수원지방법원 2024타경13738. 수원시 팔달구 인계동 드라마시티 2층 206호 근린시설입니다. 감정평가상 206호는 근린생활시설(가족사랑 교육원)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 12층 건물입니다. 현재 소유자는 김연수이고, 2017.01.20 설정된 수협은행 근저당 436,800,000원이 말소기준권리입니다.
이후 2024.11.28 수원시 압류와 2024.12.20 수협은행의 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가는 169,540,000원으로 감정가 346,000,000원의 49%까지 내려왔고 2회 유찰된 상태입니다. 다만 실거래 비교가 확인되지 않는 만큼 ‘49% = 시세 대비 반값’으로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경13738 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 경수대로466번길 52, 2층206호 (인계동,드라마시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(가족사랑 교육원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 12층 건물 · 드라마시티 제2층 206호 |
| 소유자 | 김연수 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 169,540,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 406,453,498원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.01.20 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 436,800,000원이고 채무자는 김연수입니다. 이 근저당은 드라마시티 제2층 제205호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 수원시 압류와 수협은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류·근저당권들은 등기부상 이미 말소된 내역입니다.
② 임차 문건 — 205호와 본건 206호를 구분
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상연 | 2층 205호 77.6200㎡ | 2020.12.21 | 10,000,000원 / 550,000원 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 아님 |
박상연의 점유부분은 2층 205호로 기재돼 있고, 본건은 2층 206호입니다. 따라서 이 문건을 본건 206호의 임차관계로 그대로 합산해서는 안 됩니다. 또한 기재된 전입일 2020.12.21은 말소기준 2017.01.20보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제는 미상입니다.
③ 가격 위치 — 감정가 49%지만 시세 단정은 금물
현재 최저가는 169,540,000원으로 감정가 346,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 절대가격은 크게 낮아졌지만, 동일 물건 또는 비교 가능한 근린시설의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 계산할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,173,560원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 436,800,000원 | 166,366,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 가정에서는 수협은행에 166,366,440원이 배당되고, 270,433,560원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 169,540,000원 | 166,366,440원 | 270,433,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 118,677,999원 | 116,216,507원 | 320,583,493원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 83,074,599원 | 81,179,256원 | 355,620,744원 | 0원 |
수협은행의 신청채권액은 406,453,498원이고, 현재 회차 예상배당은 166,366,440원입니다. 3회·4회 유찰 시 매각대금이 더 내려가면서 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 수원시청 북측 인근이며, 상업업무용건물·근린생활시설·음식점·상가·모텔 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 남측 인근에 수인분당선 수원시청역과 도로변 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 본건 206호는 근린생활시설로서 가족사랑 교육원으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 12층 건물이며 공동 위생·급배수·방재·승강기·지하주차장 시설이 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 공시지가 4,184,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 도로. 북측으로 소로1류(폭 10m~12m), 남측으로 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구)·과밀억제권역·비행안전제6구역(전술) 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 인계동 드라마시티 2층 근린시설의 실제 매매·임대 사례를 직접 대조하세요.
- 206호 점유 확인. 임차 문건 박상연은 205호로 기재돼 있습니다. 본건 206호의 현장 점유자와 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당은 제205호와 공동담보로 기재돼 있으므로 배당표와 공동담보 관계를 원문에서 다시 대조하세요.
- 수원시 압류 확인. 압류는 말소기준 뒤라 매각으로 소멸하도록 분류돼 있지만, 실제 배당에서는 당해세 등 미반영 항목이 있을 수 있습니다.
- 근린시설 이용 확인. 감정평가상 206호는 가족사랑 교육원으로 이용 중입니다. 현장 상태와 실제 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 시세와 206호 점유
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.01.20 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 제공 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가도 169,540,000원까지 내려와 감정가의 49%입니다.
그러나 가격 판단에서는 보수적으로 봐야 합니다. 동일 근린시설의 최근 실거래 비교가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다는 근거가 없고, 임차 관련 문건 역시 본건 206호가 아닌 205호로 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 0원, 가격은 별도 검증, 점유는 호수 대조가 결론입니다.
