총 산정 채권액은 1,001,402,258원이며, 예상 채권자 배당액은 46,518,978원, 미배당금은 954,883,280원입니다. 매각대금에서 추정 집행비용을 제외하면 강남새마을금고에만 배당되고, 나머지 후순위 채권자와 소유자에게는 배당할 잔여금이 없습니다.
채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액은 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 회차별 배당·미배당 시나리오
유찰이 이어질 경우 매각대금이 감소하는 만큼 채권자의 미배당금은 증가합니다. 다만 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정됩니다.
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당금 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 47,779,000원 | 46,518,978원 | 954,883,280원 |
| 5회 유찰 시 | 33,445,299원 | 32,443,284원 | 968,958,974원 |
| 6회 유찰 시 | 23,411,709원 | 22,590,298원 | 978,811,960원 |
현재 회차에서는 신청채권자 강남새마을금고의 청구액 656,855,480원 중 46,518,978원이 배당될 것으로 추정됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 신청채권자의 채권 회수액도 감소하지만, 그 차액을 매수인이 부담하는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 녹산동 소재 녹명초등학교 남동측 인근. 주변에는 아파트·단독주택 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조의 건물로, 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로·토지. 남서측과 남동측으로 각각 약 4m 폭의 도로에 접하며, 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(성산·녹산)에 해당합니다. 역사문화환경보존지역 관련 제한도 확인 대상입니다.
- 공부·이용상태. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 업무시설(오피스텔) 이용 상태와 공부상 용도에 따른 사용·임대·전입 관련 사항은 원본 대조가 필요합니다.
- 환금성. 2017.09.29 준공, 총 28세대의 소규모 건물입니다. 실거래 표본이 적고 최근 가격 하락 추세가 확인되는 데다 경매물건 평균 유찰 횟수가 5.9회로, 향후 매도 시에도 매수 수요와 적정 매도가격을 신중히 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 확인. 입찰보증금은 최저매각가격의 20%, 즉 현재 회차 기준 9,555,800원입니다. 일반적인 10%를 적용하지 않도록 주의해야 합니다.
- 전입자·점유 실사. 최윤지, TRAN HONG AN, TRAN THI THUY, TRAN DUY DOAN의 실제 점유 여부와 각자의 계약관계, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설 분류와 업무시설(오피스텔) 이용 상태를 구분하고, 건축물대장·매각물건명세서·현장 이용상태를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 강남새마을금고 근저당권에는 다른 호실들이 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보의 변동과 최신 등기사항을 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 전체 평균 190,000,000원보다 최근 거래 140,000,000원을 우선 참고하되, 최근 거래가 단 1건이고 면적도 다르다는 점을 고려해야 합니다.
- 명도·관리비. 점유 관련 인원이 복수인 만큼 실제 인도 가능 시점과 명도비, 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장 및 매각조건을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24%”보다 중요한 것은 실제 취득 이후
유나베네스1차 903호는 감정가 199,000,000원에서 최저가 47,779,000원까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 최근 거래가 140,000,000원과 비교해도 최저가가 상당히 낮은 것은 사실입니다. 말소기준 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸할 예정이며, 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건의 판단 기준은 단순한 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 최근 시세의 34.9% 하락, 실거래 표본 부족, 소규모 건물의 환금성, 복수 전입자의 불명확한 임대관계가 함께 고려되어야 합니다. 여기에 일반적인 입찰보증금보다 높은 20% 특별매각조건도 적용됩니다.
가격은 크게 내려왔지만, 점유·명도와 실제 환금성 검증이 선행되어야 하는 사례입니다. 낙찰가 자체뿐 아니라 점유 정리 및 부대비용을 포함한 총취득비용, 최신 실거래에 기초한 보수적인 매도가격을 함께 산정하는 것이 핵심입니다.
