수원지방법원 2024타경13738. 수원시 팔달구 인계동 드라마시티 2층 205호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(요니뷰티샵 및 일부 교육원)이고, 현재 소유자는 김연수입니다. 권리구조의 기준점은 2017.01.20 설정된 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 436,800,000원입니다. 2024년과 2025년에 붙은 수원시 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 박상연 1명입니다. 2층 205호 77.6200㎡를 보증금 10,000,000원, 월세 550,000원으로 점유하고 있으며 전입일은 2020.12.21입니다. 말소기준일 2017.01.20보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.03.05 접수됐습니다. 따라서 자료상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13738 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로466번길 52, 2층205호 (인계동,드라마시티) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(요니뷰티샵 및 일부 교육원) |
| 소유자 | 김연수 |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 135,240,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권 / 청구 | 수협은행 / 406,453,498원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 소유권은 2017.01.20 김연수에게 이전됐고 같은 날 수협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.11.28 수원시 압류, 2024.12.20 수협은행의 임의경매개시결정, 2025.04.11 수원시 압류가 이어졌으며 모두 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류·압류·근저당권 상당수는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 배당요구 접수
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상연 | 2층 205호 77.6200㎡ | 10,000,000원 | 550,000원 | 2020.12.21 | 2025.03.05 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박상연의 전입신고는 말소기준권리인 수협은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금 10,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조도 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정하지 않습니다. 배당요구는 접수됐지만, 아래 예상배당표에는 임차인의 최우선변제가 반영되지 않은 상태이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 2회 유찰, 감정가 49%
감정가는 276,000,000원, 현재 최저매각가는 135,240,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 현재 회차에서 매수인 인수가 0원이므로 실질취득액은 현재 최저가와 동일한 135,240,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 수협은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 135,240,000원 | 132,546,640원 | 304,253,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 94,668,000원 | 92,563,976원 | 344,236,024원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 66,267,599원 | 64,674,782원 | 372,125,218원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 135,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,693,360원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 수협은행 | 436,800,000원 | 132,546,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 수협은행 채권최고액 436,800,000원 중 132,546,640원이 예상배당되고 304,253,360원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북측 인근이며, 주위는 상업업무용건물·근린생활시설·음식점·상가·모텔 등이 밀집된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근에 수인분당선 수원시청역과 도로변 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 205호는 근린생활시설로 요니뷰티샵 및 일부 교육원으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 12층 건물의 2층이며, 승강기·지하주차장·공동 위생 및 급배수·방재설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 소로1류(폭 10m-12m), 남측으로 소로2류(폭 8m-10m)에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 537.5㎡, 지목 대, 업무용, 평지이며 공시지가는 4,184,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 박상연의 전입일은 2020.12.21로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 배당요구가 2025.03.05 접수된 만큼 매각물건명세서와 배당관계를 다시 대조해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부를 단정하지 말고 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 점유·영업 상태 확인. 감정평가상 요니뷰티샵 및 일부 교육원으로 이용 중이므로 실제 점유자와 영업 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성 점검. 2회 유찰된 물건으로, 감정가 대비 하락률보다 해당 상권에서의 재임대·재매각 가능성을 우선 점검해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 현장 검증이 필요하다
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2017.01.20 수협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 박상연도 말소기준 뒤 전입해 대항력이 없고 매수인 인수는 0원입니다.
다만 감정가 276,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 135,240,000원까지 내려왔다고 해서 곧바로 ‘싼 물건’이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 대상은 수원시청역 인근의 근린생활시설이고, 현재도 영업시설로 사용 중입니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격, 가격은 상권·임대수요 확인 후 판단하는 유형입니다.
