3,626,000원
서울중앙지방법원 2024타경5678. 서울 중구 신당동 누죤빌딩 8층 225호로, 감정요항상 8층은 사무실 내지 창고로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 유기방, 신청채권자는 주식회사국민은행이고 청구액은 71,400,300원입니다. 등기부상 근저당권은 없으며, 말소기준으로 선언된 권리는 2018.01.18. 서울특별시양천구 압류입니다. 이후 중구(서울특별시) 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 가격보다 먼저 볼 부분은 물건 자체의 권리 형태입니다. 매각물건명세서 비고에는 감정평가가 소유권대지권이 수반되지 않은 건물만의 감정평가라고 적혀 있습니다. 분양 당시 점포 분양과 부속토지 임대차계약에서 토지 사용기간을 입주일로부터 30년으로 정했고, 갱신하는 경우 이후 30년간 사용료는 받지 않기로 했다는 내용도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경5678 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 을지로45길 62, 8층225호 (신당동,누죤빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 8층은 사무실 내지 창고로 이용 중 |
| 소유자 | 유기방 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 27,000,000원 / 3,626,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 71,400,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기소 | 서울중앙지방법원 중부등기소 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원이지만 물건 권리 확인은 별개
조사된 임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 임차관계가 확인됐다고 단정할 수 있는 상태는 아닙니다.
② 가격 구조 — 9회 유찰, 감정가의 13.43%
감정가는 27,000,000원, 현재 최저매각가는 3,626,000원입니다. 현재 회차는 9회 유찰 후 감정가의 13.43% 수준입니다. 다음 시나리오에서는 10회 유찰 시 2,900,800원, 11회 유찰 시 2,320,640원으로 내려갑니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 3,626,000원 | 3,160,732원 | 68,239,568원 |
| 10회 유찰 시 | 2,900,800원 | 2,448,586원 | 68,951,714원 |
| 11회 유찰 시 | 2,320,640원 | 1,878,868원 | 69,521,432원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,626,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 465,268원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 71,400,300원 | 3,160,732원 |
| 미배당 | - | 68,239,568원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 3,626,000원을 가정하면 집행비용 465,268원과 신청채권자 배당 3,160,732원으로 매각대금이 소진됩니다. 신청채권자 청구액 71,400,300원 중 68,239,568원이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동대문디자인플라자 동측 인근으로 대형쇼핑몰, 업무용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스정류장과 동대문역사문화공원역(2·4·5호선), 신당역(2·6호선)이 인근에 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 8층은 사무실 내지 창고로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 인접한 다수 호수를 병합한 뒤 각 구획해 사용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하6층·지상15층 건물이며 집합건축물대장상 사용승인일은 2000.12.30.입니다.
- 토지. 13필지 일단의 부정형 토지로 상업용·업무용 건부지로 이용 중이며, 감정요항상 일반상업지역·지구단위계획구역 등으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 10미터, 남측 약 6미터, 동측 약 5미터 도로와 각각 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 소유권대지권 확인. 감정평가가 소유권대지권이 수반되지 않은 건물만을 대상으로 했으므로 토지 사용관계와 매수 후 법적 지위를 원문 계약·관련 서류로 확인해야 합니다.
- 7·8층 소유권 확인. 일부 소유자들의 분양대금반환 소송에 따른 소유권 확인 필요 사항을 관련 판결·사건기록과 대조해야 합니다.
- 현황 경계 확인. 8층은 인접한 여러 호수를 병합 후 구획해 사용 중이므로 225호의 실제 점유·경계·출입 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 감정가의 13.43%까지 내려왔다는 사실 자체보다 반복 유찰의 원인이 권리·이용·환금성 문제와 연결되는지 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “13% 가격”보다 먼저 확인할 것이 많다
표면적인 숫자만 보면 강한 할인입니다. 감정가 27,000,000원에서 현재 최저가 3,626,000원, 감정가 대비 13.43%, 매수인 인수 0원입니다. 그러나 이 사건에는 소유권대지권이 수반되지 않은 건물만의 감정평가, 7·8층 소유권 확인 필요, 9회 유찰이 동시에 존재합니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 3,626,000원이 시장가 대비 실제로 싼지 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 가격보다 권리·소유관계 확인이 우선입니다. 확인이 끝나기 전에는 낮은 최저가 자체를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.
