서울중앙지방법원 2024타경5678. 누죤빌딩 8층 348호로, 감정평가상 8층은 사무실 내지 창고로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기부상 현재 소유자는 유기방이며 2007년 12월 24일 증여로 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 현재 근저당권과 압류가 남아 있지 않고, 2017년과 2021년의 국세 압류도 각각 이미 해제·말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024년 11월 11일 주식회사국민은행의 강제경매개시결정입니다.
표면적인 등기 권리만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 “등기 깨끗한 저가 물건”으로 단순화하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 소유권대지권이 수반되지 않은 건물만의 감정평가라고 명시되어 있고, 분양 당시 점포 분양과 부속토지 임대차계약에서 토지 사용기간을 입주일로부터 30년으로 정했다는 내용이 있습니다. 또한 7·8층 일부 소유자들의 분양대금반환 소송과 관련해 소유권에 대한 확인이 필요하다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경5678 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 을지로45길 62, 8층348호 (신당동,누죤빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 8층 사무실 내지 창고 이용 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하6층/지상15층 · 사용승인일 2000.12.30 |
| 소유자 | 유기방 (2007.12.24 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 27,000,000원 / 3,626,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 71,400,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기 인수 0원이지만 구조 리스크가 크다
등기부 기준으로는 2017년 국세 압류와 2021년 국세 압류가 각각 2017년 10월 10일, 2022년 4월 6일 이미 해제·말소됐고, 근저당권도 없습니다. 2024년 11월 11일 주식회사국민은행의 강제경매개시결정이 현재 경매의 말소기준입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 13.43%지만 시세 메리트는 확인 불가
감정가 27,000,000원에서 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 3,626,000원, 감정가의 13.43%입니다. 다음 시나리오상 10회 유찰 시 2,900,800원, 11회 유찰 시 2,320,640원으로 내려갑니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 9회 유찰, 소유권대지권 부재, 7·8층 소유권 확인 필요, 사무실·창고 이용이라는 요소를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,626,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 465,268원 |
| 2. 갑구 13번 경매개시결정 · 주식회사국민은행 | 71,400,300원 | 3,160,732원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 3,626,000원을 가정하면 주식회사국민은행 청구액 71,400,300원 중 3,160,732원이 배당되고, 미배당액은 68,239,568원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중구 을지로7가 동대문디자인플라자 동측 인근으로, 대형쇼핑몰·업무용 건물·근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·4·5호선 동대문역사문화공원역, 2·6호선 신당역이 있습니다.
- 이용상태. 8층은 사무실 내지 창고로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 인접한 다수 호수를 병합한 뒤 각 구획을 나눠 사용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하6층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2000.12.30입니다.
- 설비. 공동위생·급배수·승강기·중앙공급식 냉난방·화재탐지·소화설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 19,460,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 10미터, 남측 약 6미터, 동측 약 5미터 도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 소유권대지권 확인. 본 건은 소유권대지권이 수반되지 않은 건물만의 감정평가입니다. 부속토지 사용계약의 구체적 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 토지 사용기간 확인. 분양 당시 토지 사용기간은 입주일로부터 30년으로 정한 것으로 기재되어 있습니다. 해당 호수의 입주일과 현재 사용관계 확인이 필요합니다.
- 7·8층 소송 관련 확인. 일부 소유자의 분양대금반환 소송 때문에 소유권 확인이 필요하다고 기재되어 있으므로 관련 판결·소송 결과와 해당 호수 영향 여부를 확인해야 합니다.
- 현황·도면 대조. 8층은 여러 호수를 병합한 뒤 재구획해 사용 중입니다. 등기·집합건축물대장·현황상 경계와 실제 점유구획을 대조해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 13.43%라는 숫자만으로 저평가라고 판단하지 말고, 실사용가치·권리관계·환금성을 함께 검토해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 9회 유찰 상태입니다. 유찰 원인이 가격뿐인지 권리·점유·상품성 문제까지 포함하는지 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 관련 소송 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “13%까지 내려왔다”보다 “무엇을 사는가”가 먼저다
감정가 27,000,000원이 9회 유찰을 거쳐 3,626,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 등기·배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 그 두 숫자만으로 판단할 수 없습니다. 소유권대지권이 수반되지 않은 건물만의 감정평가이고, 분양 당시 토지 사용기간 30년 약정이 있으며, 7·8층 일부 소유자의 분양대금반환 소송에 따라 소유권 확인이 필요하다는 기재도 있습니다.
게다가 8층은 다수 호수를 병합·재구획해 사무실 또는 창고로 사용 중이고 이미 9회 유찰됐습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 가격 할인보다 취득 권리의 실체·토지 사용관계·소유권 확인을 우선해야 하는 고난도 물건입니다.
