수원지방법원 2024타경54180. 대상은 용인시 기흥구 중동 ‘용인동백역현성더테라스’ 1층 105호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며, 105호에는 상호명 “비앙씨”가 기재돼 있습니다. 감정가 832,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 407,680,000원입니다.
권리의 출발점은 2022.06.24. 설정된 상봉신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 2,166,000,000원이고 106호·107호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 지앤지자산관리의 가압류, 상봉신용협동조합의 임의경매개시결정, 국 및 용인시의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경54180 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동백중앙로 219, 1층105호 (중동,용인동백역현성더테라스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 상호명 “비앙씨” |
| 소유자 | 유한회사현성기업 |
| 감정가 / 최저가 | 832,000,000원 / 407,680,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,095,201,986원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트평지붕 14층 중 1층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.02.09. 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁 소유권보존 등기가 있었으나 이미 말소되었고, 2022.06.24. 신탁재산 귀속으로 유한회사현성기업이 소유권을 취득했습니다. 같은 날 상봉신용협동조합의 근저당권이 설정되며 이 권리가 말소기준이 됩니다.
2023.11.28. 지앤지자산관리 주식회사 가압류 38,975,580원, 2024.01.31. 상봉신용협동조합 임의경매개시결정, 2024.03.19. 국 압류, 2024.11.13. 용인시 압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2024.12.09. 재산보전처분은 2025.11.14. 등기상 말소됐습니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상우 | 용인 동백역 현성 더 테라스 105호 31.2000㎡ | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 2023.03.27 | 2024.03.14 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기훈 | 용인 동백역 현성 더 테라스 1층 106호,107호 68.4000㎡ | 70,000,000원 | 4,100,000원 | 2022.10.27 | 2024.03.15 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이상우의 전입일은 2023.03.27., 김기훈의 전입일은 2022.10.27.로 모두 말소기준권리 2022.06.24.보다 늦습니다. 제공된 권리판정에서도 두 임차인 모두 대항력 없음으로 표시되어 있습니다. 이상우는 105호, 김기훈은 106호·107호 점유로 기재되어 있으며, 두 사람 모두 배당요구를 했습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증은 별도
감정가는 832,000,000원이고 현재 최저매각가는 407,680,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 285,376,000원, 4회 유찰 시에는 199,763,200원입니다.
그러나 이 사건에는 실거래 비교 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 근거는 없습니다. 근린시설은 입지·임대료·공실·업종 적합성에 따라 가격 차이가 커질 수 있어 현재 회차의 절대가격을 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 407,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,476,800원 | - |
| 1. 근저당 · 상봉신용협동조합 | 2,166,000,000원 | 401,203,200원 | 1,764,796,800원 |
| 2. 가압류 · 지앤지자산관리 주식회사 | 38,975,580원 | 0원 | 38,975,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차 기준 채권 총액 2,204,975,580원 중 예상 배당액은 401,203,200원, 미배당은 1,803,772,380원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동백2동행정복지센터 북서측 인근으로, 주변은 상업용 건물이 혼재하는 상업지역이며 각종 생활편의시설이 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 105호 상호명은 “비앙씨”로 기재되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 25~30미터 포장도로, 남측 및 서측 약 10~12미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 택지개발지구이며 토지는 평탄한 사다리형, 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 4,875,000원/㎡이며 토지면적은 1,352.2㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 407,680,000원이 주변 상가 거래가·수익가치 대비 적정한지 별도로 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 이상우 보증금 30,000,000원·차임 1,300,000원, 김기훈 보증금 70,000,000원·차임 4,100,000원의 계약관계와 점유 현황을 매각물건명세서·현황조사 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 105호 점유 확인. 대상 주소는 105호이며 이상우가 105호 점유자로 기재되어 있습니다. 현장 영업 여부와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 상봉신용협동조합 근저당에는 106호·107호가 공동담보로 기재되어 있으므로 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 순서·금액이 달라질 수 있습니다.
- 상가 운영성. 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 이용 중인 1층 상가인 만큼 상권·공실·관리비·시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 현장 검증이 필요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.24. 상봉신용협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 가압류와 압류가 소멸하고, 임차인 2명도 모두 기준권리 뒤 전입으로 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 832,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 407,680,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 자료가 없어 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 특히 대상이 주거용이 아니라 1층 근린시설이라는 점을 감안하면 임대수익과 상권, 공실 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요. 이 사건의 결론입니다.
