수원지방법원 2024타경54180. 용인시 기흥구 중동 ‘용인동백역현성더테라스’ 1층 106호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 기호(가)-(다) 모두 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며, 기호(가)는 “비앙씨”, 기호(나)·(다)는 “양산도”로 조사됐습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이고 목록2·3의 내부 경계벽을 제거해 일체로 이용 중이라고 적혀 있습니다.
권리관계의 중심은 2022.06.24 설정된 상봉신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,166,000,000원이고 105호와 107호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 지앤지자산관리 가압류, 경매개시결정, 국세 압류, 용인시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2022년 리얼투데이 가압류와 2024년 재산보전처분은 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경54180 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동백중앙로 219, 1층106호 (중동,용인동백역현성더테라스) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 소유자 | 유한회사현성기업 |
| 감정가 / 최저가 | 1,915,000,000원 / 938,350,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,095,201,986원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 목록2.3. 내부 경계벽 제거 후 일체 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2022.06.24 상봉신용협동조합 근저당권입니다. 이후 남아 있는 지앤지자산관리 주식회사 가압류, 임의경매개시결정, 국세 압류, 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 매수인이 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상우 | 용인 동백역 현성 더 테라스 105호 31.2000㎡ | 30,000,000원 | 1,300,000원 | 2023.03.27 | 2024.03.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 김기훈 | 용인 동백역 현성 더 테라스 1층 106호,107호 68.4000㎡ | 70,000,000원 | 4,100,000원 | 2022.10.27 | 2024.03.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
두 임차인의 전입일은 각각 2023.03.27, 2022.10.27로 말소기준일 2022.06.24보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 분석돼 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 두 사람 모두 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인 수는 2명입니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
감정가는 1,915,000,000원, 현재 최저매각가는 938,350,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰됐다는 숫자만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 938,350,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 확인할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 938,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,783,500원 |
| 2. 근저당 · 상봉신용협동조합 | 2,166,000,000원 | 926,566,500원 |
| 3. 가압류 · 지앤지자산관리 주식회사 | 38,975,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 938,350,000원 가정 시 집행비용 11,783,500원을 제외한 926,566,500원이 상봉신용협동조합 근저당에 배당되고, 지앤지자산관리 가압류 및 소유자 잔여는 0원으로 추정됩니다. 총 채권액 2,204,975,580원 대비 미배당은 1,278,409,080원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 기호(가)-(다)가 1층 105호 외 2개호로 조사됐습니다. 상업용 부동산으로 접근해야 합니다.
- 입지. 동백2동행정복지센터 북서측 인근으로, 주위는 상업용 건물이 혼재하고 각종 생활편의시설이 소재해 제반 입지여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 약 25~30미터 포장도로, 남측 및 서측으로 약 10~12미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 성장관리권역 · 택지개발지구이며, 토지는 평지의 사다리형 상업용 부지입니다.
- 공시지가. 4,875,000원/㎡, 토지면적 1,352.2㎡로 조사돼 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 14층 중 1층으로 위생·전기·소화·승강기 설비가 있으며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린시설이고 실제 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재돼 있어, 매수층과 환금성은 상가 수익성 및 상권에 크게 좌우됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이며 목록2·3의 내부 경계벽을 제거해 일체로 이용 중입니다. 현장 구조와 전체 매각목록을 원문에서 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이상우는 105호, 김기훈은 106호·107호를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 일정과 영업시설 철거 문제는 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 확인된 보증금·월차임은 이상우 30,000,000원·1,300,000원, 김기훈 70,000,000원·4,100,000원입니다. 다만 낙찰 후 기존 임대차를 승계하는 구조는 아닙니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 상권 근린시설의 임대료·공실·수익률·최근 매매사례를 별도 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 등기상 국세 및 용인시 압류가 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 미납 관리비와 조세채권의 실제 배당 순위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공동담보. 근저당권에 105호·107호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당계산 원문을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2022.06.24 상봉신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 2명 역시 말소기준일 뒤 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 감정가 1,915,000,000원에서 2회 유찰돼 938,350,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 실거래 비교자료가 없습니다. 게다가 물건은 제2종근린생활시설이고 일괄매각·내부 경계벽 제거·복수 임차인 점유가 얽혀 있습니다. 따라서 결론은 권리관계는 소멸형으로 정리되지만, 현재 최저가의 가격 메리트는 별도 상권·수익성 검증 전까지 보류입니다.
